下游數(shù)據(jù)

中國房地產(chǎn)何以能產(chǎn)生暴利？

2006年07月26日07:49   來源：西本資訊
摘要：

    將劉志華、劉曉光和劉軍三個名字并列起來，你想到了什么？這個問題肯定能難倒央視開心詞典或幸運(yùn)52的選手們，但這又不是個開心的話題，也不是什么幸運(yùn)的故事。

　　在過去的一個多月里，上述3位在北京地產(chǎn)圈舉足輕重的劉姓人物先后落入法網(wǎng)，正等待著最后的裁決。劉志華是北京原副市長，主管城建與規(guī)劃，負(fù)責(zé)國土資源管理等工作；曾任北京市計委副主任的劉曉光是典型的官商，他領(lǐng)導(dǎo)的首創(chuàng)集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和公共工程建設(shè)等，是北京許多重大地產(chǎn)項目的開發(fā)商；劉軍是北京泰躍集團(tuán)的實際控制人，該公司從開發(fā)一處爛尾樓起家，后因成功地開發(fā)了北京太月園等多個房產(chǎn)項目，在北京地產(chǎn)圈聲名鵲起。

　　很明顯，“三劉”形成一個食物鏈，被中紀(jì)委指稱生活腐化的劉志華處在這個鏈條的頂端，掌管著北京國有土地使用的審批大權(quán)；劉曉光則處在批發(fā)商和大客戶這一中間環(huán)節(jié)；劉軍則是從劉曉光那分得一杯羹。

　　在內(nèi)地證券市場上，劉曉光的首創(chuàng)系和劉軍的泰躍系更是呼風(fēng)喚雨。首創(chuàng)系除了擁有首創(chuàng)股份這個嫡系上市公司外，更買殼廣西虎威、寧波中百和前鋒股份等上市公司。并且，4家上市公司個個牛氣沖天，其重組法寶大都是向上市公司注入房地產(chǎn)項目，包裝業(yè)績，玩比例送股游戲，以拉抬股價。而泰躍系則控股G金環(huán)、茂化實華和景谷林業(yè)等公司，打著向上市公司注入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的名義，通過大量關(guān)聯(lián)交易，赤裸裸地占用上市公司大量現(xiàn)金。其行為令廣大中小投資者怨聲載道，亦受到監(jiān)管部門的高度重視。毫無疑問，這兩位資本大鱷均是內(nèi)地證券市場的涉嫌違規(guī)者。

　　劉軍更為引人關(guān)注，還因為他已連續(xù)2年進(jìn)入胡潤中國內(nèi)地百富榜，更在去年進(jìn)入人氣榜的第8名。筆者認(rèn)為，比關(guān)注財富本身更重要的，是弄清財富來源的合法性。劉軍的暴富主要來自房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)不同于高科技行業(yè)，是典型的資本密集型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；從國際視野看，房地產(chǎn)開發(fā)在短期內(nèi)獲取暴利是難以想象的。以當(dāng)初劉軍的資本實力，其進(jìn)入資本密集的房地產(chǎn)業(yè)更是不可能。

　　但是，我們從胡潤中國內(nèi)地百富榜上驚訝地發(fā)現(xiàn)，很大一部分人都和劉軍有著相似的經(jīng)歷：通過開發(fā)房產(chǎn)，他們都在短時間迅速躍入富豪行列。為什么我們的房地產(chǎn)市場是個例外？難道在中國，房地產(chǎn)是高科技而不是資本密集型行業(yè)？我國房地產(chǎn)何以能產(chǎn)生暴利呢？對這一系列問題的回答，恐怕正是目前對房地產(chǎn)加強(qiáng)規(guī)范的主要原因。

　　毫無疑問，在我國，房地產(chǎn)開發(fā)同樣也要投入密集的資本，所不同的是，這些資本大都不需要開發(fā)商投入。換言之，開發(fā)商不但不冒或者少冒投資風(fēng)險，而且可以坐享暴利。

　　長期以來，我國一直實行土地國有制，土地使用權(quán)實行審批制度。開發(fā)商一旦獲得土地使用權(quán)批文（有些開發(fā)商甚至拖欠國土管理部門的國有土地使用權(quán)費(fèi)）就可以向相關(guān)銀行申請貸款，并開始施工。然后就可以開盤，向業(yè)主售樓花（即期房），開發(fā)商就可以拿業(yè)主的預(yù)付款繼續(xù)蓋樓。下一步開始制造熱銷假像和營造暴利游戲。最普遍的做法是指著樓盤銷售圖告訴你已經(jīng)售出70%以上，所剩不多，讓你快作決定；或者告訴你，你選中的戶型已售完，并暗示你加點錢請示售樓經(jīng)理想想辦法。有的樓盤告訴你現(xiàn)在的開盤價有效期只到月底，下個月每平米漲500元；你不相信，還真漲；而且再過3個月，又漲了。通過不停的漲價這一招，大大刺激了購房者的購買欲，漲出來的價格（未售出的房子）自然構(gòu)成了開發(fā)商的額外利潤。還有的開發(fā)商雇托排隊購房，這招雖然拙劣，但據(jù)說還特管用。

　　如果上面的招都用了，房子真的賣不出去怎么辦？絕對不降價。反而要再提高價格，找來親戚朋友或者是專門的公司，把下崗工人包裝成財務(wù)總監(jiān)等高收入者，制造虛假按揭向銀行貸款。這樣，開發(fā)商實現(xiàn)了暴利，把全部的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。近期北京二中院正在審理的北京豪森公寓虛假按揭案，其開發(fā)商就是這么干的。中行北京市分行因此直接損失本金超過6億元。據(jù)筆者調(diào)查，類似北京豪森公寓這樣的操作手法，在整個地產(chǎn)界并不少見，很多民營地產(chǎn)商都有類似的操作。在建行和中行上市前夕，兩家銀行曾一次性將2700多億不良資產(chǎn)剝離給中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司，相關(guān)人士透露，其中很大一部分是房地產(chǎn)不良貸款，其預(yù)期回收率不會超過10%。國有銀行的資金究竟有多少如此“洗”進(jìn)了房地產(chǎn)富豪們的腰包，恐怕無需勞駕精算師了吧。

　　以上或許只是問題重重的中國房地產(chǎn)業(yè)的部分真相。但更值得我們思考的是，它給整個經(jīng)濟(jì)體系的健康運(yùn)行帶來的危害日益顯露出來。

　　或許有人會對中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的諸多問題辯解為中國特色，但是在中國入世已近5年的今天，這樣的“中國特色”可以休矣?！秶H金融報》

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