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    中央實施以穩(wěn)定房價為目的的宏觀調(diào)控政策以來，北京房價漲幅仍然沒能控制在兩位數(shù)以下。有了去年觀望的教訓，大部分消費者看來不愿停下或放緩置業(yè)的腳步。

    那么，未來一段時期內(nèi)，北京房價究竟會呈現(xiàn)什么樣的走勢呢？左右樓市的諸種因素又將如何發(fā)生作用呢？這應該是官方和民間都十分關心的問題。

    拆遷難 土地實際供應不樂觀

    “地荒論”在北京樓市曾經(jīng)盛行一時，后來遭到土地管理部門的嚴厲回擊。如今，一些項目預售兩年卻不能交房甚至連地基都還沒打，更有大量獲批土地連拆遷都沒有完成。事實證明，所謂的“土地供應充足”只是停留在理論層面，難怪地產(chǎn)開發(fā)一線人士近日又舊話重提。

    8月29日，在搜狐焦點地產(chǎn)網(wǎng)主辦的“8?31大限兩年祭――撲朔迷離的土地市場”論壇上，SOHO中國董事長潘石屹不客氣地指出，2004年8月31日協(xié)議出讓土地大限之前，不少國內(nèi)城市已經(jīng)實行土地招拍掛出讓，而北京還在搞協(xié)議出讓，很多人覺得誰在“8?31”前圈出地來誰就能發(fā)一筆大財，于是大家一擁而上，結(jié)果圈出了很多問題。

    “有些企業(yè)根本不搞市場研究，對市政條件配套不配套、房子有沒有人買等一概不考慮，出讓金是交了，但地上的拆遷現(xiàn)在都沒做完，相當一部分項目都是盲目拿下的?！迸苏f。

    出席論壇的北京思源置地董事長李國平則列舉了兩個重要數(shù)據(jù)：“8?31”前北京倉促過關的土地可建面積大概是4600多萬平方米，目前看來，至少有2000多萬平方米的土地是拆不動的?！?

    李國平承認，在他自己的公司手里，這類受阻的搶關項目就有4、5個，推進不下去的主要原因是拆遷?！拔矣X得政府沒有理由把這類土地收回去，因為是拆遷問題解決不了?！彼f，“那些地本來就不符合進入市場的條件，因為無法形成有效供應?！?

    不久前，北京城南一項目驚爆出預售兩年卻根本沒有開建，遭到購房客戶抗議的“丑聞”，據(jù)說背后原因也是有關政府部門曾經(jīng)承諾的拆遷，最后未能完成。京西一經(jīng)濟適用房項目后期遲遲不能推進，同樣是受阻于拆遷。

    “這兩年每年北京真正通過招拍掛出讓的土地只有1100多萬平方米，與市場每年2000多萬平方米的消化量相比，反差是明顯的。”李國平說。潘石屹也表示，北京近兩年公開出讓的土地量非常少，每年土地供應計劃完成比率很低，在供地不足而市場對房子需求量很大的情況下，房價自然會漲得比較高。

    報批慢 短期可售房源減量

    今年5月開始的新一輪宏觀調(diào)控，對近一段時期北京樓市可售商品住宅供應量的影響也很明顯。在一些專業(yè)人士看來，這又是房價漲幅依然很高的一個重要原因。

    九部委《意見》出臺后，審慎的北京市政府遲遲未出臺地方執(zhí)行細則，按照調(diào)控政策規(guī)定，新的項目(包括已經(jīng)拿到規(guī)劃許可證但在6月1日前未拿到施工許可證的項目)都原地待命。幾次有關細則的內(nèi)部討論會上，政府規(guī)劃部門和開發(fā)商在“90/70政策”上，都因為技術(shù)層面問題――如人防、車位、學校等配套設施的配比指標和經(jīng)濟效益等等難以達成共識而不歡而散。

    據(jù)有關人士估計，在北京，受到這一局面拖累的項目有幾百個。即便現(xiàn)在重新報批新規(guī)劃，到獲得規(guī)劃許可、拿到預售許可證形成實際供應，至少也要兩個月時間。毫無疑問，這些項目都會錯過“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季。

    融資苦 地產(chǎn)商開發(fā)能力打折扣

    制約市場供應量的，還有地產(chǎn)商的開發(fā)能力，資金實力尤為關鍵。

    8月30日下午，首創(chuàng)置業(yè)總經(jīng)理唐軍率領公司高層現(xiàn)身旗下京西高檔住宅項目“緣溪堂”樣板間的開放儀式上。對于首創(chuàng)這樣在多個城市同時運作若干項目的大型房企，高管如此興師動眾地參與一個項目的小型推廣活動，似乎有些小題大做。

    但聯(lián)想到公司董事長劉曉光因協(xié)查北京市原副市長劉志華腐敗案“離崗”兩個多月，幾天前剛剛恢復正常工作，而首創(chuàng)置業(yè)H股停牌多時后于8月29日復牌等一系列事件，唐軍等高調(diào)亮相，就有了不尋常的意味。

    據(jù)接近首創(chuàng)置業(yè)的一位金融界人士透露，該公司正積極籌劃股票增發(fā)。此前，包括緣溪堂、和平里小鎮(zhèn)在內(nèi)的多個首創(chuàng)開發(fā)的項目，都是與赫赫有名的新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)屬下的基金合作。

    “所有的房地產(chǎn)企業(yè)都缺錢，現(xiàn)在資金門檻更高了，需要開發(fā)商有更高的財技。”一家著名房企老總直言不諱地說。

    大牌的上市房企如萬科、首創(chuàng)置業(yè)等可以采取增發(fā)的手段再融資，那些沒有打通股市融資渠道的企業(yè)，則只能尋找合作伙伴、發(fā)行信托產(chǎn)品。在政府監(jiān)管越來越嚴的形勢下，如今無論哪條融資渠道都不那么容易如愿了。所以，近來尋求轉(zhuǎn)讓手中項目的中小房企，也越來越多。

    過大關 再增變數(shù)

    2008年8月北京將舉辦奧運會，基于對市容環(huán)境的要求，地產(chǎn)項目開發(fā)受影響也在所難免?，F(xiàn)在已傳出風聲，2007年下半年后，一些與奧運比賽和服務項目相關區(qū)域的工程施工將受限制。

    對此，敏感的潘石屹笑言：“開奧運會的時候民工都會被送回家，我也沒地了，就去當奧運會的志愿者。”他甚至不無調(diào)侃地動員同行們都去做志愿者，并含蓄表示，項目開發(fā)減少了，市場的供求關系變化方向可想而知。

    鑒于以上種種因素，北京地產(chǎn)界對未來兩年房價普遍看漲，而今年以來圈內(nèi)專業(yè)人士掀起買房投資小高潮，也從側(cè)面印證了這一判斷。(中國經(jīng)營報)