日本美女靠比一级片|久草手机免费播放平台|草草草草草在线观|欧美又粗又大又爽一级片|亚洲二级av黄一区|久久青青精品麻豆热|久久视频一区亚洲免费A|激情性爱aaaaa视频钢铁厂|超碰自拍偷拍在线|国产无码一级黄片

    "我們想趕在新政出臺前，搭上最后一班車，進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。要不然以后有錢，也不一定進得來了。"某國內(nèi)外商獨資公司人士私下感嘆。
　　上述人士所說的"新政"，即指由國家六部委聯(lián)合制定的《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(171號文件)。業(yè)內(nèi)普遍認為，該文件將使相關部門加大對外資進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。
　　美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理王磊認為："新政對外資惡意或者超限額投資住宅市場的行為，將起到很好的調(diào)控效果。"
　　而美國特羅斯房地產(chǎn)投資咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理王謙則表示："我們沒覺得新政有太大的影響。"王謙認為，文件集中關注住宅方面，對于商辦物業(yè)，并不會產(chǎn)生顯著影響。"并且從細則來看，這些規(guī)定對于資本金雄厚的機構并沒有明顯作用。"
　　一位知情人士透露，171號文件對外資進入房地產(chǎn)市場的三種正規(guī)模式的監(jiān)管，空前加強。但顯然仍疏漏了對一些具有"擦邊球"性質(zhì)的操作模式的監(jiān)控。
　　監(jiān)管三種常規(guī)模式
　　王磊告訴記者，外資進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，主要有三種類型：第一種是境外人士的個人購房，第二種是境外基金和投資公司等機構購買物業(yè)，第三種是基金、投資公司或者房地產(chǎn)企業(yè)投資建設內(nèi)地房地產(chǎn)項目。
　　在這三類中，外匯管理局都是有據(jù)可查的，因為所有上述用于房地產(chǎn)領域的外匯結算都需要報批。
　　譬如境外個人購房，不管一手房或者二手房，它都是個人的直接購買行為。"購房個人只需要憑著經(jīng)過公證的買賣合同或者類似買賣合同的契約，然后到外匯管理局做登記申請，外管局審核確認之后，購房者就可以憑這個申請去銀行兌換人民幣，或者直接由外資銀行與開發(fā)商結算，同樣也可以申請按揭貸款。"而對個人購買房屋的套數(shù)及用途，并不作調(diào)查和規(guī)定。
　　但171號文件中規(guī)定，只有在境內(nèi)設立分支、代表機構的境外機構和在境內(nèi)學習、工作超過一年以上的境外個人才可購買符合實際需要的自住、自用商品住宅。并且，購買行為均須按照實名制登記備案。這肯定會對想購買多套房產(chǎn)投資的境外人士，形成一定約束力。
　　而對于境外基金和投資公司等機構購買物業(yè)，仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民介紹說："目前大部分都是通過海外公司來持有的，用一家注冊于英屬維京群島或者百慕大之類的離岸公司(也就是海外公司)，以這個離岸公司的身份來國內(nèi)收購房產(chǎn)，并且以商業(yè)房產(chǎn)為主。"包括摩根斯坦利、高盛等在內(nèi)的國際資本投資機構，多數(shù)都以這樣的方式購買整幢內(nèi)地物業(yè)。
　　同樣，他們購買物業(yè)也需要持經(jīng)過公證的買賣雙方交易合約，到外匯管理局報批。只有經(jīng)過審批核準后，外資的資金才能進行外匯結算，進入國內(nèi)市場。如果買賣雙方都有海外公司，則可以通過海外公司完成交易，但同樣需報外匯管理局備案。
　　171號文件規(guī)定，外資投資購買非自用房產(chǎn)，應遵循"商業(yè)存在"原則，應申請設立外商投資企業(yè)。其中投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。這樣的規(guī)定明確了一點，即外資投資內(nèi)地物業(yè)必須在中國境內(nèi)設立外商投資公司。
