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    “我一直認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是個(gè)過渡，這個(gè)過渡現(xiàn)在應(yīng)該結(jié)束并且早該結(jié)束?！?月25日，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生對記者說。聶梅生認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不適應(yīng)發(fā)展的需要，應(yīng)該取消。改革可以從兩方面入手：中等或者中上收入者進(jìn)入普通商品房，而低收入者進(jìn)入廉租房。
　　與聶梅生的看法相呼應(yīng)的是，日前，深圳市政府提出未來政府建房的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向建設(shè)公共租賃住房。政府建房重點(diǎn)將不再放在“經(jīng)濟(jì)適用房”，而是轉(zhuǎn)向包括經(jīng)濟(jì)適用出租房和廉租房的“公共租賃住房”。
　　之前，6月底深圳市國土局出臺(tái)的“深十條”披露，今后，深圳市、區(qū)兩級財(cái)政每年將把全市土地出讓凈收益的10％用于保障公共租賃住房建設(shè)。據(jù)記者了解，深圳市國土局正在醞釀其他的公共租賃住房實(shí)施細(xì)則。
　　深圳是國內(nèi)第一個(gè)推出廉租房的城市，上個(gè)世紀(jì)90年代初，深圳市為解決轄區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口日趨增多、居住困難的問題，就建成了全國第一個(gè)面向城市低收入家庭和打工者的廉租房住宅小區(qū)。此后，全國許多城市紛紛效仿，但是廉租房并未成為各個(gè)城市的主流選擇，而是一直隱身于“經(jīng)濟(jì)適用房”之后，成為住房保障制度中的不為公眾注意的配角。
　　但是，經(jīng)濟(jì)適用房在正式施行了12年之后，也日漸陷入尷尬的境地：一方面是相對低廉的經(jīng)濟(jì)適用房依然使老百姓趨之若鶩，另一方面不斷爆出的經(jīng)濟(jì)適用房“貓膩”又使各界要求取消經(jīng)濟(jì)適用房的呼聲不斷高漲。譬如，6月中旬，河南的經(jīng)濟(jì)適用房被鄭州某市直機(jī)關(guān)“團(tuán)購”的消息被媒體披露以后，飽受詬病的經(jīng)濟(jì)適用房就成為眾矢之的，無數(shù)網(wǎng)友跟帖要求取消經(jīng)濟(jì)適用房。
　　之前，“國六條”明確表示，將加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。在這一政策中，發(fā)展廉租房被擺在了經(jīng)濟(jì)適用房之前，政策的微妙變化，是不是意味著經(jīng)濟(jì)適用房將逐漸退出舞臺(tái)，讓廉租房來唱主角？
　　模糊定位之困
　　“經(jīng)濟(jì)適用房的政策在其開始的時(shí)候，政府用意是好的，但是如果政策的制定不到位，幫助的將不是真正應(yīng)該得到幫助的人?！苯鹑趯＜摇⒈本┐髮W(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶說。
　　經(jīng)濟(jì)適用房真正履行其使命源于1998年的房改。
　　1998年開始，國家房改23號(hào)文件———《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)后，福利分房得以終結(jié)，開始實(shí)施“對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”。
　　全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，房改把福利分房變成貨幣購房以后，便出現(xiàn)了大批中低收入家庭住房的缺位，當(dāng)時(shí)為了解決房改中從福利分房到商品房過程中出現(xiàn)的這種缺位，此前的安居工程改為經(jīng)濟(jì)適用房。
　　按照1994年由建設(shè)部、財(cái)政部等部門聯(lián)合頒布《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房被定義為——由相關(guān)部門向中低收入家庭的住房困難戶提供按照國家住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)的價(jià)格低于市場價(jià)的普通住房。
　　顯然，當(dāng)時(shí)對經(jīng)濟(jì)適用房的定位和商品房之間的區(qū)分并不清楚。聶梅生說，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房被定義為商品房的一種，但是同時(shí)又含有政府補(bǔ)貼性質(zhì)，如免掉土地出讓金，限制開發(fā)商的利潤等?！斑@個(gè)定位就模糊在商品房和社會(huì)保障性質(zhì)的低收入住宅之間”。
　　而據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)在建設(shè)部對經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)，也曾有過爭議。主要集中在經(jīng)濟(jì)適用房是租售并舉還是只售不租。
　　如果租售并舉，那么有一部分的經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)將會(huì)歸政府，在政府調(diào)控上就比較方便，但是最終采納的方式是只售不租。
　　只售不租的經(jīng)濟(jì)適用房的一個(gè)背景是，1998年開始的房改與當(dāng)時(shí)的拉動(dòng)內(nèi)需有直接關(guān)系?！爱?dāng)時(shí)鋼材過剩，只有蓋房子才能消耗這些鋼材，而經(jīng)濟(jì)適用房也被作為拉動(dòng)內(nèi)需的一種手段。”聶梅生說。
　　1998年的房改以后，強(qiáng)勢的商品房浪潮開始席卷全國。而經(jīng)濟(jì)適用房的模糊定位也為以后出現(xiàn)的問題埋下了伏筆。
