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    今年宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)以來(lái)，滬上房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都沒(méi)有走出降價(jià)的陰影。每年9月、10月由于銷(xiāo)售旺盛而被稱作“金九銀十”。開(kāi)發(fā)商視之為救命稻草，而今年“金九銀十”并沒(méi)有改變上海樓市的疲態(tài)。雖然開(kāi)發(fā)商搶先開(kāi)盤(pán)、降價(jià)銷(xiāo)售以求資金回籠，市場(chǎng)也沒(méi)有達(dá)到往年的效果。

　　“去年‘金九銀十’，平均房?jī)r(jià)下跌20％－30％。而今年在連續(xù)的宏調(diào)之后，市場(chǎng)逐漸適應(yīng)，雖然房?jī)r(jià)的下調(diào)幅度不會(huì)那么大了，但是下跌依然是趨勢(shì)所在。”漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施泓睿在接受記者采訪時(shí)這樣表示。

　　上市井噴，成交低迷

　　8月中旬以來(lái)，上海樓市新盤(pán)就加快了上市的速度。

　　易居（中國(guó)）的數(shù)據(jù)顯示：9月4日至9月10日，全市共有49個(gè)樓盤(pán)有新增供應(yīng)上市，總供應(yīng)量達(dá)到62.85萬(wàn)平方米。其中，商品住宅新增供應(yīng)量共2458套，達(dá)到29.79萬(wàn)平方米；辦公商業(yè)類(lèi)物業(yè)的新增供應(yīng)量為14.73萬(wàn)平方米，較前一周大幅增加61%；動(dòng)遷配套房新增供應(yīng)15.93萬(wàn)平方米，較前一周大幅增加74%；商品房新增供應(yīng)量63.08萬(wàn)平方米，比前一周上漲了21.1%，日均供應(yīng)量達(dá)到9.01萬(wàn)平方米。

　　雖然放量巨大，市場(chǎng)的吸收情況卻并不令人滿意。

　　在49個(gè)新增樓盤(pán)中，去化率低于10%的新增樓盤(pán)達(dá)45個(gè)，其中有42個(gè)樓盤(pán)目前尚未成交。去化率100%的項(xiàng)目?jī)H有位于閔行區(qū)的靜安藝閣，項(xiàng)目屬性為商業(yè)，首日推出的3套商鋪全部成交完畢。新增銷(xiāo)售率在10%-50%之間的新增樓盤(pán)有3個(gè)，其中安亭俱樂(lè)部一條街D地塊和江橋鎮(zhèn)張掖路商辦樓兩個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售良好，分別銷(xiāo)售36套和12套。

　　易居分析師對(duì)記者表示，在經(jīng)歷了7、8月份市場(chǎng)的調(diào)整期后，市場(chǎng)已進(jìn)入“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度希望搶占市場(chǎng)先機(jī)，期望在9、10月實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的快速去化。

　　這就是說(shuō)，被許多業(yè)內(nèi)人士寄予厚望的“金九銀十”并沒(méi)有在上海樓市取得預(yù)想的效果，上海樓市“金九”開(kāi)局不利。

　　中國(guó)指數(shù)研究院（華東）分析師指出，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，盡管目前成交量仍然低迷，市場(chǎng)銷(xiāo)售不盡如人意，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)9月寄予厚望。今后幾周，市場(chǎng)供應(yīng)量仍有增加的可能。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，前段時(shí)間，國(guó)家相關(guān)部門(mén)連續(xù)出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，提高了購(gòu)房者的入市門(mén)檻，打壓了樓市升值的空間，外籍人士和投資客基本被排除在外，而自住性客戶對(duì)樓市的走勢(shì)判斷不確定性更強(qiáng)，大多數(shù)購(gòu)房者選擇觀望。

　　二手房虧本銷(xiāo)售

　　事實(shí)上，銷(xiāo)售不利的情形并非僅僅出現(xiàn)在一手房市場(chǎng)。

　　漢宇地產(chǎn)區(qū)域董事范成章對(duì)記者透露，現(xiàn)在中介門(mén)店里，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)二手房虧本銷(xiāo)售的情況。

　　“其實(shí)這種現(xiàn)象在很多區(qū)域都有。我們公司春申店近期成交的幾套春申玫瑰苑，成交價(jià)都在7780元/平方米左右，而2005年2月業(yè)主的買(mǎi)入價(jià)格在7850元/平方米，目前該樓盤(pán)剩余的少量一手房平均價(jià)在7500元/平方米左右。這就是說(shuō)，業(yè)主已經(jīng)發(fā)生了一定的虧損，再加上現(xiàn)在未滿5年全額營(yíng)業(yè)稅以及其他的稅費(fèi)，估計(jì)這些房子的業(yè)主要虧損八九萬(wàn)元，而且這種現(xiàn)象在一些板塊已經(jīng)不是個(gè)別現(xiàn)象?！?/P>

　　對(duì)此，范成章分析，今年的宏觀調(diào)控以后，不論是政策方面的壓力還是累計(jì)可售一手房的量都超過(guò)去年，這讓一些小的投資者終于認(rèn)識(shí)到對(duì)住宅的短期投資獲利可能性非常小，所以開(kāi)始拋售自己手中的物業(yè)。此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，投資商鋪、寫(xiě)字樓的行為并不在國(guó)家宏觀調(diào)控范圍內(nèi)，目前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)其租金的收益是可以預(yù)期的。熟悉經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都非常清楚，一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率大幅降低的時(shí)候，資金就會(huì)從這個(gè)行業(yè)中流出，所以小業(yè)主虧損拋售手中物業(yè)，也可以認(rèn)為目前投資住宅的利潤(rùn)明顯小于投資商業(yè)地產(chǎn)或者投資股票所能獲得的利潤(rùn)。

