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    前幾天，接連有幾位業(yè)內(nèi)朋友打來(lái)電話(huà)對(duì)我說(shuō)，我們這兒的房?jī)r(jià)明明是下跌了，但據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，二季度全國(guó)70城市房?jī)r(jià)漲5.7%，惟有上海房?jī)r(jià)獨(dú)跌。他們問(wèn)我對(duì)此有何看法？我回答他們說(shuō)，對(duì)于一個(gè)城市房?jī)r(jià)的漲跌，我從來(lái)不單獨(dú)只看“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”；上海樓市的“群租”現(xiàn)象，正被新聞媒體屢屢曝光，上海樓市真實(shí)需求的最后一塊“遮羞布”也已被扯下，上海房?jī)r(jià)不跌能行嗎？當(dāng)前，最值得警惕的，其實(shí)是那些“群租”現(xiàn)象尚未被曝光的城市，其“遮羞布”背后的“真實(shí)風(fēng)光”。

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可信度又有幾何？
　　“有時(shí)有的城市房地產(chǎn)價(jià)格明明漲得很火爆，但價(jià)格指數(shù)漲得卻象‘溫吞水’；有時(shí)有的城市房地產(chǎn)價(jià)格明明是跌了，但價(jià)格指數(shù)卻依然在上漲?！?BR>　　前前后后，業(yè)內(nèi)有好幾位朋友，都曾問(wèn)起過(guò)我同一個(gè)問(wèn)題，那就是——如何看待這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)？
　　坦率地說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，這幾年來(lái)，我是越來(lái)越少看了。即便要看，那也肯定是結(jié)合著某些城市房地產(chǎn)的“成交量”、“合同銷(xiāo)售價(jià)格”、“實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)格”，以及有關(guān)房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)稅收的數(shù)據(jù)來(lái)看的。
　　一方面，這固然是因?yàn)槲也惶宄?，有關(guān)單位在編制當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)，其相關(guān)數(shù)據(jù)是如何采集得到的，是依靠各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自報(bào)，還是自己直接調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)而得的結(jié)果？
　　另一方面，因?yàn)槲乙膊皇呛苤?，一些單位在收集得到房?jī)r(jià)、地價(jià)等相關(guān)數(shù)據(jù)后，又是經(jīng)過(guò)怎樣的技術(shù)途經(jīng)和標(biāo)準(zhǔn)化處理后，才編制出當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)的？
　　更何況，去年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了新舊國(guó)八條等調(diào)控政策措施，雖然是刀刀切中了房地產(chǎn)市場(chǎng)的痼疾，但是收效并不大，問(wèn)題出在哪兒？現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，大家基本已經(jīng)形成共識(shí)，關(guān)鍵就在于一些地方，對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策進(jìn)行了或明或暗的抵制。
　　“不做假賬”，是當(dāng)年朱镕基總理在上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院題寫(xiě)的校訓(xùn)。“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，是今年三月二十九日，剛剛走馬上任不久的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)邱曉華要力爭(zhēng)的目標(biāo)。
　　“不做假賬”、“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，這樣的校訓(xùn)和目標(biāo)的提出，其背景是什么？
