下游數(shù)據(jù)

上海房價(jià)“領(lǐng)跌全國”的幕后

2006年07月27日07:27   來源：西本資訊
摘要：

    根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局7月19日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年上海商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面，上半年全市商品住宅銷售價(jià)格水平與去年同期相比下降5.2%。消息傳出，頓時(shí)有人出來擊節(jié)稱贊：“房產(chǎn)政策調(diào)控見效，上海房價(jià)領(lǐng)跌全國?！?/P>

　　上海房價(jià)真的跌了嗎？其實(shí)不然，上述統(tǒng)計(jì)主要涵蓋的是一級(jí)市場(chǎng)上新建商品住房的銷售價(jià)格，而更為準(zhǔn)確的數(shù)字應(yīng)該是反映二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格變化的上海二手房指數(shù)，該指數(shù)一年來的變化卻并不大。眾所周知，新建商品住房的區(qū)域總是越來越偏僻，地塊價(jià)值總是越來越小，故而其價(jià)格下跌的意義并不大，何況還有偏遠(yuǎn)地段的拆遷安置房；而緊盯市區(qū)52個(gè)區(qū)域內(nèi)樓盤成交價(jià)格的二手房指數(shù)，今年3月份以來卻呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲，均價(jià)已經(jīng)回升至去年12月份水平。

　　顯然上?！胺績r(jià)不滅”的神話依然延續(xù)著，在房價(jià)保持穩(wěn)定的背后，上漲有量而下跌無量，市場(chǎng)的多方心態(tài)正在增強(qiáng)，量價(jià)有望全面回升，同時(shí)，積累的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷變大。

　　我們注意到，從去年6月至今，政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。主要可以分為兩類，一是調(diào)高首付比例和貸款利息，這等于是弱化資金杠桿，收緊市場(chǎng)資金；二是新購房限制轉(zhuǎn)讓，等于是降低了資產(chǎn)的流動(dòng)性。按照資產(chǎn)價(jià)格定義，一項(xiàng)資產(chǎn)的收益性和流動(dòng)性越高，則價(jià)格也越高。顯然，兩年之內(nèi)的新購房無法轉(zhuǎn)讓設(shè)限的政策極大地削弱了資產(chǎn)的流動(dòng)性。

　　本來，投資者資金杠桿遭弱化，再加資產(chǎn)本身的流動(dòng)性降低——上海房產(chǎn)的價(jià)格理應(yīng)大大的下跌才是，然而，持續(xù)一年時(shí)間的“陰跌”，導(dǎo)致下探不到位，成交量遲遲上不去，市場(chǎng)有效性不足，只要一點(diǎn)點(diǎn)的的利多因素，哪怕是風(fēng)吹草動(dòng)，就有可能釀成“反轉(zhuǎn)形態(tài)”。而且，市場(chǎng)已經(jīng)在一定程度上消化了此類政策面的利空因素，形成了“抗藥性”，所以此次“國六條”的出臺(tái)，如泥牛入水，難以在市場(chǎng)上掀起幾朵漣漪，而監(jiān)管者手中能打的經(jīng)濟(jì)牌已經(jīng)不多了。

　　縱觀上海樓市，我們不妨猜測(cè)一下，在今年下半年，又有多少利多因素可能出現(xiàn)呢？

　　首先是通貨膨脹。目前市場(chǎng)上有大批“轉(zhuǎn)賣為租”的房東，也有很多“轉(zhuǎn)買為賃”的房客。租房價(jià)格一季一議。如果下半年出現(xiàn)房租上漲(很有可能在內(nèi)環(huán)線內(nèi)出現(xiàn))，而同時(shí)存款利率又保持不變的情況下，以目前的低利率對(duì)未來70年的房租進(jìn)行折現(xiàn)，則房屋的估值水平將得到進(jìn)一步的提升。

　　其次是宏觀調(diào)控。一般普遍預(yù)測(cè)，下半年將有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的土地緊縮和信貸政策，而這將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量減少，開發(fā)商出現(xiàn)“惜售”。上海統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的資料就顯示，今年1至5月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期下降了0.2%，且房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也由去年同期的35.8%下降到32.9%。作為6年來上海房地產(chǎn)業(yè)的首次投資萎縮，勢(shì)必帶來嚴(yán)重的供應(yīng)量不足，值得樓市投資者保持謹(jǐn)慎樂觀。（上海金融報(bào)）

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