下游數(shù)據(jù)

房市因何癲狂？

2006年08月13日11:11   來源：西本資訊
摘要：

    “國十五條”出臺后，房地產(chǎn)市場各方主體反應(yīng)不一，對于土地供應(yīng)的“三限制”政策，人們的觀點(diǎn)更是尖銳對立。稱贊者說，“三限制”實(shí)施的是精確打擊，直擊樓市弊病，既準(zhǔn)又狠；反對者說，政府不應(yīng)直接干預(yù)市場的定價(jià)機(jī)制，否則將造成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的效率損失，并且很可能導(dǎo)致房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。
    那么，土地供應(yīng)的“三限制”出臺背景究竟是什么呢？其最終的效果又會(huì)如何呢？
    全國樓市的賭徒心態(tài)
    說到“三限制”的出臺背景，不能不說到房地產(chǎn)的泡沫之爭。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。那么，本輪宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的勢頭有沒有在房地產(chǎn)市場預(yù)先突出地反映出來呢？
    對于房地產(chǎn)投資是否過熱、是否存在泡沫這些問題的認(rèn)識，在房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)外、經(jīng)濟(jì)理論界以及政府主管部門中并不存在統(tǒng)一的看法。因此，對于中國的房地產(chǎn)業(yè)界來說，2004年毫無疑問就是房地產(chǎn)的泡沫爭論年。甚至有人說：“在最近的兩年中，有關(guān)房地產(chǎn)的爭論甚至比房地產(chǎn)本身還要熱。”在這種爭論聲中，中國的房地產(chǎn)市場由過熱到熾熱，最后甚至走向賭徒式的“癲狂”。
    按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國際經(jīng)驗(yàn)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，衡量一個(gè)城市或地區(qū)，房地產(chǎn)是否存在泡沫，一般可以從“房價(jià)收入比”、“租售比”等這些最基本的指標(biāo)來作出判斷。
    對于房價(jià)收入比，聯(lián)合國人居中心的上限是3：1，世界銀行的上限是5：1，而在我國許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房價(jià)收入比早已超過了12：1；對于租售比，我國許多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市存在一個(gè)特殊的現(xiàn)象，那就是房價(jià)快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市甚至出現(xiàn)了房價(jià)上漲租金卻下跌的現(xiàn)象。
    2004年11月，我在《自住者買不起投資者租不出，真的沒泡沫？》一文中，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析的方法，從理論上證明：在一些房價(jià)收入比已達(dá)到甚至超過12：1的城市，其房地產(chǎn)市場必然已處于“自住者買不起，投資者租不出”的狀態(tài)。在這種情況下，照理說房價(jià)應(yīng)該下跌才對，但是事實(shí)恰恰相反，在這些城市房價(jià)是不跌反漲。原因何在？關(guān)鍵在于大家相信“房價(jià)只漲不跌的神話”，房地產(chǎn)市場各方主體都似進(jìn)入賭場的賭徒，將“寶”押在了房價(jià)未來的上漲上。
    開發(fā)商在賭。“房屋庫存期”應(yīng)該是房地產(chǎn)商最密切關(guān)注的市場信息之一，因?yàn)榇尕浿苻D(zhuǎn)率的高低，反映的是企業(yè)各環(huán)節(jié)工作的好壞，而且對企業(yè)的償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性影響。據(jù)美國地產(chǎn)商協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，美國國內(nèi)平均房屋庫存期是4.3個(gè)月，6個(gè)月接近正常，而當(dāng)它增加時(shí)，意味著有麻煩來了。而據(jù)發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，到2006年5月末，我國商品房空置面積12155萬平方米，同比增長17.8%。其中，商品住宅空置面積為6728萬平方米，增長13.4%。從空置時(shí)間來看，空置一年以上的商品房面積為7979萬平方米，占全部商品房的比重為65.6%。沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格?？罩妹娣e上升，從本質(zhì)上講，開發(fā)商“賭”的是將來房價(jià)的上漲會(huì)超過囤房的資金成本，開發(fā)商要賺這兩者的差額。
    自住購房者在賭。許多自住購房者不顧自己的實(shí)際收入水平，甚至故意虛報(bào)收入，采用欺騙銀行的手段進(jìn)行按揭購房。他們相信許多專家學(xué)者有關(guān)“房價(jià)上漲是常態(tài)”、“房價(jià)還將上漲幾十年”的說法，“賭”的也是將來房價(jià)的上漲。按照國際通行慣例，月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線。美國銀行就明確規(guī)定，每月償還的按揭貸款以及與住房相關(guān)的稅費(fèi)，不得超過貸款人稅前收入的28%。而根據(jù)聯(lián)合國《國民經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)計(jì)年鑒》和各國統(tǒng)計(jì)年鑒，分析GDP達(dá)1000美元時(shí)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們就可以發(fā)現(xiàn)，以美、英、法、日為例，其住房消費(fèi)支出比例最大的為英國(13.8%)，最小為法國(8.3%)。而有調(diào)查顯示，我國貸款買房的人當(dāng)中，54.1%的人月供占其收入的20%~50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上，超過了銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中“應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)”的警戒線。
    投資購房者也在賭。在房價(jià)和房租背離、租金的影子價(jià)格與房價(jià)相去甚遠(yuǎn)的情況下，一些投資購房者之所以購房，關(guān)鍵是他們認(rèn)為投資房產(chǎn)的收益由房租和價(jià)格增值兩部分組成，在房屋價(jià)格增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小。
    房市因何而癲狂？
    土地“招拍掛”這種市場配置土地資源的方法，優(yōu)點(diǎn)是高效、低成本，但缺點(diǎn)是“無形之手”往往容易“失靈”。
    “土地取得費(fèi)用=新建房地產(chǎn)價(jià)格-建造建筑物費(fèi)用-正常利稅”這一公式，通常是房地產(chǎn)開發(fā)商在爭奪土地時(shí)，測算愿意接受“土地取得費(fèi)用”的計(jì)算公式。由此我們知道，在土地“招拍掛”過程中，對于土地的爭奪，在管理水平等方面相差不多的開發(fā)商中間，必定是欲做“高端產(chǎn)品者”勝出。而那些欲做“高端產(chǎn)品者”中，又存在著“膽大者”和“膽小者”，必定是那些賭未來房價(jià)漲幅最大的“膽大者”勝出。
    一次次的“招拍掛”，其結(jié)果是篩選出一個(gè)又一個(gè)欲做“高端產(chǎn)品”且賭未來房價(jià)漲幅最大的“膽大者”。于是，在土地公開交易的“招拍掛”現(xiàn)場，許多讓人看不懂的天價(jià)地王頻繁出現(xiàn)。經(jīng)過媒體廣泛宣傳報(bào)導(dǎo)，以及投資者和投機(jī)者的炒作，房價(jià)比地價(jià)漲幅更高。這又反過來，給賭未來房價(jià)上漲的開發(fā)商以更大的膽量和勇氣。
    如此循環(huán)往復(fù)，地價(jià)、房價(jià)互相“打氣”，一次次地走高。
    多個(gè)具體供地個(gè)案最終構(gòu)成一個(gè)供地集合。不難知道，通過土地“招拍掛”環(huán)節(jié)，在住宅用地的供應(yīng)上，供地集合最終指向高檔商品房用地。這種集合毫無疑問是一種“倒三角形”結(jié)構(gòu)——從上到下依次是高端、中端、低端住宅用地。然而由于我國目前的階層結(jié)構(gòu)，不是那種穩(wěn)定的“紡綞形”，而是“正三角形”結(jié)構(gòu)，即由上到下是富人、中等收入者、窮人。于是，我國房地產(chǎn)市場最大的癥結(jié)——供求結(jié)構(gòu)性矛盾就出來了。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，今年上市的商品住房，從套型結(jié)構(gòu)看，40個(gè)重點(diǎn)城市套均面積113平方米，有16個(gè)城市高于120平方米，而中低價(jià)位住房以及經(jīng)濟(jì)適用房的比例明顯不足。
    由于近年來市場競爭加劇，行業(yè)利潤率普遍趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域已不多，加上在高流動(dòng)性壓力下，銀行存在著很大的放貸需求。如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月末我國銀行業(yè)機(jī)構(gòu)存差達(dá)10.1萬億元，初步測算當(dāng)前銀行業(yè)機(jī)構(gòu)流動(dòng)性約在2.6萬億元左右。因此房地產(chǎn)業(yè)的高利潤率，自然強(qiáng)烈吸引著銀行。而隨著信貸資金大量注入房地產(chǎn)市場，天價(jià)“地王”更加頻繁地出現(xiàn)，更讓市場各方主體堅(jiān)信“房價(jià)只漲不跌”的神話。