　　“不做假賬”、“陽(yáng)光統(tǒng)計(jì)”，這樣的校訓(xùn)和目標(biāo)的提出，其背景是“數(shù)據(jù)水份”、“政績(jī)數(shù)字”的泛濫。
　　在這種情況下，你還能寄希望于一些地方，在給國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上報(bào)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)時(shí)，其數(shù)據(jù)還能是準(zhǔn)確無(wú)誤的嗎？

　　“群租”扯下了上海樓市最后一塊“遮羞布”
　　對(duì)于 “房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)”，我看得很少，我更樂(lè)意看的是一些嚴(yán)肅媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“真實(shí)案例”的報(bào)導(dǎo)。因?yàn)?，從這些“真實(shí)的案例”中，由表及里、由淺入深，透過(guò)現(xiàn)象還是很能看出一些本質(zhì)的東西來(lái)的。
　　這就好比說(shuō)，你到了一個(gè)城市，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)或者朋友告訴你說(shuō)，這個(gè)城市經(jīng)過(guò)評(píng)比，剛剛成為省級(jí)文明城市，或者是國(guó)家級(jí)文明城市。雖然，你第一個(gè)反應(yīng)自然是相信該城市的居民會(huì)比其他地方的居民更文明一些，但是，如果你親眼目睹了當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)司機(jī)和行人，對(duì)于鳴著警笛急急駛來(lái)的救護(hù)車(chē)，毫無(wú)主動(dòng)避讓的意識(shí)后，你還會(huì)相信這個(gè)文明城市，其“文明程度”的“含金量”嗎？
　　眼見(jiàn)為實(shí)，耳聽(tīng)為虛，這是我們每個(gè)人在日常生活中，歷經(jīng)磨練后得出的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。雖然，有時(shí)眼睛也會(huì)欺騙我們，但是，“眼見(jiàn)的”總歸比“耳聞的”，真實(shí)性更大一些。而從某種意義上說(shuō)，嚴(yán)肅媒體有職業(yè)操守的新聞?dòng)浾叩牟稍L(fǎng)報(bào)導(dǎo)，其實(shí)是該媒體受眾“眼睛”的延伸。
　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大弊端，是信息的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)。如土地供需上，在開(kāi)發(fā)商與政府之間，存在著信息的不對(duì)稱(chēng)。在房屋供需上，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間，更是存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。
　　從某種角度來(lái)說(shuō)，在宏觀(guān)調(diào)控的大形勢(shì)下，上海樓市調(diào)控之所以相對(duì)來(lái)說(shuō)能取得較為明顯的成效，眾多新聞媒體對(duì)上海樓市真相契而不舍、窮追猛打的采訪(fǎng)報(bào)導(dǎo)“功不可沒(méi)”。
　　通過(guò)新聞媒體，大家看到，前段時(shí)間，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上演的是一出又一出的“退房風(fēng)波”，一陳又一陳房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“關(guān)門(mén)大吉”?，F(xiàn)在，通過(guò)新聞媒體，我們又看到，上海樓市已經(jīng)流行起了“群租現(xiàn)象”。
　　如據(jù)《新聞晨報(bào)》最近報(bào)導(dǎo)，大房型租賃價(jià)格的持續(xù)低迷導(dǎo)致越來(lái)越多的投資者借助于分割出租來(lái)平衡收支，群租現(xiàn)象在上海市區(qū)眾多新建小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，目前僅徐匯、盧灣、黃浦、浦東四區(qū)，就有數(shù)十個(gè)新建小區(qū)存在“群租”現(xiàn)象，有些150平方米的三房二廳內(nèi)居住人口甚至超過(guò)了30人，平均每間房住6人。
　　大家千萬(wàn)不要誤以為“群租”的只是打工仔和打工妹，其實(shí)“群租”的，更多的是白領(lǐng)。
