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    理性的"瘋狂"？

    向來以穩(wěn)健著稱的金地，終于做了一回超級大黑馬。

    9月6日，占地560畝的上海浦東花木地塊競投開標(biāo)，總部設(shè)在深圳的金地以59.89億元奪得財務(wù)標(biāo)頭名，此報價超出第二名近12億元，是投標(biāo)低價27億元的2.2倍。

    盡管開標(biāo)后第一時間接受本報記者電話采訪的金地集團(tuán)常務(wù)副總裁兼上海公司總經(jīng)理趙漢忠堅持，其報價"是比較理性和科學(xué)的"，但當(dāng)?shù)夭簧贅I(yè)界人士仍為此瞠目結(jié)舌。

    實際上，包括金地在內(nèi)，共有八家內(nèi)外資知名房企參與了對這幅上海新地王的最后爭奪，而且報價不同程度地高于外界原來的預(yù)期。

    到底是什么原因，讓他們集體"瘋狂"？

    60億買地：理性的"瘋狂"？

    據(jù)了解，總建筑面積可達(dá)53萬平方米的花木地塊，在浦東內(nèi)環(huán)附近，被公認(rèn)為是位置極佳的住宅用地。同時它也是自去年1月以來，上海市區(qū)首次出讓的大幅住宅用地。

    正因為如此，地塊一經(jīng)推出就備受追捧，共有26家開發(fā)商購買了標(biāo)書。經(jīng)過初審，其中12家入圍。但開標(biāo)前一天，即9月5日，和黃、萬科、保利及上海明泉決定放棄，金地、華潤、仁恒、星河灣、合生、新鴻基、中海及世茂等八大巨頭展開真正角逐，開標(biāo)結(jié)果是金地以壓倒性的優(yōu)勢先聲奪人。

    同樣來自廣東的合生此前認(rèn)為，該地塊合理地價是30億元左右，但這次報價居然也接近40億元。合生集團(tuán)副主席項斌對記者表示，他們作此決定"經(jīng)過了深入研究"，不過他承認(rèn)"沒想到金地會報這么高"。

    他認(rèn)為，目前花木地塊周邊房價大約每平方米12000元，對開發(fā)商來說，項目樓面地價每平方米7000～8000元較為合適，若按現(xiàn)在近60億元的總地價計算，則樓面地價達(dá)到每平方米11300元，已與現(xiàn)樓價大致持平。

    "但從浦西的經(jīng)驗來看，內(nèi)環(huán)附近的土地，光拆遷成本每畝都要兩三千萬元，現(xiàn)在這塊地即使以最高價成交，每畝地價還不到1100萬元，所以金地肯出這個錢，并非不可理解。"項斌補(bǔ)充說。

    與那些更強(qiáng)悍的競爭對手相比，"黑馬"金地眼下的規(guī)模和實力，也讓人對其高舉高打的戰(zhàn)術(shù)有所保留。據(jù)不久前公布的業(yè)績報告顯示，今年上半年，該公司房地產(chǎn)銷售總金額不到11億元（其中上海約為4億元），2005年全年以房地產(chǎn)為核心的主營業(yè)務(wù)收入則為25.75億元，總資產(chǎn)剛剛超過66億元。

    而根據(jù)花木地塊招標(biāo)條件，中標(biāo)者需即時支付首期20％的地價款，其余一年內(nèi)必須付清。換言之，若金地勝出，無論是12億元的首付，還是余下限期交納的48億元，對他們來說，都不會是一件輕松的事。

    但8月下旬荷蘭國際集團(tuán)（ING）出資1.88億元，收購金地天津公司51%股權(quán)，雙方成為戰(zhàn)略合作伙伴一事，或者可為金地此次豪爽出手作一個注腳。有市場人士猜測，較早時金地已有向國際財團(tuán)轉(zhuǎn)讓控股權(quán)的說法，不排除在強(qiáng)力"外援"做后盾的情況下，他們信心大增。何況一旦拿下眾人矚目的上海新地王，也可大大增加與海外投資機(jī)構(gòu)合作談判的籌碼。

