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    一邊是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不斷加碼，山雨已來；一邊是以上海為首的一二線大中城市，房?jī)r(jià)有了初步降溫；然而，冰山之下的另一邊，大部分中國(guó)城市，特別是上一輪調(diào)控忽略的中小城市的實(shí)際房?jī)r(jià)，仍以遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)字的極大漲幅一騎絕塵，屢控不下。

    究竟是什么原因令更多的購房者無視政策信號(hào)，一頭扎進(jìn)“負(fù)翁族”？究竟在這些城市，有怎樣的太極之手，在暗中與中央形成對(duì)抗？當(dāng)我們的記者以解剖標(biāo)本的耐心去解析這些三、四線城市房?jī)r(jià)逆市飆漲的奧秘時(shí)，我們不得不承認(rèn)樓市調(diào)控的艱難：地方政府利益糾結(jié)下的政策“軟著陸”；購房者信心的逐漸散失；開發(fā)商的順勢(shì)“唱多”和托市——新的樓市危機(jī)在調(diào)控中隱性生長(zhǎng)。

    “在一個(gè)1塊錢能買8個(gè)饅頭的地方，30萬元一套的房?jī)r(jià)對(duì)老百姓來說是個(gè)天文數(shù)字。”一位從上海來徐州掘金的房地產(chǎn)代理商這樣描述自己眼里的徐州樓市。

    蘇北重鎮(zhèn)徐州，市區(qū)不過百萬人口。2002年開始，隨著外地大型開發(fā)商的進(jìn)駐，徐州這個(gè)傳統(tǒng)的重工業(yè)城市進(jìn)入了商品房開發(fā)與居住的新時(shí)代。人們驚奇于居然有如此漂亮的房子與環(huán)境，爭(zhēng)相購買。于是，不斷有千畝大盤刷新當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)紀(jì)錄，不斷有輿論高唱樓市看漲的理由。

    “可以肯定，今年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，不會(huì)大起大落。”2006年初，徐州地產(chǎn)專家對(duì)今年樓市的預(yù)判言猶在耳，但是隨后，房?jī)r(jià)在一二季度節(jié)節(jié)攀升，似乎一場(chǎng)鬧劇。

    8月12、13日，記者在徐州感受了一個(gè)普通雙休日的樓市瘋狂。

    “剛接到通知，你看好的這套房周一將在目前2990元單價(jià)基礎(chǔ)上上調(diào)100元/平方米，總價(jià)增加1.32萬元?！蔽挥谛熘輺|部的新盤綠地世紀(jì)城售樓人員告訴來看房的記者。為了防止定房人過多帶來的工作繁雜，綠地世紀(jì)城甚至規(guī)定，沒有定房環(huán)節(jié)，看好房直接付首付款，同時(shí)簽定購房合同?！叭绻梢远ǎ孔釉缇捅欢ü饬??！?/P>

    另一個(gè)位于西南部的樓盤銷售經(jīng)理在周六晚打電話至售樓處，周一起單價(jià)上調(diào)20元/平方米。一個(gè)直接的結(jié)果是，幾位購房者連夜打電話要求簽定購房合同。

    “其實(shí)，這種做法只是為了將意向購房者‘逼’進(jìn)市場(chǎng)?！边@位銷售人員稱，“但是漲價(jià)也不是瞎說的。漲了照樣賣！現(xiàn)在咱們這里的房?jī)r(jià)，像坐上了火箭一樣，根本不受調(diào)控的影響?！?/P>

    不久前，徐州尚都國(guó)際開盤，上演購房人通宵排隊(duì)買房盛景。記者經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目剛剛露出地面，更不用談2/3或封頂?shù)念A(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。

    “開發(fā)商通過預(yù)定方式先行吸進(jìn)一部分資金是目前常用的方法，老百姓為了避免房?jī)r(jià)上漲帶來的損失，寧愿接受這種方式。而預(yù)定時(shí)間越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)越大。”專家表示。

    “大家對(duì)政策已經(jīng)有免疫了。哪一項(xiàng)政策也沒把房?jī)r(jià)降下來，反而越推越高。今天不買明天漲，市場(chǎng)已經(jīng)有點(diǎn)購房恐慌的意思了?！币晃辉诘囟惒块T工作的市民羅先生表示。