　　據(jù)媒體披露，今年6月，浦東新區(qū)綠城小區(qū)居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶(hù)，出租住房205戶(hù)，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達(dá)到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。而且，在綠城小區(qū)租房的多以白領(lǐng)、附近公司職工為主。
　　平均每間房住6人，一套房子甚至超過(guò)30人。如此“群居”，生活自然是十分不便。
　　在種種不便、甚至安全也得不到保證的背后，上海為何會(huì)流行起“群租”現(xiàn)象呢？
　　媒體調(diào)查后，最終披露，廉價(jià)房租是眾多白領(lǐng)和剛剛畢業(yè)的大學(xué)生們選擇“群租”最大的吸引力！
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，可分成自住性需求、投資性需求和投機(jī)性需求。但從本質(zhì)上說(shuō)，投資性需求和投機(jī)性需求，并非終端需求，而只是中間需求，這種中間需求，最終還是得轉(zhuǎn)化為供給，由真實(shí)需求即自住性需求來(lái)消化。
　　城市化是鼓吹房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲論者最大的理由。確實(shí)，從人口的角度說(shuō)，城市化就是農(nóng)村人口大量地轉(zhuǎn)化為城市人口，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)需求的最大力量之所在。
　　但是，當(dāng)“有頭有臉”的白領(lǐng)階層，面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，許多人也只得被迫無(wú)奈地選擇“群租”時(shí)；當(dāng)許多投資性購(gòu)房者，為了不致于虧本，只能把房子分割出租以便賺進(jìn)更多租金，以求收支平衡時(shí)；房?jī)r(jià)的下跌，是不是一種必然的結(jié)果呢？
　　這種日益流行的“群租”現(xiàn)象，被眾多新聞媒體熱點(diǎn)報(bào)導(dǎo)，扯下的是上海樓市真實(shí)需求的最后一塊“遮羞布”。
　　此時(shí)，如果上海的房?jī)r(jià)不跌反漲，那么，是不是會(huì)給人們一種“很幽默”、“很滑稽”的感覺(jué)？這種“幽默”、“滑稽”，如果讓人感覺(jué)多了，政府的信用會(huì)不會(huì)很快地喪失，從而加速上海樓市的崩潰呢？
　　因此，當(dāng)上海樓市真實(shí)需求的最后一塊“遮羞布”也已被扯下時(shí)，上海房?jī)r(jià)不跌能行嗎？

 　　“群租”是上海樓市獨(dú)有的現(xiàn)象嗎？
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的“退房風(fēng)波”，中介機(jī)構(gòu)頻頻上演的“關(guān)門(mén)大吉”，以及“群租”現(xiàn)象，這些僅僅只是上海樓市獨(dú)有的現(xiàn)象嗎？事實(shí)恐怕并非如此！
　　前幾天，一位業(yè)內(nèi)朋友與我相會(huì)，閑談中，他告訴我說(shuō)，去年年中，他去長(zhǎng)三角地區(qū)的一些城市調(diào)研，他不但發(fā)現(xiàn)了白領(lǐng)階層的“群租現(xiàn)象”，而且他還吃驚地發(fā)現(xiàn)——
　　那些外地到那些城市打工的民工，他們最“喜歡”租住的是城郊結(jié)合部，那些農(nóng)村村民家里過(guò)去養(yǎng)豬的那些豬欄房，一個(gè)小小的豬欄房，他們能席地而睡，住上幾十人。
　　無(wú)獨(dú)有偶，前些天，央視新聞?lì)l道360度也播放了這樣一幕——三十多個(gè)民工擠住在陰暗潮濕的人行天橋下，無(wú)電缺水，四面透雨。主持人白巖松說(shuō)：看到他們的現(xiàn)狀，我無(wú)法再說(shuō)責(zé)任二字，還是找兩個(gè)別的字吧，比如良心！
　　雖然有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，經(jīng)濟(jì)學(xué)是不講良心的。雖然，城市化是他們鼓吹房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲最好的理由。然而，讓他們沒(méi)有料到的是，短短幾年后，在房?jī)r(jià)的一路狂飆之后，過(guò)高的房?jī)r(jià)，竟然成了城市化最大的障礙——
