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    魯健和王世林都是央視國際頻道的主持人，都主持過“今日關(guān)注”的直播節(jié)目，都在主持的節(jié)目中談?wù)撨^中國的房地產(chǎn)市場，水皮和他們都有過合作，他們兩人的購房經(jīng)歷都給水皮留下深刻印象。

　　魯健的故事水皮在“房地產(chǎn)市場會出什么大事？”的雜談中已經(jīng)給大家講過，曾經(jīng)有一個買房的機會擺在他的面前，他沒有珍惜，到做節(jié)目的2006年5月時追悔莫及。魯健在節(jié)目中提到的機會，水皮在和王世林做節(jié)目的時候才知道，是他提供的，王世林兩年前在京東的三環(huán)旁邊買了套房，自己買完之后又推薦魯健去買，但是由于當(dāng)時可挑選的房源只剩下兩套，挑無可挑，所以魯健放棄了。魯健和王世林其實都沒有意識到，他們看房的時候，正是北京房價大漲的前夜。魯健為自己沒有珍惜機會而悔恨，那么王世林是不是為自己把握住了機會而興奮呢？

　　王世林買的房，房價從當(dāng)初的1.2萬元一平方米已經(jīng)漲到了現(xiàn)在的1.5萬一平方米，王世林不但沒有為此感到興奮，反而為此感到后脊梁一陣陣發(fā)涼，出冷汗，感受到的完全是后怕。他不敢想象，如果當(dāng)初沒有拍板，現(xiàn)在又會是一幅什么樣的情景。

　　王世林的心態(tài)在水皮看來正是典型的消費者的心態(tài)，他們并沒有為自己的英明決策而感到興奮，因為房價漲不漲對于消費自住者而言是沒有意義的，他不可能為此而賣了現(xiàn)在的房子從而變現(xiàn)住到大馬路上去，所以房價上漲，他們只會感到慶幸。有慶幸的消費者，就會有恐慌的消費者，事實上，在王世林為自己感到慶幸的同時，魯健就只有追高的選擇。魯健再次決定購買自己心儀的住房時，單價已經(jīng)遠遠超過了他的預(yù)算，分期付款的壓力同樣超過了他的預(yù)期。

　　房價在上漲，上漲的房價并沒有因為宏觀調(diào)控的預(yù)期而停止步伐。數(shù)據(jù)表明，全國70個大中城市6月份的房價同比上漲達到5%-8%，漲幅與上月持平，深圳的漲幅居全國第一，平均為14.6%，而商品房的漲幅在20%以上，豪宅則達到50%；北京的漲幅僅次于深圳，有11.2%，考慮到過去兩年北京的大幅上漲基數(shù)較高，因此，北京的漲價絕對值并不低于深圳；最有意義的是廣州的漲幅也到了10%，而廣州市委書記林樹森又號稱是一個被地產(chǎn)商恨得牙癢的書記，一直對房價上漲持打擊態(tài)勢，巧合的是，林樹森調(diào)任貴州省長的同時，廣州房價就出現(xiàn)了報復(fù)性上漲。而在過去相當(dāng)長一段時間中處于盤整狀態(tài)的上海房地產(chǎn)，在經(jīng)歷了6月份同比下跌5%之后，7月份即出現(xiàn)量價日升的態(tài)勢，內(nèi)環(huán)線內(nèi)成交量上升10%，成交價上漲5%-8%，內(nèi)外環(huán)成交量上升24.7%，成交均價上升7.1%，外環(huán)線成交量上升14.3%，成交均價上漲1.6%。

　　顯而易見，一個令人不安的信號正在出現(xiàn)，即由人們對宏觀調(diào)控而預(yù)期的房價下跌正在落空，持幣待購的心理開始被煩躁不安所替代，明明知道房價高企不合理，明明知道房價總額超越自己支付能力，明明知道宏觀調(diào)控手段越來越強硬，但是，再不買，還要漲已經(jīng)是一個現(xiàn)實，你可以選擇放棄，但是你擋不住房價上漲的趨勢。