　　不過(guò)，范成章認(rèn)為，降價(jià)并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大的影響。他認(rèn)為，一手房市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季后，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度希望搶占市場(chǎng)先機(jī)，從而實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)的快速去化。二手房業(yè)主不論是信息的掌握數(shù)量、還是與其他的價(jià)格聯(lián)盟體系以及賣(mài)房策略對(duì)市場(chǎng)的影響程度都沒(méi)有開(kāi)發(fā)商來(lái)得大。“所以，是不是降價(jià)、什么幅度的降價(jià)、在什么時(shí)間降價(jià)還是開(kāi)發(fā)商起到主導(dǎo)作用。因此小業(yè)主相對(duì)少量的虧本拋盤(pán)并不會(huì)引起或者帶動(dòng)房?jī)r(jià)的整體下滑，關(guān)鍵還是取決于開(kāi)發(fā)商。”范成章表示。

　　相比于8月下旬，9月上半月上海二手房的交易再次大幅下滑，來(lái)自漢宇地產(chǎn)對(duì)全市50家門(mén)店的統(tǒng)計(jì)，9月上半月成交在價(jià)位沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化的背景下成交量出現(xiàn)大幅下滑，與8月上半月相比，成交量下降。

　　自住、高檔兩極分化

　　雖然今年一、二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)都有所下降，然而受政策影響最大的還是二手房中的高檔樓盤(pán)。施泓睿對(duì)記者表示：“今年的連續(xù)宏觀調(diào)控政策主要對(duì)高檔物業(yè)的影響比較大，導(dǎo)致現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格上的兩極分化比較明顯：自住物業(yè)與往年相比差異不大；而高檔樓盤(pán)由于受到限制外資購(gòu)房政策的影響，銷(xiāo)售量減少，不僅如此，二手房征稅又讓高檔樓盤(pán)在二手房市場(chǎng)上越來(lái)越不吃香?！?/P>

　　泛城租售網(wǎng)古北中央分行馬嶺也向記者透露：盡管9月至今，古北二期內(nèi)許多業(yè)主都轉(zhuǎn)售為租，目前市場(chǎng)上流通的租賃房源相對(duì)較多，租賃成交單數(shù)較上月上漲了40%左右，其二房的月租金1500美元，三房的月租金在2000美元，“但這個(gè)租金價(jià)格已經(jīng)比前幾個(gè)月下降了10%左右?！逼渲泄疟倍趦?nèi)的嘉年華庭雖然比較便宜，二房的月租金在6000元，三房的月租金為9000元，這一價(jià)格也較前幾個(gè)月下跌了15%左右。“租賃房源多了，使得租客有更大的選擇空間，租金也隨之有所下降，也有部分房東愿意低于市場(chǎng)價(jià)出租自己空置多時(shí)的物業(yè)?！?/P>

　　盡管如此，受婚房、動(dòng)遷等剛性需求的影響而產(chǎn)生的購(gòu)房需求，在滬上依然存在，特別是閘北、普陀、楊浦以及虹口等次中心區(qū)域表現(xiàn)突出。其中，閘北區(qū)二手房買(mǎi)賣(mài)交易量增長(zhǎng)明顯。

　　美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)副總監(jiān)趙加瑞介紹，由于結(jié)婚購(gòu)房、市政動(dòng)遷等剛性需求的拉動(dòng)，致使閘北等次中心區(qū)域備受關(guān)注。作為上海成熟的自住板塊，閘北以其相對(duì)較低的價(jià)格和成熟的生活配套，吸引了很多自住客戶的目光，但由于前段時(shí)間的政策調(diào)控，造成大量客戶持幣觀望，交易受阻。隨著“金九銀十”階段的到來(lái)，之前受到抑制的購(gòu)買(mǎi)力逐漸得以釋放。“近期不僅上門(mén)客戶量有明顯增長(zhǎng)，整體交易速度也較前期快。很多客戶看房后，幾日內(nèi)便快速下訂，完成交易?！壁w加瑞介紹，近期閘北區(qū)域成交較多的是房齡10年以內(nèi)、總價(jià)100萬(wàn)-130萬(wàn)、面積100平米左右的房源，客戶承受單價(jià)在1萬(wàn)-1.3萬(wàn)/平方米左右。

　　“目前我們的客戶中，更多的則是詢問(wèn)和帶看量，這些的增加意味著自住客戶開(kāi)始試探性入場(chǎng)，所以現(xiàn)在的問(wèn)題不是價(jià)格問(wèn)題而是心態(tài)問(wèn)題，特別是內(nèi)環(huán)以內(nèi)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)穩(wěn)定，更多的自住客戶心理上能夠接受目前的價(jià)格。目前市場(chǎng)的表現(xiàn)讓人們相信二手房成交的回暖將緩慢、持續(xù)進(jìn)行，估計(jì)11、12月的成交數(shù)據(jù)要比現(xiàn)在好看得多。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師邵明浩預(yù)計(jì)。《國(guó)際金融報(bào)》