下游數(shù)據(jù)

萬科并購?fù)嘎兜禺a(chǎn)界三大信號(hào)

2006年08月14日07:55   來源：西本資訊
摘要：

    當(dāng)北方的任志強(qiáng)還在與一幫學(xué)者打“口水仗”的時(shí)候，南方的G萬科已靜悄悄地完成了在長三角的最新布局，在杭州并購了一家大型房地產(chǎn)企業(yè)。
    幫助老牌上市公司萬科企業(yè)股份有限公司完成這一布局的，是號(hào)稱浙江首家省級(jí)房地產(chǎn)集團(tuán)的南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司。從“南都房產(chǎn)”到“萬科南都”，這一杭州地產(chǎn)界大型企業(yè)迅速“變臉”透露出的信號(hào)相當(dāng)復(fù)雜，遠(yuǎn)不是業(yè)內(nèi)一對(duì)一并購那么簡單。

    信號(hào)一：一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈開始“繃緊”
    南都房產(chǎn)被并購，當(dāng)?shù)睾芏嗳擞X得意外。在杭州的12家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商中，其知名度當(dāng)屬“第一梯隊(duì)”，說它是頂級(jí)樓盤的代名詞也不過分。
    8月7日深交所發(fā)布上市公司公告，萬科和南都又共同在杭州發(fā)布并購新聞后，人們才知道這番變局：經(jīng)與南都集團(tuán)簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，加上去年雙方已轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，萬科共擁有了南都房產(chǎn)80％的股份，南都房產(chǎn)將更名為浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。南都房產(chǎn)為什么出售？這家企業(yè)幾位原高管婉言謝絕了記者的采訪要求。業(yè)內(nèi)人士分析，也許是企業(yè)資金鏈方面的原因。萬科方面的表示更耐人尋味，“萬科一年內(nèi)將在浙江市場投入30億元人民幣”。
    當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈“繃緊”并不是秘密。今年6月，杭州一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)由于卷入一樁官司，被曝因高速擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈緊張，而從2003年開始采用“拆東墻補(bǔ)西墻”的“走錢”方式管理現(xiàn)金流。今年初，東方通信發(fā)布公告稱，將其自有資金7000萬元委托工行貸給杭州某大型開發(fā)商，貸款年利率達(dá)到14％，是銀行一年期貸款利率的近3倍。據(jù)銀行人士分析，這種情況一般屬于開發(fā)商無法按正常途徑從銀行貸款時(shí)的一種變相融資。這位人士說，原先即便沒有抵押物，企業(yè)仍可通過另一企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)擔(dān)保的方式獲取貸款，現(xiàn)在沒有抵押物的企業(yè)基本上無法從銀行貸到款了。記者了解到，今年前5個(gè)月，浙江省金融機(jī)構(gòu)新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款160多億元，月均30多億元，但在“國六條”發(fā)布后，6月份當(dāng)月新增貸款僅3.2億元。

    信號(hào)二：地產(chǎn)界走進(jìn)“低價(jià)入市”時(shí)代
    這次萬科入主南都房產(chǎn)另一個(gè)被關(guān)注的話題，就是并購價(jià)格。萬科開出的總價(jià)是17.6566億元?？瓷先?shù)目龐大，但明眼人一對(duì)比就發(fā)現(xiàn)，一年前，萬科受讓南都集團(tuán)浙江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)20％權(quán)益和上海、江蘇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分權(quán)益，總價(jià)約18.6億元。
    一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南都房產(chǎn)這次只賣17億多元的價(jià)格肯定是不高的，而且萬科在控股南都房產(chǎn)的同時(shí)，還一次性獲得了269.2萬平方米的項(xiàng)目資源，其中杭州項(xiàng)目就有174.1萬平方米。這位不愿透露姓名的人士說，南都在杭州的項(xiàng)目多在比較好的地段或是升值潛力明顯的地段，而目前杭州主城區(qū)的房價(jià)普遍在11000元－12000元／平方米以上。
    顯然，在宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)弱分化趨勢(shì)已越來越明顯。
    有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，金融政策變化對(duì)市場產(chǎn)生影響有九個(gè)月左右的“滯后期”。實(shí)際上，在2004年4月國家全面緊縮銀根之后，2005年上半年，杭州地產(chǎn)界便出現(xiàn)了多起開發(fā)商尋求合作的案例。當(dāng)時(shí)南都集團(tuán)向萬科出售部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)權(quán)益，只是其中的典型案例之一。
    2005年1月，同樣為一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)—浙江廣通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的重組曾被認(rèn)為是當(dāng)年杭州地產(chǎn)界的一大新聞：因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難，原占股75％的企業(yè)員工與集體股近乎全數(shù)“出局”。
    業(yè)內(nèi)人士稱，今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期普遍要低于去年，企業(yè)出售的心理價(jià)位也肯定會(huì)低一些，因此對(duì)萬科這樣已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)來說，“低價(jià)入市”的時(shí)代已經(jīng)來臨。

    信號(hào)三：地產(chǎn)界的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略進(jìn)一步分化
    萬科對(duì)南都房產(chǎn)的兩次出手，完成了國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)有史以來規(guī)模最大的一次并購。
    萬科一位負(fù)責(zé)人在杭州舉行的情況通報(bào)會(huì)上稱，目前我國地產(chǎn)業(yè)的集中度與國外相比，還存在相當(dāng)大的差距。今年萬科將加速行業(yè)整合進(jìn)程，目標(biāo)是在長三角、珠三角與環(huán)渤海灣地區(qū)形成比較平均的資源配置，以規(guī)避單一市場的風(fēng)險(xiǎn)。
    原南都房產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，在新的時(shí)代背景下，資源整合、聯(lián)合做大做強(qiáng)是地產(chǎn)企業(yè)必由之路，今后，“萬科南都將可以分享萬科的管理經(jīng)驗(yàn)、信用資源和融資渠道”。
    業(yè)內(nèi)人士分析說，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的樓市形勢(shì)，不同企業(yè)的策略也在進(jìn)一步分化。
    一類是資金鏈尚未出現(xiàn)危險(xiǎn)的企業(yè)，其策略主要是收縮業(yè)務(wù)，能緊縮的盡量緊縮。另一類是已有多處項(xiàng)目在運(yùn)作的企業(yè)，其選擇要么是尋求合作伙伴，引入戰(zhàn)略投資者，要么就只能是將現(xiàn)有品牌“托付他人”。年初，杭州知名地產(chǎn)企業(yè)綠城集團(tuán)通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股份，引進(jìn)了由摩根大通等組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集到資金15000萬美元。
    “我們想再等一等，看看形勢(shì)變化?！焙贾菀晃恢行偷禺a(chǎn)商說，經(jīng)過一番風(fēng)雨，也許開發(fā)商和投資者都會(huì)更理性。（來源：新華社）

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