    地荒論：開發(fā)商的魔咒？

    雖然金地看來志在必得，但能否在10月底投標(biāo)結(jié)果揭曉時順利勝出，仍受若干因素影響。

    根據(jù)本次招標(biāo)評分規(guī)則，地價將占總分50％，即50分，如報價達(dá)到參與企業(yè)平均報價的1.2倍，可得滿分（現(xiàn)在八家中只有金地達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)）。此外，修建性規(guī)則設(shè)計項和可行性報告，分別占35分及10分，企業(yè)資質(zhì)則占5分。

    有熟悉土地招標(biāo)程序的人士指出，修建性規(guī)則設(shè)計項是指投標(biāo)方案能否最大限度滿足政府對招標(biāo)地塊的規(guī)劃要求以及相關(guān)政策規(guī)定，它和可行性報告一樣，專家評分時主觀因素都很強(qiáng)。

    "報價較高的華潤、仁恒及星河灣，價格分不會比金地低太多，還是很有機(jī)會后來居上的。"該人士稱。

    明白了此中微妙的關(guān)系，這幅新地王最終花落誰家，也許能讓人窺見調(diào)控之后上海市政府方面土地出讓的基本思路：是價高者得，還是向更合心意的規(guī)劃設(shè)計方案傾斜？

    拋開地塊競爭的勝負(fù)不論，如此豪華的競投陣容，還有出人意料的驚人報價，傳遞的信息就更豐富了。

    "首先是大家都看好未來上海的樓市，愿意賭一賭，其次就是上海市場好久沒賣住宅用地，房企有點兒缺地了。"項斌說。

    其實，早在去年年初占地270畝的上海新江灣城地塊出讓時，各大豪門競爭就異常慘烈。最后，合生的同門兄弟珠江投資擊退瑞安、招商、中海及凱德置地等對手，以近16億元一舉拿下這個當(dāng)年上海住宅的"地王"。

    由于各路大開發(fā)商爭搶，該地塊樓面地價達(dá)到每平方米6000元，在當(dāng)時市場情況下，項目一期的開盤均價只是略高于每平方米1萬元，項斌稱"基本沒什么利潤"。

    "一般來說，如今全國發(fā)展的大型房企，都不會太缺地，唯獨(dú)在上海市場是個例外。"中國指數(shù)研究院上海分院副院長陳晟說。

    以金地為例，在上海現(xiàn)有4個項目，除其中一個占地2100畝之外，其他三個規(guī)模都不大，而且這三個開發(fā)周期均已接近三年，要繼續(xù)發(fā)展，大幅增加土地儲備是當(dāng)務(wù)之急。

    同樣來自深圳的萬科、中海、招商等也面臨類似景況。市場消息稱，近年大舉收購兼并同行的萬科，近期亦有意在上海故伎重施。至于和黃、凱德等外來大鱷急于購入住宅開發(fā)用地，并非什么秘密。

    但陳晟分析認(rèn)為，由于市場和政策等原因，未來一段時間上海住宅用地的供應(yīng)仍將從緊，"地荒"看來依然是開發(fā)商心頭揮之不去的魔咒。

    越調(diào)控越瘋狂 開發(fā)商為何還要不計成本拿地

    開發(fā)商對土地的需求是強(qiáng)烈的。

    前日，八大巨頭驚心動魄的開標(biāo)戰(zhàn)圍繞著規(guī)劃37.34公頃（合560.1畝）的花木地塊展開，因其是宏觀調(diào)控后首個超大型住宅地塊而引發(fā)各方注目。甚至有業(yè)內(nèi)人士戲言，"很久沒有地解饞的開發(fā)商巨頭都鉚牢了這一地塊。"此前的消息顯示，有20多家開發(fā)商欲角逐這一地塊。而金地的59.89億的天價報價無疑是這場沒有硝煙戰(zhàn)場上令所有人瞠目的一招。各家的報價都呈現(xiàn)出對土地饑渴的狀態(tài)，尤其是在中央陸續(xù)出臺從緊的土地政策之后。"天價"報價出爐顯示出開發(fā)商對好土地的需求仍強(qiáng)烈。

