下游數(shù)據(jù)

限制外資購(gòu)房政策出臺(tái) 高檔樓盤將感壓力

2006年07月25日07:23   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    經(jīng)歷多個(gè)版本流傳的限制外資購(gòu)房政策，昨天終露真容。根據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)公布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》政策全文，由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布的這一政策，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資準(zhǔn)入和管理。其中，“商業(yè)存在”的原則抬高了外資機(jī)構(gòu)投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，實(shí)名制以及“一年期限制”則將抑制境外個(gè)人的短期炒房行為。

　　外籍投資者期趕搭末班車
　　盡管政策昨天才正式發(fā)布，但早早流傳的消息已經(jīng)讓一些境外投資者聞風(fēng)而動(dòng)，并對(duì)滬上二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響。昨天，滬上好幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司透露，不少外籍投資者前來(lái)詢問(wèn)新政策情況。中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，最近一段時(shí)間，境外人士購(gòu)房的咨詢?cè)黾恿讼喈?dāng)比例，一些境外人士希望能趕在政策出臺(tái)前完成交易。
　　境外個(gè)人投資者購(gòu)房需求的增加，某種程度上推高了部分高檔樓盤的二手房?jī)r(jià)格。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的調(diào)查，過(guò)去一個(gè)月間，徐匯區(qū)、靜安區(qū)部分高檔住宅業(yè)主突然集體上漲掛牌價(jià)格，部分樓盤短期漲幅達(dá)到10%。
　　但在仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)商業(yè)部總監(jiān)陳立民看來(lái)，這次的限制外資購(gòu)房政策對(duì)境外個(gè)人的影響并不大。政策雖然限定在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)未滿一年的境外個(gè)人不得購(gòu)買商品房，但同時(shí)“中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房”并不受此時(shí)間限制，而目前在內(nèi)地投資買房的境外人士，主要還是中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑。
　　中原地產(chǎn)的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，500萬(wàn)元以上豪宅市場(chǎng)中，外資買賣占到了成交量的30%，其中70%是自住需求，30%是投資需求。從各個(gè)區(qū)域來(lái)看，古北的外資購(gòu)房比例最高，大約占到二手房成交總量的50%，陸家嘴、世博板塊的外資購(gòu)房比例約為30%，靜安區(qū)外資的比例約為17%。

　　高檔樓盤將感壓力
　　對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的限制，將直接對(duì)滬上高檔樓盤銷售產(chǎn)生壓力。負(fù)責(zé)湯臣一品項(xiàng)目的專案經(jīng)理馮忠良認(rèn)為，新政策對(duì)湯臣一品的銷售會(huì)帶來(lái)一些影響，不過(guò)政策還有一些“細(xì)節(jié)”不夠明朗，比如港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑購(gòu)買自住房“面積”的規(guī)定。他表示，目前湯臣一品積累的客戶很多是港澳臺(tái)人士及海外華人，國(guó)外的客戶并不多。
　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師認(rèn)為，限制外資購(gòu)房政策出臺(tái)，首先受到影響的是國(guó)內(nèi)高檔樓盤。目前高檔住宅在上海的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量比較大，銷售情況也很不錯(cuò)。外籍人士的自住投資、國(guó)外基金的整體收購(gòu)都為高檔樓盤銷售提供了保障。如果《意見(jiàn)》被嚴(yán)格執(zhí)行，外資對(duì)高檔樓盤的需求將大大減少，市場(chǎng)上高檔樓盤將形成一定的積壓，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)高檔樓盤的熱情也將會(huì)降低。
　　中原地產(chǎn)有關(guān)人士表示，政策出臺(tái)后必將對(duì)于中內(nèi)環(huán)間的高檔公寓及酒店式公寓帶來(lái)不同程度的影響，豪宅成交量有可能在短期內(nèi)下降5%-10%，但是租賃需求將有所增加。不過(guò)，從文件內(nèi)容來(lái)看，新政策還缺乏實(shí)際的可操作性，政策還沒(méi)有明確怎樣判定自住還是投資需求，以及政策的具體實(shí)施時(shí)間等。

　　境外機(jī)構(gòu)直接投資將受控
　　意見(jiàn)”中對(duì)于外資直接購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，要求其申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，并且有資本金方面的限制。對(duì)此，高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，這樣會(huì)增加投資機(jī)構(gòu)的資金積壓，一定程度上抑制外資機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的直接投資。
　　陳立民認(rèn)為，限制外資購(gòu)房的政策一旦落實(shí)，短期內(nèi)的市場(chǎng)影響將會(huì)凸現(xiàn)。由于此前外資進(jìn)入中國(guó)投資房地產(chǎn)，大多是以海外公司持有，今后此類手法將不能再用。外資對(duì)政策有一個(gè)適應(yīng)期，他們需要考慮還要不要來(lái)中國(guó)投資，還有就是操作手法的改變。根據(jù)政策的要求，外資要在華投資房地產(chǎn)，須遵循商業(yè)存在的原則，因此外資機(jī)構(gòu)必須決定是在中國(guó)設(shè)立獨(dú)資企業(yè)或合資企業(yè)，而且設(shè)立企業(yè)的過(guò)程將受到政府的干預(yù)。因此預(yù)計(jì)未來(lái)3-12個(gè)月，大宗的房地產(chǎn)投資買賣市場(chǎng)將冷卻。
　　同時(shí)，投資格局將發(fā)生變化。通過(guò)這樣的政策限制，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小機(jī)構(gòu)投資者不能進(jìn)來(lái)，但真正有實(shí)力的，想在中國(guó)進(jìn)行長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，還是可以繼續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)。
　　事實(shí)上，近幾年境外房地產(chǎn)基金在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的交易絕大部分都是股權(quán)收購(gòu)的。高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳認(rèn)為，對(duì)于外資投資企業(yè)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，新出臺(tái)的“意見(jiàn)”中并無(wú)特別的限制，因此也不會(huì)對(duì)外資房地產(chǎn)基金在中國(guó)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
　　據(jù)仲量聯(lián)行(上海)研究部的初步測(cè)算：2005年境外投資者在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域投資約55億美元，占2005年內(nèi)地全部房地產(chǎn)投資總量(包括土地市場(chǎng)交易)的3%；而今年上半年外資投資中國(guó)房地產(chǎn)總量已相當(dāng)去年全年投資的70%，約35億美元左右。目前外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地投資的主要城市依然集中在北京、廣州、上海三地，從投資項(xiàng)目上看，主要集中在高檔住宅物業(yè)以及辦公樓。（新聞晨報(bào)）

免責(zé)聲明：西本資訊網(wǎng)站刊登本圖文出于傳遞更多信息的目的，旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供，并非廣告服務(wù)性信息。頁(yè)面所載圖文不代表本網(wǎng)站之觀點(diǎn)或意見(jiàn)，僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

法律提示：本內(nèi)容系www.fxzx.org.cn編輯、整理，轉(zhuǎn)載需經(jīng)授權(quán)，若需授權(quán)必須與西本資訊與作者本人取得聯(lián)系并獲得書(shū)面認(rèn)可，并注明來(lái)源。如果私自轉(zhuǎn)載，西本資訊保留一切追訴的權(quán)力，直至追究私自轉(zhuǎn)載者的法律責(zé)任。