    “三限制”立竿見影
    樓市一旦進(jìn)入癲狂狀態(tài)，問題自然是市場機(jī)制所不能解決的。針對房地產(chǎn)市場的頑癥，土地供應(yīng)的“三限制”政策措施終于出臺了。
    土地供應(yīng)的“三限制”政策一經(jīng)出臺，效果是立竿見影的，從很多方面我們注意到開發(fā)商拿地理性了。因?yàn)樵谙尢仔?、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)，意味著今后開發(fā)商之間的競爭，不再是在預(yù)計(jì)“未來房價(jià)漲幅”時(shí)誰膽大、膽小的競爭了，而是意味著企業(yè)之間內(nèi)部管理水平的競爭，意味著企業(yè)之間開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品能力的競爭。
    而中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量70%的強(qiáng)制性規(guī)定，意味著我國房地產(chǎn)市場最大的癥結(jié)——供求結(jié)構(gòu)性矛盾問題將會(huì)因此迎刃而解了。
    “三限制”應(yīng)是打給目前中國樓市的鎮(zhèn)靜劑和清醒劑，中國房地產(chǎn)市場將會(huì)因“三限制”而鎮(zhèn)靜下來，房地產(chǎn)市場各方主體將會(huì)從賭徒般的癲狂心態(tài)中清醒過來，經(jīng)房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策措施的悉心“治療”，最終走上健康、理性、可持續(xù)發(fā)展之路。(來源：中國房地產(chǎn)報(bào))

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