下游數(shù)據(jù)

北京樓市緣何兩極分化

2006年09月10日07:58   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    近期，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出這樣一些新特點(diǎn)：商品房竣工面積、可供銷(xiāo)售的期房與現(xiàn)房數(shù)量、市場(chǎng)新房與二手房成交量均出現(xiàn)不同程度下降，但新房銷(xiāo)售價(jià)格仍保持逐步上漲趨勢(shì)；住宅新增供應(yīng)量有限且價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，售價(jià)9000元/平方米以上的項(xiàng)目占半壁江山；低價(jià)房由于區(qū)位原因受到消費(fèi)者冷落，而中高價(jià)房則苦樂(lè)不均，部分項(xiàng)目遭遇搶購(gòu)，少數(shù)項(xiàng)目成交稀少。

    在宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)、社會(huì)輿論聚焦于房?jī)r(jià)之際，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)說(shuō)明了如下問(wèn)題：首先，宏觀調(diào)控已經(jīng)開(kāi)始發(fā)揮效力，住宅需求受到了抑制，投資增長(zhǎng)過(guò)快的狀況也得到了控制。但出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)心及信貸收縮影響，部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度減緩，導(dǎo)致市場(chǎng)新增供應(yīng)量相比往年減少。二手房則是由于稅收政策的調(diào)整，整個(gè)市場(chǎng)步入觀望期。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲并不意味著宏觀調(diào)控的失效，只能說(shuō)明宏觀調(diào)控的效力仍未能完全顯現(xiàn)。比如，近期上市的住宅項(xiàng)目，多數(shù)已于2005年甚至2004年完成了產(chǎn)品定位，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未進(jìn)入調(diào)控階段，開(kāi)發(fā)商是基于當(dāng)時(shí)的政策與市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)展工作，呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品特點(diǎn)不可能體現(xiàn)宏觀調(diào)控的成果。真正符合宏觀調(diào)控要求的住宅產(chǎn)品當(dāng)前還未進(jìn)入流通領(lǐng)域，所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)走勢(shì)并不能完全反映宏觀調(diào)控的真實(shí)效果。

    其次，北京城市單一中心發(fā)展模式導(dǎo)致公眾冷落遠(yuǎn)郊區(qū)縣低價(jià)房的無(wú)奈現(xiàn)實(shí)，只能隨著北京城市多中心發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施逐步加以轉(zhuǎn)變。而受宏觀調(diào)控影響較大的高價(jià)商品房則面臨著觀望之后的集中放盤(pán)，出現(xiàn)苦樂(lè)不均現(xiàn)象不足為奇。根據(jù)筆者了解到的情況，目前北京市場(chǎng)上很多中高價(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況并不差，除了遭遇搶購(gòu)的一些中小戶型項(xiàng)目外，部分定價(jià)適中的大戶型項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好，甚至出現(xiàn)買(mǎi)不到房的情況。當(dāng)然，的確有一些銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的項(xiàng)目，個(gè)中緣由不盡相同：有企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的原因，比如企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期重視利潤(rùn)甚于銷(xiāo)售速度，定價(jià)較高導(dǎo)致銷(xiāo)售速度較慢；也有企業(yè)受到客觀因素影響，比如周邊修路影響看房客流；還有就是住宅銷(xiāo)售的一般規(guī)律，比如新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目需要預(yù)熱期，現(xiàn)在不允許進(jìn)行前期預(yù)訂與客戶積累，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)必定面臨更長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期。

    最后也是最重要的一點(diǎn)，就是供需失衡的現(xiàn)實(shí)。分析其中原因，包括經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市化進(jìn)程加速導(dǎo)致的住宅總量不足、超前消費(fèi)觀念引發(fā)的大戶型住宅比例偏大、住房保障體系缺失與城市規(guī)劃方面的不足、二手房市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后以及內(nèi)外資投資房產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。筆者認(rèn)為，如果不能最終實(shí)現(xiàn)供需平衡，房?jī)r(jià)將很難回歸平穩(wěn)與理性。而達(dá)到供需平衡，必須消除產(chǎn)生供需失衡的根源，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式，加大住宅供應(yīng)量，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重建住宅保障體系，規(guī)范各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與倡導(dǎo)理性消費(fèi)。(經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

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