　　在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，眾多白領(lǐng)和剛剛畢業(yè)的大學(xué)生們選擇的是“群租”，而我們的民工兄弟最“喜歡”選擇的是“豬欄房”和“天橋下”。這樣的城市，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，由于居住和商務(wù)成本太高，出現(xiàn)諸如“人才流失”、“民工荒”、“工商企業(yè)的逃離”等等現(xiàn)象，自然也就難免了。
　　只不過(guò)，不同的是，上海樓市最后一塊“遮羞布”被眾多新聞媒體曝光后，等于是給強(qiáng)行“扯下”了。于是，上海樓市只好在眾目睽睽之下“裸奔”，“跌”是勢(shì)在必行了。
　　而其他一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，雖然同樣日益流行起“群租現(xiàn)象”，但由于其“遮羞布”沒(méi)有被新聞媒體強(qiáng)行“扯下”，反倒被“有形之手”屢屢提上。如用“不飽和供地”的方式， “從下往上”托住“遮羞布”；用“購(gòu)房入戶(hù)” 的方式，“從上往下” 拉住“遮羞布”。
　　既然“遮羞布”沒(méi)有被扯掉，那么，當(dāng)?shù)貥鞘械臐q勢(shì)，自然依舊可以是“不可遏制”，至少也可以保持在“不漲不跌”的水平吧。

　　警惕“遮羞布”背后的“真實(shí)風(fēng)光”
　　一些地方政府堅(jiān)決地托住、拉住“遮羞布”，不讓它掉下來(lái)，究竟意欲何為？
　　一方面，關(guān)鍵是“官出數(shù)字，數(shù)字出官”，“遮羞布”背后，房?jī)r(jià)、地價(jià)的漲跌，直接影響到當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入的增加，以及當(dāng)?shù)卣賳T職務(wù)的升遷。
　　天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往。我們一些地方政府的領(lǐng)導(dǎo)，受庸俗發(fā)展觀(guān)的影響，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上的定位早已發(fā)生了偏差，他們不是將自己定位為老百姓住房的保障者，而是將自己定位為“經(jīng)營(yíng)城市”、“以地生財(cái)”的謀利者。
　　強(qiáng)行托住和拉住“遮羞布”的目的，自然是為了遮掩住房?jī)r(jià)虛漲背后，日益萎縮的實(shí)際成交量，達(dá)到給開(kāi)發(fā)商“打氣”，給購(gòu)房者“泄氣”的目的，從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方博弈的力量對(duì)比，誘導(dǎo)潛在購(gòu)房者抓緊入市——
　　看，在房地產(chǎn)新政對(duì)投機(jī)性購(gòu)房進(jìn)行打擊，對(duì)投資性購(gòu)房進(jìn)行限制的情況下，我們這兒房?jī)r(jià)依然穩(wěn)步上漲，這說(shuō)明了我地房地產(chǎn)市場(chǎng)自住性購(gòu)房的真實(shí)性需求是何等的巨大；購(gòu)房者如果現(xiàn)在不抓緊購(gòu)房，那日后就只有追悔莫及的份兒了。
　　事實(shí)證明，一些地方政府強(qiáng)行托住和拉住“遮羞布”，以便達(dá)到托市的目的，在影響民眾心理方面，還是富有成效的。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》輿論調(diào)查中心，最近在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查表明，六成受訪(fǎng)者認(rèn)為“房地產(chǎn)新政”有效；但在回收的2058份有效問(wèn)卷中，有近7成認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
　　另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，聚集著太多的腐敗成份，房地產(chǎn)新政在一些地方之所以會(huì)遭到如此頑強(qiáng)的抵制，更為關(guān)鍵的，其實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)上有著一些腐敗官員直接的既得利益。
　　一些地方政府官員，在強(qiáng)行托住和拉住“遮羞布”時(shí)，名義上打的旗號(hào)，往往都是為了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入的增加；讓人感覺(jué)，他們無(wú)非是思想認(rèn)識(shí)上存在問(wèn)題；但實(shí)際上，在這名義旗號(hào)的背后，實(shí)際上是他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上有著直接的既得利益。
