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    只是因?yàn)楸葎e人稍加留意，多了一個心眼兒，韓世同最近成了一位備受關(guān)注的人物。

    "房價不能再漲了！"９月１２日，長期關(guān)注廣州樓市的韓世同不無擔(dān)憂地對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，廣州住宅市場目前已經(jīng)進(jìn)入了泡沫極大的高危期。

    "如果再漲，再繼續(xù)吹，（泡沫）就要破了。"韓說。

    在廣州一家知名網(wǎng)絡(luò)媒體供職的鐘小姐在接受記者采訪時也談房色變。"感覺太恐怖了！"鐘小姐告訴記者，"收入沒有以前多，但房價一直在大幅上漲。"

    來自國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年７月，廣州房價同比上漲９％，漲幅位居全國第四。

    然而，細(xì)心的韓世同一次意外的發(fā)現(xiàn)卻暴露了一個驚人的秘密--按照廣州市國土資源和房屋管理局同期公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年７月廣州房價同比漲幅，不應(yīng)是９％，而是大約４０％。

    相關(guān)數(shù)據(jù)如此懸殊，廣州樓市被籠罩在重重迷霧之中。

    蹊蹺的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

    "我發(fā)現(xiàn)這種不對勁是在今年８月份。"９月１５日，韓世同在接受記者采訪時說。

    在此之前，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，今年７月全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．７％，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲６．７％。當(dāng)月，房價上漲較快的５個城市中，廣東獨(dú)占兩席：深圳以１３．６％的漲幅成為全國房價上漲最快的城市；除深圳外，廣州以９．０％的同比增速居北京和呼和浩特之后，列房價漲幅榜第四位。

    韓世同說，其對廣州房價漲幅產(chǎn)生質(zhì)疑，直接源自以上統(tǒng)計(jì)資料及廣州市國土資源和房屋管理局同期公布的一組相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)字。

    ８月中旬，廣東衛(wèi)星廣播電臺約請韓世同做現(xiàn)場連線訪談。"那天下午話題談的也是廣州房價漲幅位居全國第四，主持人問我：為什么國家統(tǒng)計(jì)部門公布廣州７月房價漲幅是９％，而廣州國土房管局公布的房價漲幅是７．３４％？"為了做這期節(jié)目，"我特地查了一下去年７月廣州十區(qū)一手住宅的成交均價，并與今年７月的成交均價作了一個同比的比較分析，結(jié)果令人大吃一驚：廣州房價同比的漲幅竟然高達(dá)４１．２２％，這個漲幅比統(tǒng)計(jì)部門公布的９％的漲幅要高出３倍多！"韓世同說。

    據(jù)韓世同介紹，今年７月廣州十區(qū)住宅均價為６８４８元／平方米，比去年同期均價４８４９元／平方米高出１９９９元／平方米。按照廣州市國土資源和房屋管理局公布的前述數(shù)據(jù)，只須做簡單的計(jì)算就可以得出，廣州房價同比漲幅超過四成。

    "我不知道為什么兩者會有如此之大的差別。"韓世同十分迷惑不解，他說，"我實(shí)在不愿意質(zhì)疑政府?dāng)?shù)據(jù)的權(quán)威性、準(zhǔn)確性和公正性，但我真的是無法用常理來理解和解釋其間的差別和原因。"

    到底哪個數(shù)據(jù)更真實(shí)？

    事實(shí)上，今年出現(xiàn)類似情形的城市并不僅僅只有廣州。不久前，北京市統(tǒng)計(jì)局公布一季度房價的漲幅為７．６％，而北京市建委公布的數(shù)字卻是１４．８％，數(shù)據(jù)相差近一倍，此事在媒體亦掀起過一場軒然大波。

    雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)"打架"的情形過去并不鮮見，但近年來在房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)像廣州這樣巨大的懸殊，據(jù)記者了解還是第一次。

    問題是，為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？而面對９％和４１．２２％這兩個大相徑庭的數(shù)字，人們應(yīng)該相信哪一個，或者說究竟哪一個數(shù)字更接近真實(shí)？為此，中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪了廣州市國土資源和房屋管理局等有關(guān)部門和當(dāng)?shù)匾恍I(yè)內(nèi)人士。

    "９％肯定不是從我們這里出去的，我們這里沒有出過這個數(shù)據(jù)。"９月１４日，廣州市統(tǒng)計(jì)局綜合處有關(guān)人士在接受記者采訪時說，該局從未公布過類似的數(shù)據(jù)，也不清楚國家統(tǒng)計(jì)局是怎么得出９％這一統(tǒng)計(jì)數(shù)字的。