　　對于外資投資或收購其他企業(yè)的在建項目，美國特羅斯房地產(chǎn)投資咨詢(上海)有限公司總經(jīng)理王謙介紹："按照以往外資參股投資項目的操作流程，我們首先是在海外成立一家控股公司，也就是我們的母公司。然后我們以母公司的名義來中國尋找項目。在買賣雙方談妥條件之后，我們再向當?shù)赝饨?jīng)委申請，針對具體的項目成立相關獨資公司。這樣的公司成立需要有可行性報告，報告要寫清楚公司成立的目的、項目的來源等具體情況，這樣才能獲得當?shù)赝饨?jīng)委和外商投資委員會的審批。同時，還要在當?shù)毓ど滩块T管理處進行登記，按照正常的稅收和工商管理步驟進行。"
　　特羅斯是美國波士頓的一家私募基金，王謙以合伙人的身份成為特羅斯在中國的全權代理。
　　針對外資投資或收購其他企業(yè)的在建項目，171號文件則規(guī)定，外資在收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)時必須首先付清土地出讓金，出讓和收購股權時須一次性付清銀行債務和轉(zhuǎn)讓金。
　　王謙表示，171號文件對設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的相關手續(xù)上的規(guī)定，對于相關政府部門而言更利于管理。然而從另一方面來看，未來申辦過程中的細化處理，同樣會使得項目批復的過程延長。
　　"非正規(guī)"路徑
　　戴德梁行投資咨詢部主管葉建成介紹，像摩根斯坦利、高盛這種國際性大公司在投資中國房地產(chǎn)市場時，多以海外公司的身份進入。這種投資模式可以比較方便地將投資收益帶到海外。因此，大多海外上市的房地產(chǎn)基金都選擇這種方式。"盡管這種模式比設立國內(nèi)外商獨資公司要負擔更多的稅負。"
　　但有業(yè)內(nèi)人士透露，就有某些外國資本為享受中國對外商獨資公司兩免三減的稅收優(yōu)惠，更愿意設立外商獨資公司。這些外商獨資公司會以購買固定資產(chǎn)的方式，買進物業(yè)，這其中包括廠房、辦公樓、高檔住宅、酒店式公寓等，然后以出售或者出租的方式獲得回報。"按照兩免三減的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)獲利的頭兩年免交所得稅，企業(yè)獲利的第三到第五年只交納一半的所得稅。"這就意味著，這種獨資公司房地產(chǎn)買賣獲得的收益，在前兩年將免交任何稅金。
　　上述人士透露，這種獨資公司很多都是非房地產(chǎn)領域的公司，"是短期看好中國房地產(chǎn)市場才殺進來的，基本是炒一個短線就走。"
　　"現(xiàn)在，很多外商趁政策還沒正式出臺的空檔，還在抓緊進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場。"該人士表示，"此前中國對外資購買內(nèi)地物業(yè)，沒有任何限制。而這兩年包括上海在內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場價格一路走高，使很多并不從事房地產(chǎn)業(yè)務的公司，都開始以此方式在中國買賣物業(yè)。"
　　顯而易見的是，171號文件對于這種"非正規(guī)"的路徑，并沒有從政策上加以限制。而據(jù)參與運作的人士透露，這還不是外資購買內(nèi)地物業(yè)的惟一"非常規(guī)"方式，"還有很多其他的方式，外資同樣可以流入內(nèi)地房地產(chǎn)市場"。
　　而正是許多這種"非常規(guī)"方式的存在，才導致外匯管理局無法準確統(tǒng)計到底有多少外國資本流入中國房地產(chǎn)市場。
　　據(jù)悉，今年二季度，外資基金對內(nèi)地房地產(chǎn)市場尤其是上海的熱情空前高漲。僅摩根斯坦利一家，在二季度就投入35億元人民幣在滬買樓，包括5幢服務式公寓、一個商業(yè)地塊項目。一周前，摩根斯坦利又以19.6億元人民幣的價格，拿下爛尾長達十年、曾被數(shù)度轉(zhuǎn)手的東海廣場。但來自戴德梁行的最新研究報告指出，171號文件將使外資基金調(diào)整其在中國的投資策略和風險管理，新政的后續(xù)效應將會影響到下半年的投資市場。（經(jīng)濟觀察報）