　　隨著房價(jià)的日益增高，更多時(shí)候，經(jīng)濟(jì)適用房被各方認(rèn)為是平抑房價(jià)的一種手段。據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》（2000－2005年）統(tǒng)計(jì)，1999年全國經(jīng)濟(jì)適用房開工面積3970萬平方米，到2004年累計(jì)開發(fā)3億平方米，累計(jì)竣工300萬套。
　　而北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶認(rèn)為，想用經(jīng)濟(jì)適用房來平抑房價(jià)，就如吸鴉片，只是短暫的幸福感。
    改革還是退場
　　究竟應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)適用房制度進(jìn)行完善，還是果斷取消經(jīng)濟(jì)適用房？
　　2005年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、西安市原政協(xié)主席傅繼德首先提交了《關(guān)于停止開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房》的提案。
　　在記者獲得的這份提案中，傅繼德直指經(jīng)濟(jì)適用房四大弊端。傅繼德認(rèn)為，國家規(guī)定土地一級市場掌握在政府，二級市場必須實(shí)行拍賣，但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)未按此辦，而是交給開發(fā)商建設(shè)，政府給予優(yōu)惠，按限價(jià)銷售。這種做法，一是因不招標(biāo)容易滋生腐??；二是因?qū)Ψ课菔蹆r(jià)控制不嚴(yán)而使開發(fā)商取得不合理利潤；三是因?qū)彿咳藯l件失控而給國家造成不必要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；四是現(xiàn)在二手房增多，困難戶本可買價(jià)格低廉的二手房，但都要購經(jīng)濟(jì)適用房。
　　當(dāng)即，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員段柄仁表示，經(jīng)濟(jì)適用房不能取消，而是要完善。
　　有意思的是，與此同時(shí)，全國政協(xié)委員田在瑋聯(lián)合其他三位委員，提交《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理切實(shí)解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題》的提案。提案中指出，與廣大中低收入家庭住房消費(fèi)能力相適應(yīng)的中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)比例明顯偏低，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例甚至出現(xiàn)下降。
　　據(jù)了解，這兩份提案的審查意見都是建議國務(wù)院交建設(shè)部研究辦理。
　　而在全國掀起軒然大波的則是2005年夏天爆發(fā)的“取消派”和“保留派”的辯論。
　　2005年7月，徐滇慶看了報(bào)紙上的一篇“排號(hào)”購買經(jīng)濟(jì)適用房的報(bào)道后，奮筆疾書《捅掉經(jīng)濟(jì)適用房馬蜂窩》、《經(jīng)濟(jì)適用房的八大弊端》等文章，指出經(jīng)濟(jì)適用房的繼續(xù)存在不可避免地帶來腐敗和不公平的分配，應(yīng)該立即叫停經(jīng)濟(jì)適用房，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也同時(shí)呼吁對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行革命。
　　徐滇慶告訴記者，經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)和通常文字上的表述是完全不一致的。經(jīng)濟(jì)學(xué)上最基本的理論就是，在任何時(shí)候，政府都不能用財(cái)政手段補(bǔ)貼“中產(chǎn)階級”，否則就會(huì)引起惡性的通貨膨脹。
　　事實(shí)上，按照目前的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房保障對象定位于中低收入家庭，而這個(gè)群體在所有購房對象中可以占到70％到80％。
　　徐滇慶認(rèn)為，因?yàn)檫@個(gè)群體過于龐大，所以在沒有辦法來挑選補(bǔ)貼對象的時(shí)候，只好排隊(duì)來解決，但是排隊(duì)的一個(gè)結(jié)果就是倒賣房號(hào)。
　　曾在北京買過經(jīng)濟(jì)適用房的周艷玲告訴記者，她在買房的時(shí)候，也曾有雇人排號(hào)的想法。“排號(hào)的時(shí)候，大爺、大媽是整天、整夜排隊(duì)”，去年北京有的經(jīng)濟(jì)適用房的房號(hào)甚至炒到了12萬到15萬，而且有的中介公司直接從房地產(chǎn)開發(fā)商處拿房號(hào)，然后倒賣。
　　“取消派”董藩認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)出現(xiàn)購買對象失控、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控、監(jiān)督環(huán)節(jié)失控等問題，在很大程度上可以看作是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、管理功能的延續(xù)，必須予以取消。
　　另一方面，主張經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該保留的意見也不少。中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員舒可心的觀點(diǎn)頗有代表性，他認(rèn)為因?yàn)榫植坎还骄腿∠?jīng)濟(jì)適用房，是因噎廢食。時(shí)過一年之后，2006年7月25日，曾主張取消經(jīng)濟(jì)適用房的傅繼德婉拒了記者的采訪，原因是現(xiàn)在建設(shè)部、國務(wù)院也還在提倡經(jīng)濟(jì)適用房，“只要管理好了也可以?！?BR>　　事實(shí)上，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的建設(shè)資金、土地來源也是大家爭論的焦點(diǎn)之一。