    值得注意的是，這一切，全都發(fā)生在2006年8月，國(guó)家新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的高潮之中。

    房?jī)r(jià)標(biāo)尺：國(guó)家、地方南轅北轍，到底該信誰？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、徐州房地局，兩個(gè)權(quán)威部門的權(quán)威數(shù)字，結(jié)論截然相反。一個(gè)是個(gè)位數(shù)的平穩(wěn)漲幅，一個(gè)卻是聚光燈下的飛速激增的水銀溫度計(jì)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，第二季度，徐州房屋銷售價(jià)格同比上升5.9%，新建住房?jī)r(jià)格同比上升8.4%。相比于深圳、大連、北京等地動(dòng)輒10幾個(gè)百分點(diǎn)的漲幅，徐州看來是一個(gè)再普通不過的樓市：價(jià)格增幅平緩，市場(chǎng)健康。

    然而，另一個(gè)來自徐州房地資源局主辦的徐房指數(shù)報(bào)告（下稱“徐房指數(shù)”）卻有截然不同的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

    這份官方指數(shù)顯示，今年二季度，徐州住宅均值2667元/平方米，比上季度上漲12.67%，同比則上漲21.83%。其中北區(qū)、南區(qū)、西區(qū)、東區(qū)和中心五大區(qū)域的環(huán)比漲幅分別為20.90％、17.71％、10.29％、4.6％和2.38％。而去年二季度，以國(guó)八條為代表的上一輪調(diào)控過程中，徐房指數(shù)同樣上漲6.94％。以住宅開發(fā)為主的東區(qū)樓市甚至在最后三個(gè)月爆漲43.25％。

    為什么兩份報(bào)告統(tǒng)計(jì)結(jié)果差別如此之大？

    市場(chǎng)人士解釋，可能的原因是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將原為徐州市銅山縣，但即將劃入市區(qū)范圍的地區(qū)房?jī)r(jià)計(jì)入了統(tǒng)計(jì)范圍，進(jìn)而拉低了均價(jià)。但是，這種拉低造成的差距是否如此之大，還是讓市場(chǎng)疑惑?；蛘呒幢憬y(tǒng)計(jì)無誤，又應(yīng)該以哪一個(gè)數(shù)字為參照來看待真實(shí)的樓市發(fā)展呢？

    徐州不是個(gè)案。

    即便是在國(guó)家最近幾次公布的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲跌榜中，排在漲幅前列的也大多是此前不被關(guān)注的二線甚至三、四線城市，比如呼和浩特、沈陽、廈門、青島、南充……

    上半年，大連房?jī)r(jià)有四個(gè)月連續(xù)以15%以上速度增長(zhǎng)，青島市內(nèi)四區(qū)商品住房交易均價(jià)為6073元/平方米，同比增加26.95％，6月份四區(qū)商品住房平均價(jià)格同比漲幅高達(dá)34.49％……

    市民：“為房而生”的混亂與危機(jī)

    “房?jī)r(jià)一路走高，一想到還沒買房，就覺得一股寒意?！蹦铣涫忻褛w小姐稱。

    上海房地產(chǎn)評(píng)論員叢誠(chéng)教授認(rèn)為，地方中小城市與一、二線的大城市不同，雖然沒有大量的炒房群體推生房?jī)r(jià)泡沫，但是房?jī)r(jià)持續(xù)高漲同樣存在崩盤風(fēng)險(xiǎn)，高額的貸款也將令市民背負(fù)沉重的還貸壓力。

    此前，對(duì)于徐州等一些中小城市房?jī)r(jià)漲幅是否合理，當(dāng)?shù)孛襟w和專家也多有討論。對(duì)于需求如此旺盛的原因，專家認(rèn)為，一是中小城市由于樓市發(fā)展的滯后性，決定了房?jī)r(jià)的“補(bǔ)漲”。另外，一些城市之前大量的動(dòng)拆遷工程也向市場(chǎng)輸送了不少剛性需求。

