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    經(jīng)歷多個版本流傳的限制外資購房政策，昨天終露真容。根據(jù)中國政府網(wǎng)公布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》政策全文，由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布的這一政策，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場的外資準(zhǔn)入和管理。其中，“商業(yè)存在”的原則抬高了外資機構(gòu)投資中國房地產(chǎn)市場的門檻，實名制以及“一年期限制”則將抑制境外個人的短期炒房行為。

　　外籍投資者期趕搭末班車
　　盡管政策昨天才正式發(fā)布，但早早流傳的消息已經(jīng)讓一些境外投資者聞風(fēng)而動，并對滬上二手房市場產(chǎn)生了一定的影響。昨天，滬上好幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司透露，不少外籍投資者前來詢問新政策情況。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，最近一段時間，境外人士購房的咨詢增加了相當(dāng)比例，一些境外人士希望能趕在政策出臺前完成交易。
　　境外個人投資者購房需求的增加，某種程度上推高了部分高檔樓盤的二手房價格。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的調(diào)查，過去一個月間，徐匯區(qū)、靜安區(qū)部分高檔住宅業(yè)主突然集體上漲掛牌價格，部分樓盤短期漲幅達到10%。
　　但在仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)部總監(jiān)陳立民看來，這次的限制外資購房政策對境外個人的影響并不大。政策雖然限定在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)未滿一年的境外個人不得購買商品房，但同時“中國港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房”并不受此時間限制，而目前在內(nèi)地投資買房的境外人士，主要還是中國港澳臺地區(qū)居民和華僑。
　　中原地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，500萬元以上豪宅市場中，外資買賣占到了成交量的30%，其中70%是自住需求，30%是投資需求。從各個區(qū)域來看，古北的外資購房比例最高，大約占到二手房成交總量的50%，陸家嘴、世博板塊的外資購房比例約為30%，靜安區(qū)外資的比例約為17%。

　　高檔樓盤將感壓力
　　對境外機構(gòu)和個人購房的限制，將直接對滬上高檔樓盤銷售產(chǎn)生壓力。負(fù)責(zé)湯臣一品項目的專案經(jīng)理馮忠良認(rèn)為，新政策對湯臣一品的銷售會帶來一些影響，不過政策還有一些“細(xì)節(jié)”不夠明朗，比如港澳臺地區(qū)居民和華僑購買自住房“面積”的規(guī)定。他表示，目前湯臣一品積累的客戶很多是港澳臺人士及海外華人，國外的客戶并不多。
　　漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師認(rèn)為，限制外資購房政策出臺，首先受到影響的是國內(nèi)高檔樓盤。目前高檔住宅在上海的開發(fā)供應(yīng)量比較大，銷售情況也很不錯。外籍人士的自住投資、國外基金的整體收購都為高檔樓盤銷售提供了保障。如果《意見》被嚴(yán)格執(zhí)行，外資對高檔樓盤的需求將大大減少，市場上高檔樓盤將形成一定的積壓，開發(fā)商對開發(fā)高檔樓盤的熱情也將會降低。
　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，政策出臺后必將對于中內(nèi)環(huán)間的高檔公寓及酒店式公寓帶來不同程度的影響，豪宅成交量有可能在短期內(nèi)下降5%-10%，但是租賃需求將有所增加。不過，從文件內(nèi)容來看，新政策還缺乏實際的可操作性，政策還沒有明確怎樣判定自住還是投資需求，以及政策的具體實施時間等。

　　境外機構(gòu)直接投資將受控
　　意見”中對于外資直接購買非自用房地產(chǎn)，要求其申請設(shè)立外商投資企業(yè)，并且有資本金方面的限制。對此，高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，這樣會增加投資機構(gòu)的資金積壓，一定程度上抑制外資機構(gòu)在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的直接投資。
　　陳立民認(rèn)為，限制外資購房的政策一旦落實，短期內(nèi)的市場影響將會凸現(xiàn)。由于此前外資進入中國投資房地產(chǎn)，大多是以海外公司持有，今后此類手法將不能再用。外資對政策有一個適應(yīng)期，他們需要考慮還要不要來中國投資，還有就是操作手法的改變。根據(jù)政策的要求，外資要在華投資房地產(chǎn)，須遵循商業(yè)存在的原則，因此外資機構(gòu)必須決定是在中國設(shè)立獨資企業(yè)或合資企業(yè)，而且設(shè)立企業(yè)的過程將受到政府的干預(yù)。因此預(yù)計未來3-12個月，大宗的房地產(chǎn)投資買賣市場將冷卻。
　　同時，投資格局將發(fā)生變化。通過這樣的政策限制，一些實力不強的中小機構(gòu)投資者不能進來，但真正有實力的，想在中國進行長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資機構(gòu)，還是可以繼續(xù)進行業(yè)務(wù)。
　　事實上，近幾年境外房地產(chǎn)基金在國內(nèi)房地產(chǎn)的交易絕大部分都是股權(quán)收購的。高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，對于外資投資企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，新出臺的“意見”中并無特別的限制，因此也不會對外資房地產(chǎn)基金在中國的業(yè)務(wù)產(chǎn)生實質(zhì)影響。
　　據(jù)仲量聯(lián)行(上海)研究部的初步測算：2005年境外投資者在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域投資約55億美元，占2005年內(nèi)地全部房地產(chǎn)投資總量(包括土地市場交易)的3%；而今年上半年外資投資中國房地產(chǎn)總量已相當(dāng)去年全年投資的70%，約35億美元左右。目前外資機構(gòu)在內(nèi)地投資的主要城市依然集中在北京、廣州、上海三地，從投資項目上看，主要集中在高檔住宅物業(yè)以及辦公樓。（新聞晨報）