    當(dāng)天，記者致電廣州市國土房管局，該局辦公室不愿接受記者采訪，也拒絕就統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)"打架"發(fā)表任何評論。在該局宣教處，有關(guān)負(fù)責(zé)人士讓記者先將采訪內(nèi)容以傳真形式發(fā)過去。９月１８日，記者接到廣州市國土房管局有關(guān)人士來電。對方表示，之所以出現(xiàn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相差三倍這種現(xiàn)象是因?yàn)?概念不一樣"，"我們的統(tǒng)計(jì)結(jié)果是，今年７月份廣州房價同比上漲了４２．９％，而不是４１．２２％。"這位人士還表示，"９％可能指的是環(huán)比漲幅。"

    ９月１６日，記者登陸廣州市國土房管局官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站記錄有廣州市房地產(chǎn)市場自去年７月至今年８月的相關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)查證，今年７月廣州十區(qū)住宅均價確為６８４８元／平方米，比去年同期均價４８４９元／平方米高出１９９９元／平方米。也就是說，韓世同關(guān)于"廣州房價暴漲４０％"的說法并非無的放矢。

    如此巨大的漲幅是否正常呢？９月１２日，對于記者的疑問，廣州市一位開發(fā)商在接受記者采訪時沒有正面回答。"這個問題要看怎么看。"這位開發(fā)商說，"國六條"出來以后，由于政府著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，未來市場大戶型房子將會相對減少，小戶型房屋供應(yīng)將大幅增加，這項(xiàng)政策刺激了大戶型房子價格的迅速上漲。

    "對于小戶型的房子，大家都在觀望，而大戶型的房子，早買比晚買肯定劃算，所以大家都在搶大戶型的房子。"該開發(fā)商表示，４０％的房價漲幅對應(yīng)的是均價，并非是同等戶型、朝向和地段的房屋進(jìn)行比較，去年賣的房子和今年賣的房子不一樣，因而"沒有可比性。"

    "因?yàn)閿?shù)據(jù)來源的渠道、統(tǒng)計(jì)口徑等可能都不一樣，因此很難說４０％和９％哪一個數(shù)據(jù)更真實(shí)。"廣東省房協(xié)市場研究部黃源新也認(rèn)為"不好比較"。不過，黃同時表示："４０％可能有點(diǎn)夸張，而９％可能又低了一點(diǎn)。我估計(jì)，今年７月房價同比漲幅應(yīng)該超過了１０％。"

    "４０％的說法可能有點(diǎn)偏激。"本文開頭提到的鐘小姐表示，廣州市房管局的數(shù)據(jù)可能是根據(jù)網(wǎng)上簽約進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，這種情況不排除開發(fā)商造假，故意把房價拉高。去年以來房價上漲一直都很厲害也是事實(shí)。她認(rèn)為，廣州房價實(shí)際漲幅既不是９％，也不是４０％，而是兩年大約累計(jì)漲了３０％多，接近４０％。

    "現(xiàn)在像我們這樣做媒體內(nèi)容的，收入都不行。"鐘小姐向記者坦言，她惟一感到欣慰的是自己現(xiàn)在有房住。

    "以前想換房，也想過另外買一套用來投資。但是現(xiàn)在不敢買了，房價實(shí)在是太高了。"鐘小姐提到，２００４年，她的一位朋友在市區(qū)買了一套房子，當(dāng)時總價不超過４０萬，"但是現(xiàn)在在相同地段再去買同樣的房子起碼要６０萬。"

    爭論：有無泡沫？

    除了對房價漲幅看法不一致，對于廣州樓市有無泡沫，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)人士的判斷也是出入很大。

    韓世同在他的博客里就廣州房地產(chǎn)市場寫過一系列文章。２００５年３月韓曾撰文發(fā)表"廣州的房地產(chǎn)泡沫不明顯"，"因?yàn)楫?dāng)時廣州的房價只上漲了不到２０％。"

    在上文中他提出："泡沫"并不是一個專業(yè)詞匯和術(shù)語，只是一個形象比喻市場價格出現(xiàn)超?，F(xiàn)象的形容詞，也沒有嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，因此很難用房價收入比、房價租金比和空置率這些量化指標(biāo)來確定房地產(chǎn)泡沫的評價標(biāo)準(zhǔn)。因此，韓建議用房價的累計(jì)升幅作為衡量房地產(chǎn)泡沫的參考值：即在同一周期內(nèi)，視房價的升幅來界定房地產(chǎn)市場有無泡沫。

    韓世同認(rèn)為，房價累計(jì)上漲２０－３０％?J達(dá)到普通住宅銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)?K為"起泡期"；累計(jì)上漲３０－５０％?J超過普通住宅銀行按揭首付標(biāo)準(zhǔn)?K為"膨脹期"；累計(jì)上漲５０％以上?J超過非普通住宅按揭首付標(biāo)準(zhǔn)?K為"高危期"。