    市民改善住房的需求本無可厚非。但將積蓄大量投注住房產(chǎn)品中，必將導(dǎo)致其它類消費(fèi)水平的降低?！靶熘菔忻竦氖杖胨酱_實(shí)逐步提高了，但提高的幅度遠(yuǎn)沒有房?jī)r(jià)上漲的快。雖然一些效益較好的國(guó)有企業(yè)和工業(yè)企業(yè)職工收入不低，但多數(shù)百姓的月工資也就千把塊錢?，F(xiàn)在等于把全部積蓄投到房子上，還有什么其它的消費(fèi)可言。”徐州市民漸先生告訴記者。

    開發(fā)商告訴記者，在上海等城市的自住性購房者越來越多地選擇多首付少貸款時(shí)，多數(shù)中小城市的自住者則采用最高貸款額度購房。另外，在開發(fā)商售房技術(shù)升級(jí)換代的同時(shí)，部分“先知先覺”的市民也開始頻繁討論之前流行于上海等地的炒房手段，以期套利。

    “因?yàn)榇蠖鄶?shù)三、四線城市沒有采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易紀(jì)錄聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，只要能找到下家，開發(fā)商愿意配合更改合同，短期炒房完全是可以操作的，比大城市輕易得多?！辈簧黉N售人員表示。

    市場(chǎng)陷入新的混亂與危機(jī)。然而，究竟是什么造成了調(diào)控的屢屢失效？

    政策：“一輪新政一輪漲”的樓市異相

    徐州、大連、廈門等很多城市的房?jī)r(jià)都體現(xiàn)了隨政策上漲的特征。這些城市房?jī)r(jià)的兩波漲幅一次發(fā)生在去年6月“國(guó)八條”后，一次發(fā)生在今年“國(guó)六條”后。每一個(gè)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的新政最終形成了房?jī)r(jià)的新一輪上漲。

    其實(shí)，多數(shù)在今年坐上了“房?jī)r(jià)火箭”的中小城市在年初都有類似“房?jī)r(jià)平穩(wěn)”的預(yù)測(cè)。大多數(shù)人曾經(jīng)相信，宏觀調(diào)控已來，政策不會(huì)允許房?jī)r(jià)再有非理性上漲。

    誰知，一波一波政策頻出，房?jī)r(jià)卻一浪高過一浪。

    采訪中記者發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)總是出現(xiàn)隨著政策上漲的怪現(xiàn)象。難道，調(diào)控房?jī)r(jià)的政策在這里異化成了推高房?jī)r(jià)的手？

    “這些小城市的市民在短暫觀望后，發(fā)現(xiàn)政策力度遠(yuǎn)不如想像中有效，房?jī)r(jià)卻持續(xù)未降，于是大量入市追捧，又反向催生房?jī)r(jià)更高幅度的上升?！贝筮B一家樓盤銷售人員介紹。

    據(jù)了解，“國(guó)六條”初期，大多數(shù)內(nèi)地城市的樓市經(jīng)歷了短暫調(diào)整，但是這個(gè)時(shí)間非常短。蘇州甚至出現(xiàn)一周時(shí)間房屋成交量上漲14.84％，成交均價(jià)上漲7.84％的局面；廈門在“國(guó)六條”短暫低迷后很快進(jìn)入樓市銷售火爆期。樓盤紛紛上演搶購潮。

    一輪新政一輪漲，其原因又究竟何在呢？“大量宏觀政策在地方被多種力量化解于無形?！鄙虾７康禺a(chǎn)評(píng)論員叢誠(chéng)教授這樣解釋。

    比如二手房個(gè)稅的收取原則，據(jù)了解，江蘇全省執(zhí)行無原值憑證按全額1%征收。在實(shí)際操作中，交易人可以按照實(shí)際成本情況自行選擇。而全國(guó)大多數(shù)地區(qū)均采用這種方式。

    再比如限制外資炒房對(duì)于內(nèi)陸城市來說基本沒有意義，而住房結(jié)構(gòu)要求變成了總量控制，就對(duì)個(gè)別樓盤的結(jié)構(gòu)失去了效力。“當(dāng)越來越多的政策失效，將導(dǎo)致市民對(duì)政策進(jìn)一步免疫，地方政府公信力可能進(jìn)一步喪失，所謂的心理預(yù)期調(diào)控都將化為無形?！鄙虾Ｊ幸晃坏胤秸ぷ魅藛T表示。