　　由于一些貪官與一些奸商有著“血肉”關(guān)系，中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的一些政策措施，刀刀切中了房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)，無(wú)疑是要放他們的“血”；一些貪官直接對(duì)抗中央的政策自然是不敢，于是就將自己裝扮成地方利益的考慮者，打的是為地方利益謀利的旗號(hào)，行的卻是為自己謀一己私利之實(shí)。
　　偉人曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，只要有300%的利潤(rùn)，有人就可以冒上絞刑架的危險(xiǎn)。由此，我們就不難理解，為什么在一些地方，中央的宏觀(guān)調(diào)控政策，會(huì)遭到如此肆無(wú)忌憚的抵制。
　　從已經(jīng)查出的腐敗案例中，我們可以看出，許多地方權(quán)高位重的貪官，不染指房地產(chǎn)的，是少之又少。由此，我們也可以“反推出”——
　　在少數(shù)地區(qū)的貪官尚未案發(fā)以前，在這些地區(qū)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與反調(diào)控的背后，實(shí)際上是腐敗與反腐敗的斗爭(zhēng)。
　　我在《只做不說(shuō)　建設(shè)部調(diào)控細(xì)則為何遲遲不肯公布？》一文中，曾經(jīng)寫(xiě)道——
　　……總量70%的伸縮性、可發(fā)揮的空間太大，地方政府的自由裁量權(quán)過(guò)大，最終會(huì)導(dǎo)致權(quán)力尋租空間的增大……但從“單個(gè)項(xiàng)目控制或者城市總量控制”改變到“總量與項(xiàng)目結(jié)合的原則”之后，如果造成“貧富分區(qū)而居”的后果，那責(zé)任就全在地方政府了。那些實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)的城市政府，在監(jiān)察部的監(jiān)察下，有多少政府官員敢去冒讓老百姓“貧富分區(qū)而居”以及“權(quán)力尋租”那種“瓜田李下”的風(fēng)險(xiǎn)呢？我估計(jì)，絕大多數(shù)實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)的城市，最終還是會(huì)如同成都、深圳、西安、大連等地一般，最后還是傾向于項(xiàng)目控制。
　　該文章在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道發(fā)表后，馬上有網(wǎng)友跟帖，反對(duì)我的說(shuō)法，認(rèn)為我太樂(lè)觀(guān)了。事后，更有業(yè)內(nèi)朋友對(duì)我說(shuō)：“瓜田李下”，對(duì)清官也許會(huì)有“自警”作用，但對(duì)貪官絕無(wú)“約束”可能，什么叫利令智昏？
　　他對(duì)我舉例子說(shuō)：購(gòu)房入戶(hù)的本質(zhì)是什么？購(gòu)房入戶(hù)的本質(zhì)，其實(shí)是給可以“購(gòu)房入戶(hù)”的每套房子，派送了一個(gè)“大紅包”。如果一個(gè)城市對(duì)所有的待售房子都實(shí)行“購(gòu)房入戶(hù)”政策，那么，說(shuō)作出此“購(gòu)房入戶(hù)”決定的官員，目的是為了“當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入的增加”，在桌面上，也還是說(shuō)得過(guò)去的；但是，如果“購(gòu)房入戶(hù)”的政策，只針對(duì)某些區(qū)域，也就是說(shuō)，只針對(duì)某些開(kāi)發(fā)商，那又能說(shuō)明什么呢？那還不是說(shuō)明，他們是在明目張膽地將財(cái)政的錢(qián)，白送給某些特定的開(kāi)發(fā)商嗎？
　　最后，他反問(wèn)我說(shuō)，一個(gè)城市戶(hù)口值幾萬(wàn)元，一套房子可解決數(shù)個(gè)戶(hù)口，如果一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有數(shù)百套房子，那相當(dāng)于得到了政府?dāng)?shù)以千萬(wàn)計(jì)的“紅包”，得到這樣“大紅包”的開(kāi)發(fā)商能不“投之以桃、報(bào)之以李”嗎？
 　　或許，我這位業(yè)內(nèi)朋友的話(huà)太有點(diǎn)聳人聽(tīng)聞了。但是，“群租”正在扯下樓市真實(shí)需求的最后一塊“遮羞布”。當(dāng)最后一塊“遮羞布”也即將除去的時(shí)候，支撐房?jī)r(jià)不跌反漲的神奇力量又究竟來(lái)自于何方？其最終的危害性到底會(huì)有多大呢？這倒是值得我們警惕的。（來(lái)源：人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道）