下游數(shù)據(jù)

假如世界第一高樓不由日本財團(tuán)開發(fā)

2006年08月02日10:06   來源：西本資訊
摘要：
    正在建設(shè)中的世界第一高樓——位于上海浦東的環(huán)球金融中心，正在一天天長高。日本開發(fā)商從拿地到真正加緊開發(fā)，竟然讓人們苦等了10年之久。而假定環(huán)球金融中心由中國開發(fā)商建，我想，恐怕它早就可以屹立在浦東了。為什么呢？
　　早在1994年，日本人就拿下這片土地的開發(fā)權(quán)，并于第二年成立了日商獨(dú)資企業(yè)——上海環(huán)球金融中心有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)作該項(xiàng)目。此項(xiàng)目公司由日本森海外株式會社聯(lián)合33家銀行等財團(tuán)共同出資，最終控股股東為日本最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一森大廈株式會社。森大廈株式會社為東京中央商務(wù)區(qū)的最主要開發(fā)商，在全世界擁有和租賃約100棟寫字樓。
　　日本人先把圈到的地圍起來，整整5年都沒怎么開工。到2000年，在當(dāng)?shù)卣拇叽傧拢毡救吮硎疽薷脑瓉淼脑O(shè)計方案；又拖了幾年的時間，工程還是沒什么大進(jìn)展。上海有關(guān)部門很生氣，并通告日方，如此下去后果會很嚴(yán)重，下達(dá)了收回土地使用權(quán)的最后通牒。日本人方才真正重視起來，于去年加快了工程的進(jìn)度。
　　很多人對日本公司故意拖延環(huán)球金融中心工期的行為大惑不解。在過去的10年里，該地段地價飛漲，寫字樓的租金和房價不斷飚升。一向以做生意精明著稱的日本人為什么犯傻，在交了數(shù)億土地出讓金的情況下，眼睜睜看著發(fā)大財?shù)臋C(jī)會溜走呢？
　　日本人的解釋是沒有錢，借口是發(fā)生了金融危機(jī)。這個理由很難讓人信服。即便發(fā)生了金融危機(jī)，若真的存在我們表面看到的那樣的商機(jī)，而且有那么多實(shí)力雄厚的財團(tuán)加盟和支持，蓋這么一座既風(fēng)光無限又有利可圖的樓，也不會有什么太大的困難。
　　問題是，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的虛假繁榮并沒有遮住日本商人的眼睛。拿下這塊地之后不久，他們就沒有那么信心爆棚了。環(huán)球金融中心成了日本開發(fā)商眼中的雞肋，食之無味，棄之可惜。該地段的商業(yè)地產(chǎn)價格雖然高企，但明顯供過于求，銷售困難，空置率高。而摩天大樓不但有高昂的建筑成本，日常維持費(fèi)用也是高得驚人。也就是說，在環(huán)球金融中心建成后，若銷售不理想，不但不能收回投資，還將面臨巨額的經(jīng)營虧損。預(yù)計中的觀光收入也有很大的不確定性，即使能和隔壁鄰居金茂大廈一決雌雄，但與東方明珠相比，客源上沒有任何優(yōu)勢可言。
　　也許我們不必像精明的日本商人那樣，通過敲附近商業(yè)寫字樓和酒店的門，以充分了解其銷售情況。我們只需站在黃浦江對面的外灘看看就明白了大概。白天，浦東一棟棟的摩天樓讓你目不暇接，還有一些高樓正在緊張的建設(shè)中，好一派繁榮景象；而當(dāng)華燈初照之后，很多高樓便是漆黑一片，沒有一絲光芒。近日，筆者懷著十分好奇的心情，去查看一些摩天大樓的入住情況，結(jié)果令人大吃一驚：一些豪華公寓大門緊閉，根本沒有人入住的痕跡；而外墻已經(jīng)有點(diǎn)斑駁，顯然已建成多年。
　　我不知道這些開發(fā)商是怎樣將這些空置房做入報表的，也不知道是怎么樣宣傳其銷售業(yè)績的，但是毫無疑問，如果沒有強(qiáng)大的銀行資本買單，開發(fā)商肯定難以支撐。天價樓盤湯臣一品已經(jīng)開盤快一年了，據(jù)媒體報道，該樓盤一套房子也沒有賣出。
　　不管供求關(guān)系和實(shí)際銷售情況如何，也不主要考慮成本因素，高價厚利是中國房地產(chǎn)開發(fā)商通用的營銷策略，賣剩的房子庫存或抵押給銀行再開發(fā)新樓盤。
　　在內(nèi)地房地產(chǎn)市場上，價格規(guī)律為何被如此嚴(yán)重扭曲呢？主要原因有以下幾個方面：1、房地產(chǎn)商和地方政府關(guān)系密切，通常都受到其特別關(guān)照。2、官商勾結(jié)時有發(fā)生，從土地使用權(quán)的出讓到建設(shè)規(guī)劃，再到施工和驗(yàn)收，房產(chǎn)暴利下的腐敗無處不在。3、銀企勾結(jié)也是非常重要的環(huán)節(jié)。4、缺乏必要的監(jiān)管。在過去的10年里，房地產(chǎn)市場如此畸形發(fā)展還應(yīng)歸結(jié)于監(jiān)管缺位。
　　事實(shí)上，中央政府已經(jīng)注意到，房地產(chǎn)投資增長過度和房價不斷攀升是我國GDP增長的主要推動力量之一，其泡沫已危及到整個國民經(jīng)濟(jì)的均衡健康發(fā)展。最嚴(yán)重的后果是惡化了投資環(huán)境，使工業(yè)生產(chǎn)的成本大幅提高、競爭力下降，相對減少了其他產(chǎn)業(yè)的投資，影響了產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。房價上漲增幅超出居民收入的增長，也遏制了居民的其他消費(fèi)支出，加速了通貨膨脹預(yù)期。大量的房地產(chǎn)不良貸款對金融秩序的穩(wěn)定已構(gòu)成危險。另外，一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平必須與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，否則對該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的破壞性是致命的。
　　因而，如果我們一味地把房價和香港、東京或紐約相比的話，后果一定是災(zāi)難性的。日本的教訓(xùn)是深刻的：在上個世紀(jì)80年代該國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛期，以東京等地房地產(chǎn)價格飛漲為標(biāo)志的經(jīng)濟(jì)泡沫，雖然使地產(chǎn)商相繼成為世界首富，但結(jié)果導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)整體競爭力下降，最終引發(fā)了近20年的經(jīng)濟(jì)衰退。
　　在建完北京最高樓京廣中心之后，日本人很勉強(qiáng)地在上海建世界第一高樓，看來是有道理的。作為商人，利益是最重要的，即便不考慮賺錢，賠錢也要在能接受的范圍之內(nèi)。相比之下，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商要幸運(yùn)得多，他們蓋樓幾乎不用自己出錢，只要找到銀行，就能把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁出去，牟取暴利?！秶H金融報》
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