    另外，地方媒體的輿論引導(dǎo)仍顯缺位。在采訪中，徐州開發(fā)商告訴記者，9月16日和10月1日分別有兩期徐州房展會(huì)。原本“五一”、“十一”兩屆房展會(huì)被硬性拉成了三屆。按照徐州傳統(tǒng)，當(dāng)?shù)貓?bào)紙和電視臺(tái)分別舉辦“五一”和“十一”兩期房展會(huì)，以展位和配套廣告的方式獲取收益。但是今年，看到如此好的樓市形勢(shì)，徐州當(dāng)?shù)孛襟w將在9月16日增加一期房展會(huì)?！澳挠性谶@么短的時(shí)間內(nèi)同時(shí)參加兩次房展會(huì)的，但開發(fā)商哪個(gè)媒體都得罪不起?！遍_發(fā)商表示。

    根據(jù)媒體的廣告宣傳，今年的房展會(huì)將創(chuàng)歷年來參展樓盤的新高。

    記者了解到，大多數(shù)中小城市的市民，并未從媒體上獲悉充分的國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住宅的供應(yīng)計(jì)劃的要求，以及各種宏觀調(diào)控政策可能帶來的樓市影響。

    買房，在媒體、開發(fā)商的鼓吹與政府的沉默中，連續(xù)瘋狂上演。

    政府：看得見的土地之手?jǐn)[向何方？

    在中小城市，大量低價(jià)土地握在與地方政府關(guān)系良好的開發(fā)商甚至個(gè)人手中。他們要么沒有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力開發(fā)，土地一直擱置，收回卻不可能。要么一旦開發(fā)，在千畝大盤的帶動(dòng)下，幾倍的房?jī)r(jià)暴利就到手了。

    一邊是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要大量的地方建設(shè)資金，而市民買房情緒又空前高漲，一邊是國(guó)家宏觀調(diào)控要求調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控樓市風(fēng)險(xiǎn)。地方政府何去何從，的確是個(gè)考驗(yàn)。土地作為最有效的調(diào)控樓市的手段之一，其縱橫捭闔的微妙運(yùn)用足以顯示地方政府的姿態(tài)。

    數(shù)據(jù)顯示，2005年，徐州市土地出讓成交總額26億元，是上一年（7.7億元）的3.4倍。全年出讓土地25宗，成交21宗，共計(jì)5015畝，是上一年的6.1倍。超過100畝的大地塊8宗，占總出讓面積的91.3%，其中不乏多個(gè)千畝大盤。

    徐州一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商告訴記者，高地價(jià)和大塊出讓是目前土地出讓的特征之一。幾年前，他從政府手中拿地的成本是6萬塊一畝，而同樣區(qū)域的地塊，目前的招拍掛價(jià)格到了80萬元一畝。表面上，千畝大盤是貫徹國(guó)家對(duì)建設(shè)用地“成片開發(fā)、綜合利用為主”的政策，而實(shí)際中，不少人認(rèn)為這變相推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

    采訪中，中小城市的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府有效調(diào)控樓市其實(shí)并不難，一是加大保障類住房的供地，一是大力收回閑置土地，或利用高額閑置費(fèi)督促開發(fā)商早日開工，保證住房供應(yīng)量，緩解需求壓力。

    然而，中小城市的土地管理的難度也正在于此。據(jù)九部委新政，閑置兩年以上的土地?zé)o償收回，閑置一年以上收取高額閑置費(fèi)，以催促更多滯留在市場(chǎng)的土地入市?！霸叫〉牡胤?，人頭越熟，隨便找個(gè)關(guān)系就可以規(guī)避政策限制，政策沒用的。”一位開發(fā)商稱。

    一邊利用招拍掛吸引外地開發(fā)商高價(jià)拿地，既賺“地錢”又拉高房?jī)r(jià)，另一邊大量土地處于閑置或低價(jià)運(yùn)作狀態(tài)，市場(chǎng)最終呈現(xiàn)了房少價(jià)高的畸形發(fā)展。

    一個(gè)頗有意味的數(shù)字是，記者手頭一份尚未公開的江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，稱“未來我省房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的拓展空間，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要的支柱產(chǎn)業(yè)地位將進(jìn)一步鞏固。具體規(guī)劃為，房地產(chǎn)開發(fā)投資將實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)15%。”

    地方政府依舊信心滿滿，動(dòng)力十足。（上海證券報(bào)）