　　6月底，一位鄭州市的房地產(chǎn)老總告訴記者，一般來說，承建經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商，30％左右的資金要首先由參加建房子的人交納，而開發(fā)商獲取的是4％到5％左右的代理費(fèi)。
　　但是，開發(fā)商獲得利潤不止于此。在銷售的時(shí)候，開發(fā)商要與政府物價(jià)部門協(xié)商，按照利潤不超過一定比例的原則確定銷售價(jià)格，按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤要控制在3％，但是在虛報(bào)成本、審查不嚴(yán)的情況下，往往超越此界線。同時(shí)一些地方政府還允許開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)中開辟出一部分商品房加以銷售。
　　而作為政府內(nèi)部來說，還存在一種矛盾。按照規(guī)定，對經(jīng)濟(jì)適用房免征土地出讓金，這樣地方行政性收費(fèi)和稅收要大大減少，這必然使得地方政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房缺少積極性。
　　廉租房將取代經(jīng)濟(jì)適用房？
　　如果經(jīng)濟(jì)適用房不再“適用”，那么是否有其他替代方式？
　　今年兩會(huì)期間，全國政協(xié)委員、廣東祈福集團(tuán)董事長彭磷基提交的“加大廉租房建設(shè)力度，用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房”的提案再次引發(fā)討論―――究竟廉租房是不是經(jīng)濟(jì)適用房的終結(jié)者？
　　彭磷基稱，用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房，主要基于：一是廉租房不需要大規(guī)模改造。廉租房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，只租不賣，可以長期不斷地解決城市困難人群的住房問題；二是相對租房補(bǔ)貼來說，廉租房適用于所有城市；三是相對經(jīng)濟(jì)適用房來說，廉租房更適宜貧困人群。一般來說，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)比市場上的價(jià)格低25％－30％。
　　全國政協(xié)委員、民建中央秘書長張皎在兩會(huì)期間，也提出應(yīng)該取消經(jīng)濟(jì)適用房，建設(shè)廉租房。7月25日，張皎告訴記者，民建中央一直在盯廉租房相關(guān)發(fā)展事宜。兩會(huì)期間，最終以民建中央的名義提了《民建中央關(guān)于建立城鎮(zhèn)廉租房制度解決城鎮(zhèn)低收入群體住房困難的提案》。
　　盡管有不少聲音要求取消經(jīng)濟(jì)適用房，改為大力實(shí)施廉租房，但是也有聲音反對。之前，中國房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長包宗華即通過媒體表示了自己的疑惑：經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是兩個(gè)東西，面向兩個(gè)不同層面的家庭，根本不能相互替代。
　　退一步來說，即便各方對大力施行廉租房制度能達(dá)成共識(shí)。目前廉租房的發(fā)展也不容樂觀。民建中央的提案指出，目前廉租房政府職能仍然缺位，一些地方政府把實(shí)施廉租房政策當(dāng)作政績工程、樣子工程來做；資金來源沒有公共財(cái)政作為保障，致使東部地區(qū)推行廉租房政策缺乏積極性，西部地區(qū)推行廉租房政策缺乏資金支持；三是受益面窄。
　　這也得到了建設(shè)部3月底對全國城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)的調(diào)研結(jié)果的證實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，截至2005年年底，在全國291個(gè)地級以上城市中，尚有70個(gè)還未建立廉租房制度。
　　“覆蓋哪些人，資金哪里來，房子誰來管”這些問題還沒有真正解決，而這正是經(jīng)濟(jì)適用房替代設(shè)計(jì)的關(guān)鍵之處。
　　廣東祈福集團(tuán)董事長彭磷基表示，廉租房應(yīng)由政府部門統(tǒng)一規(guī)劃、建造。長遠(yuǎn)角度來看，政府只需投資一筆錢、一片土地。只要政府手上有一定量的廉租房，就可以長期不斷地解決城市困難人群的住房問題，并通過收取有償使用的租金解決常規(guī)化的管理和維修。
　　董藩告訴記者，補(bǔ)貼資金可以主要來源于城市土地收益、物業(yè)以及住房公積金運(yùn)行收益。
　　聶梅生則認(rèn)為，現(xiàn)在的解決渠道只能是拼盤―――政府拍賣土地的收入、租金、債券等。
　　民建中央則提議設(shè)立廉租房專項(xiàng)財(cái)政資金。即東部發(fā)達(dá)地區(qū)的省、市、縣應(yīng)從財(cái)政的土地出讓金中拿出不低于20％的專項(xiàng)資金用于解決廉租房建設(shè)。中部地區(qū)財(cái)政相對緊張的省、市、縣可在省內(nèi)調(diào)劑，以多補(bǔ)少。西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)可在中央轉(zhuǎn)移支付中劃出專項(xiàng)資金予以補(bǔ)貼。同時(shí)，堅(jiān)持低水平、廣覆蓋的原則，針對不同地區(qū)、不同地段、不同家庭條件，實(shí)行不同的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
　　顯然，這種政界、學(xué)界的討論起到了一定作用。
　　5月中旬，期待已久的“國六條”頒布，其中至關(guān)重要的是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，但是其中并未對土地出讓金的分配做出具體規(guī)定。據(jù)了解，土地出讓金凈收益中的部分資金將被納入廉租房建設(shè)資金之中。來源：《南方周末》