    "好地塊也可提升企業(yè)品質(zhì)。"蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)表示，像花木新民北塊這種集聚地段優(yōu)勢的地塊可塑造企業(yè)品牌，能引來這么多地產(chǎn)大鱷爭奪，其土地價值可見一斑，但高地價也是造就高房價的最直接因素，待土地開發(fā)完其房價漲幅可能也很可觀。

    意圖削弱上海房地產(chǎn)市場的觀望氣氛？

    有人首先對于花木地王的招標(biāo)意圖提出質(zhì)疑，因為該地塊所屬的陸家嘴集團(tuán)強(qiáng)大的資金實力完全可以自行開發(fā)這一地塊，沒有必要割肉讓出。據(jù)了解，按照未來規(guī)劃，上海陸家嘴CBD范圍還將進(jìn)一步擴(kuò)大，陸家嘴集團(tuán)的開發(fā)項目持續(xù)擴(kuò)張。"公司有可能在不情愿的情況下出讓地塊。"據(jù)市場人士的介紹，目前，大地塊出讓仍由地方政府最后把關(guān)，如果地方政府有了新的意向開發(fā)企業(yè)，一般都可以實現(xiàn)。如果持有者不愿私下轉(zhuǎn)讓，還不如通過直接招拍掛方式轉(zhuǎn)讓，起碼還可能更多獲利。

    而上海富陽某分析師認(rèn)為，在浦東花木新民北塊地塊出現(xiàn)之前，上海已經(jīng)經(jīng)歷了近一年半的住宅用地出讓真空期。在此期間，除了嘉定一塊住宅用地伴隨其他綜合地塊共同推出，以及一系列配套商品房用地之外，住宅地塊尤其是位置較好的大型住宅用地難見蹤影。而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，充足的土地儲備是公司長期運(yùn)作的前提。長時間的缺地狀態(tài)讓在上海的眾多開發(fā)商陷入發(fā)展困境，而很多意欲進(jìn)入上海市場的外地企業(yè)也因為沒有土地，長時間沒有任何作為。因此花木地塊的開標(biāo)才引起了很多資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣和角逐。這在國家對房地產(chǎn)采取一系列宏觀調(diào)控之后，對上海的房地產(chǎn)市場可以起到一定的刺激作用，一定程度上能提高房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商和購房者對上海房市的預(yù)期，削弱上海房地產(chǎn)市場的觀望氣氛。

    "面粉比面包貴"理論下的生態(tài)鏈

    按照金地集團(tuán)的報價，該地塊每平方米的樓面地價將達(dá)到11300元左右。據(jù)此前業(yè)內(nèi)估計，該地塊樓面地價為8000元/平方米。

    "如果按照59.89億元的報價，再去掉4%到5%的面積用來做會所與超市等配套，那么樓面地價將上升到1.2萬元/平方米左右；如果要做高檔住宅，算上正常的建安成本、營業(yè)稅、所得稅和其他稅費(fèi)以及財務(wù)成本，總成本更要上升到1.6萬元/平方米以上。開發(fā)商的可操作空間就將十分有限。"一位參加競標(biāo)的開發(fā)商如此分析說。

    開發(fā)商拿地時的考慮是與當(dāng)前的房價密切相關(guān)?；鶑?qiáng)聯(lián)行總經(jīng)理陳基強(qiáng)向記者介紹了在香港房地產(chǎn)市場曾經(jīng)流行的"面粉比面包貴"理論："面包"比喻的是現(xiàn)樓，"面粉"比喻的是地塊。假如每次拍賣的地塊當(dāng)它推出來時成本加上建筑費(fèi)用比現(xiàn)樓的價格貴，房地產(chǎn)的價格就會持續(xù)上升。人們預(yù)計到房子的升值，便不斷去換房子，使得投資有非常大的增長。在一個房價持續(xù)增長的市場中，"面粉比面包貴"理論下的生態(tài)鏈得以生存。