    根據(jù)廣州國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)，經(jīng)過進(jìn)一步的分析，韓世同發(fā)現(xiàn)，在國家實(shí)施新一輪房地產(chǎn)調(diào)控后，僅２００６年前７個月，廣州房價漲幅就已高達(dá)３０．０２％，大約是前兩年房價漲幅的總和--２００４年與２００５年廣州房價漲幅分別是１８．８％和１０．７％；２００３年廣州住房均價僅３８８８元／平方米，截止２００６年７月，大約兩年半的時間里，廣州房價已上漲了７６％。

    韓世同斷言：按照前面的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，廣州房地產(chǎn)住宅市場顯然已經(jīng)進(jìn)入泡沫極大的高危期。

    "所謂泡沫，我認(rèn)為首先是房價超過了大家的承受能力，只要大家還買得起房，何來泡沫？！"談到到廣州樓市有無泡沫，廣州一位開發(fā)商顯然不以為然。廣州滿堂紅公司的龍斌博士在他的博客上也發(fā)表文章認(rèn)為，目前廣州房價泡沫成分比較小，基本處于正常范圍。

    "只要銀行沒問題，老百姓沒鬧事，開發(fā)商有錢賺，就說明房地產(chǎn)市場是良性的。"上述開發(fā)商說。

    "跟北京、上海和深圳這些城市比，廣州的房價還在后邊，廣州的人均收入比北京高，跟上海差不多，但廣州的房價和上海相比算是比較低的。從這個角度分析，廣州樓市還沒有形成泡沫。"廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江認(rèn)為。

    未來：何去何從？

    如今，韓世同關(guān)心的已不是是否有人同意他的觀點(diǎn)，而是廣州樓市下一步的發(fā)展態(tài)勢。近日，來自廣州陽光家緣網(wǎng)站成交數(shù)據(jù)顯示，廣州房價漲幅已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)小幅回落。

    "七月份跟六月份相比，中心城區(qū)回落了５．６％，８月份回落了１．４％。從這兩個月的數(shù)字來看，房價呈現(xiàn)回落趨緩， 并有回升的趨勢。"黎文江表示，接下來的九、十月份是傳統(tǒng)的"金九銀十"，他預(yù)計(jì)，未來廣州房價走高的可能性比較大。

    針對最近"樓價要降似乎也成為了謊言"的說法，韓世同有些坐不住了。

    "房價有上漲，就應(yīng)該有回落。"韓說。針對上述說法，韓世同在其博客里撰文指出，"樓價要降"不僅不是謊言，而是千真萬確的事實(shí)。"樓價只漲不跌"才是純粹的謊言。

    韓世同指出，眼下廣州樓市已走到了一個"十字路口"："房價有可能繼續(xù)反彈上去，又有可能觸底回落。"

    今年６月以來，有關(guān)部門連續(xù)三個月停止審批住宅項(xiàng)目。韓世同認(rèn)為，這必將導(dǎo)致未來廣州樓市供應(yīng)出現(xiàn)一定的"斷貨期"。"城區(qū)的供應(yīng)量本來就沒有解決，再加上沒有經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，住房保障體系也沒跟上，這些問題都容易造成人們的恐慌心理，并最終影響到供求關(guān)系。"

    而更讓韓世同感到憂慮的是，廣州樓市正在抬頭的搶地風(fēng)潮。繼蘿崗限價地塊出讓涉嫌抬高房價引起全國媒體關(guān)注之后，近日萬科以１７．５億元的天價奪得廣州金沙洲地塊，同樣賺足了人們的眼球。

    據(jù)悉，這塊地顯然并不是全廣州區(qū)位最好的住宅地塊，明顯高出當(dāng)?shù)氐牡貎r水平，成為目前全廣州公開出讓住宅用地樓面地價最高的地塊。兩年前，金沙洲一帶的土地價格僅１０００元／平方米左右，此次萬科購得的金沙洲地塊，其樓面價（即地價）已高達(dá)４０３３元／平方米。另據(jù)了解，金沙洲地塊賣出天價，并非萬科一家所為，保利、中海均報出了１６億以上的天價。

    韓世同表示，廣州的人均收入高并不代表所有普通老百姓都有錢。"現(xiàn)在廣州樓市是換房族和高收入人群在支撐，這些高收入群體主要集中在公務(wù)員行列以及交通、能源、銀行和電力等行業(yè)，而普通老百姓一般買不起房。"

    土地拍出天價，地價的大幅抬升最后勢必都將轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者身上，而這正是韓世同之憂慮所在。(中國經(jīng)濟(jì)時報)