　　截至目前，中央政府出臺的措施應(yīng)有盡有，對內(nèi)有“國六條”、“國八條”，對外有限制外資炒房，對開發(fā)有90平方米和70%的約束，對轉(zhuǎn)讓有征收營業(yè)稅和個人所得稅的鉗制，但是事與愿違的原因又在哪里呢？

　　水皮一直強調(diào)房地產(chǎn)市場有消費品市場的特征同時又具有投資品市場的特征，所謂的需求包括消費需求和投資需求兩種形態(tài)。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控首先要明確，調(diào)控的對象是誰，是消費者還是投資者？如果以針對投資的措施來調(diào)控消費，那么就會加大消費者的成本；如果以針對消費的措施調(diào)控投資，那么就會加大增量資金的炒作力度。消費品的價格是大多數(shù)人決定的，投資品的價格卻是由少數(shù)人決定的。

　　首先，在消費和投資的選擇上，水皮認為，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場過熱的不是消費需求拉動的，而是投資需求拉動的。這種投資需求來自兩方面，一方面是國內(nèi)的民間資本沒有太多的投資渠道，一部分先富階層的流動性過剩導(dǎo)致炒房現(xiàn)象；另一方面是國際資本對賭人民幣升值而進入地產(chǎn)市場，只要去過歐美地區(qū)的人都會得出人民幣購買力嚴重低估的印象，人民幣升值的空間巨大，如果人民幣升值30%，外資炒房資金即不戰(zhàn)而潰。限制外資炒房的意義并不在于限制外資，只是在于通過這個6部委的聯(lián)合文件，明確了炒房的概念。應(yīng)該講，這是中央政府在認識問題上的一個重大突破和提升，此前的文件盡管也規(guī)定按揭首付三成只適用于第一套住房，但是對于投資性買盤都采取的是回避的態(tài)度，但是僅僅限制外資炒房是不夠的，因為炒房的最大勢力在國內(nèi)，所以應(yīng)該立法禁止炒房，此點早在4月初的水皮雜談“房地產(chǎn)市場的七寸在哪里？”已有闡述，水皮愿在此再次重申。

　　其次，針對投資過熱的調(diào)控要有針對性。資本市場的特點是買漲不買落，換句話講是追漲殺跌，講究一步到位，資本的價格靠穩(wěn)是穩(wěn)不住的，靠托也是托不住的，所謂久盤必跌，而反過來，如果市場給出的信號是上漲，那么必然就是大漲，小幅上漲、漲幅有限只是一種美好的想象。有過股票投資經(jīng)驗的人都知道，政策要調(diào)控市場，矯枉必須過正，1996年至1997年的跨年度牛市，管理層十二道金牌也打不下投資者的狂熱，人民日報發(fā)表評論員文章的作用只相當(dāng)于一次強勢調(diào)整，市場一旦狂熱，打都打不下去，何況出發(fā)點就是想溫和的維護呢？所以，有關(guān)部門一定要放棄固有的穩(wěn)定思維，明確打壓思維，否則，控制房價的上漲幅度就是一句空話。

　　再者，調(diào)整消費需求同樣要有針對性。消費需求是打壓不了的，因為是一種客觀存在，打壓越厲害，反彈越厲害，調(diào)整消費的出路只可能是調(diào)整供給。供給的量大，需求自然就平穩(wěn)了。但是很遺憾，土地政策與此背道而馳，二手房征稅同樣與此背道而馳。特別是二手房的免稅年限從兩年放寬到五年實際在加大交易成本的同時，起到的是限制二手房供給的作用。二手房的供應(yīng)量下降了，房價豈有不漲之理？！所以宣布征營業(yè)稅，房價漲一次，宣布征所得稅，房價又漲一次，這就是市場的逆向調(diào)控，管理層卻渾然不覺。

　　炒股有炒新之說，炒房也是如此。新房就像IPO，而二手房就像存量老股，把調(diào)控對象鎖定為二手房，實際上是瞄錯了靶心，拎錯了秤鈕。來源：《中華工商時報》