    從表面看，地價上漲、成本上漲導(dǎo)致房價被動上漲。例如北京去年拍買的幾塊地(溫泉鎮(zhèn)的,清河的)按當(dāng)時的當(dāng)?shù)胤績r，開發(fā)商是虧損的。開發(fā)商為何還敢拿地？關(guān)鍵是預(yù)期房價高！房價預(yù)期的背后是信息控制，信息控制的背后是利益集團(tuán)的利益分配。利益集團(tuán)控制了信源 、信道，房價還要漲的信息包圍著投資者和購房自住者，就象傳銷一樣，讓投資者失去理智，從而產(chǎn)生非理性預(yù)期，以為房價只漲不跌，最終使利益集團(tuán)拉高房價獲得超額利潤。

    再好的地，也要慎重

    上海一位"空軍"中的分析者律師黃祖斌認(rèn)為，如此不計成本的瘋狂拿地，是因為開發(fā)商一時間，思維還停留在前幾年暴利的時代，這些開發(fā)商必然大幅虧損。當(dāng)一種價格，哪怕再高，可是維持時間比較長，似乎就成了一種合理的價格，于是買也好，賣也好，會把這個維持時間較長，其實不合理的價格作為參照。所謂，當(dāng)局者迷，旁觀者清。2005年1月12日，新江灣城C1地塊曾因其16億元的身價成為上海"地王"，而珠江投資也曾因中標(biāo)上海"地王"令整個中國地產(chǎn)界為之側(cè)目。然而，繁華易逝。當(dāng)初珠江投資中標(biāo)上"地王"的盛景猶歷歷在目，僅過去7個多月，珠江投資便已經(jīng)面臨著資金困窘甚至被"合并"的境地，而新江灣城項目也曾一度停工。

    土地拍賣或招標(biāo)背后的"冷暖"，可能只有開發(fā)商和政府部門才能體味。"那是因為本土開發(fā)商還可通過協(xié)議出讓獲得成本較低的地塊，只有外埠開發(fā)商才會擠破了頭去搶食土地整理中心的土地。"某位業(yè)內(nèi)人士說。這就注定了在土地競拍中，外地開發(fā)商必須付出比本地開發(fā)商高得多的代價。

    當(dāng)然，我們并不否認(rèn)，好地塊以其稀缺性才受到如此追捧。上海易居研究院高級評論員楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)說，預(yù)期該地段的稀有性使該地段的房價可望走高。參加花木地王招標(biāo)的開發(fā)商都是做豪宅的專家，拿這塊必定要做高檔大盤。豪宅的抗跌性遠(yuǎn)比一般樓盤強(qiáng)，所以不怕未來收不回成本。

    我們可以設(shè)想一下，這塊地上矗立的，將是怎樣一個樓盤。顯然不是一般收入的老百姓可以住得起的，但也不會太高端。里面會住進(jìn)中高收入的人群。37多萬平米的比較方正的地塊，完全足夠任何一個實力較強(qiáng)的開發(fā)商淋漓發(fā)揮，建設(shè)出一個既有良好大社區(qū)氛圍，又有優(yōu)良樓盤品質(zhì)的產(chǎn)品來，也當(dāng)然會給中標(biāo)開發(fā)商帶來滾滾財源和巨大的品牌效益。

    不過，無論最后結(jié)局怎樣，都希望在10月底拿下這個地塊的開發(fā)商，好好考慮一下未來到底做才能做到名利雙收，畢竟，現(xiàn)在和將來的房產(chǎn)市場不是誰都會成為贏家。（焦點）