日本美女靠比一级片|久草手机免费播放平台|草草草草草在线观|欧美又粗又大又爽一级片|亚洲二级av黄一区|久久青青精品麻豆热|久久视频一区亚洲免费A|激情性爱aaaaa视频钢铁厂|超碰自拍偷拍在线|国产无码一级黄片

    計(jì)劃持有部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施用于自身經(jīng)營(yíng)，形成“自有物業(yè)租賃”與 “項(xiàng)目開發(fā)”相結(jié)合的模式

　　今年以來，以功能性區(qū)域命名的房地產(chǎn)上市公司G金融街（000402），憑借業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)吸引了投資者的目光。

　　日前，本報(bào)記者實(shí)地走訪了G金融街的總部———富凱大廈B座5層。在這里，公司副董事長(zhǎng)鞠瑾就公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀、未來幾年的發(fā)展思路以及公司戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型等投資者關(guān)心的問題，接受了記者的采訪。

　　重點(diǎn)開發(fā)中心區(qū)150萬平方米

　　鞠瑾指著沙盤向記者介紹道：“真正的金融‘街’，實(shí)際上是指從人民銀行、百盛一直通到阜城門內(nèi)的這條街道，年底之前將全部貫通，這是一個(gè)金融商務(wù)區(qū)的整體規(guī)劃?！彼硎荆鶕?jù)專家預(yù)測(cè)，商務(wù)地產(chǎn)還有10至20年的發(fā)展空間。

　　而作為“面”上的金融街，南起復(fù)興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街，西至西二環(huán)，東至太平橋大街，分為南區(qū)、北區(qū)和中心區(qū)三個(gè)區(qū)域，規(guī)劃用地面積約103公頃，其中88公頃是建設(shè)用地?？偨ㄖ娣e396萬平方米，其中350萬平方米為新建面積。寫字樓占57％，車庫(kù)占25%，酒店和公寓占9%，商場(chǎng)占4％，附屬設(shè)施占5％。鞠瑾表示，目前公司重點(diǎn)開發(fā)的是金融街中心區(qū)150萬平方米。今年下半年可以銷售的產(chǎn)品也主要是金融街中心區(qū)的寫字樓。

　　鞠瑾介紹，整個(gè)區(qū)域從規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)、建設(shè)和市政配套，建設(shè)初期都由政府交給了金融街建設(shè)開發(fā)公司一家來負(fù)責(zé)。但是在公司上市之前，由于資金實(shí)力有限，南區(qū)的開發(fā)基本上是采用“賣地”的方式，將房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商。

　　2000年公司買殼上市后，對(duì)中心區(qū)進(jìn)行了重新規(guī)劃，不再全部延續(xù)“賣地”的方式，自己開發(fā)寫字樓出售，陸續(xù)開發(fā)了富凱大廈、國(guó)際金融中心、鑫茂大廈等。主要模式，用鞠瑾的話解釋，就是“蓋樓—賣樓，即建好寫字樓然后銷售?！?/P>

　　截至目前，金融街已建成面積190萬平米，在建面積110萬平米，尚未開工建設(shè)面積50萬平方米。預(yù)計(jì)金融街的總投資額為460億人民幣，已經(jīng)完成了380億元的建設(shè)。到2008年，金融街將基本建成并投入使用。

　　據(jù)介紹，今年上半年，公司的開復(fù)工項(xiàng)目18個(gè)，在施項(xiàng)目面積約61萬平米，工程建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。鞠瑾表示，下半年，公司將全力推進(jìn)各工程項(xiàng)目、尤其是金融街中心區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)，確保北京金融街中心區(qū)配套項(xiàng)目按期竣工、分期開業(yè)，外地項(xiàng)目按期開工。

　　今年半年報(bào)顯示，公司上半年共實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入105,006.21萬元，凈利潤(rùn)13,526.33萬元。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)為953,168.69萬元，凈資產(chǎn)為225,606.00萬元。公司本期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)較上年同期增長(zhǎng)了234.76%。毛利率達(dá)到32.3%，鞠瑾表示，這一數(shù)值在房地產(chǎn)行業(yè)中處于中上水平。

　　公司表示，上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要原因是公司已經(jīng)取得北京金融街B1西樓《竣工驗(yàn)收備案表》，并收到客戶房屋交接單，公司按照相關(guān)會(huì)計(jì)政策集中確認(rèn)B1西樓銷售收入86400萬元，由此導(dǎo)致半年度凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)。

　　自留50萬平米物業(yè)

　　對(duì)于公司下一步發(fā)展，鞠瑾表示，公司將在開發(fā)剩余土地的基礎(chǔ)上，加大持有型物業(yè)的比重。目前公司的物業(yè)收入僅2000多萬元，基本不成規(guī)模，其來源主要是置換留下的舊樓。

　　事實(shí)上，目前G金融街的利潤(rùn)主要依靠寫字樓的開發(fā)，土地的出售已經(jīng)非常少，持有型物業(yè)出租也不成氣候。但鞠瑾表示，今后開發(fā)的寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)等項(xiàng)目，公司將持有很大一部分。鞠瑾透露，G金融街計(jì)劃持有50萬平米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施自己經(jīng)營(yíng)，包括目前在中心區(qū)開發(fā)的麗斯卡爾頓酒店、金融家俱樂部和四季商城等。今年年底到明年上半年，這些物業(yè)將陸續(xù)投入使用。

　　而到明年年底，除寫字樓20萬平米外，其余30萬平米持有型物業(yè)就可以交付使用。鞠瑾指出，50萬平米的自留物業(yè)全部建成后，公司的收入結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目開發(fā)和物業(yè)出租貢獻(xiàn)的收入將有較大比例增長(zhǎng)。鞠瑾預(yù)計(jì)，這一塊業(yè)務(wù)將會(huì)給公司帶來穩(wěn)定的租金收入。

　　他還表示，G金融街的定位是商務(wù)地產(chǎn)的綜合體，因此，公司十分重視完成金融街建設(shè)后的可持續(xù)發(fā)展問題，目前公司已提出構(gòu)架金融街未來的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，即自有物業(yè)租賃+房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

　　鞠瑾稱，公司的目標(biāo)是以適度增持優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)來形成公司的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)公司將以新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)作為公司加速成長(zhǎng)的推進(jìn)器。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)性強(qiáng)，從購(gòu)買土地、開發(fā)建設(shè)到市場(chǎng)銷售和售后服務(wù)，涉及面廣，操作過程復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，行業(yè)相關(guān)度高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的發(fā)展，而這要求企業(yè)要集中有限資源搞好主業(yè)，進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。在融資、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的鏈條上，選取一環(huán)或兩環(huán)作為自己的主打業(yè)務(wù)。

　　鞠瑾認(rèn)為，G金融街所提出的業(yè)務(wù)發(fā)展模式可以將兩者優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來。一方面，“自有物業(yè)租賃”模式能獲得穩(wěn)定利潤(rùn)來源，可以對(duì)“項(xiàng)目開發(fā)”模式提供有力支持；而“項(xiàng)目開發(fā)”模式快速發(fā)展，也可以為“自有物業(yè)租賃”模式不斷提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)兩種模式的良性互動(dòng)。由于這種發(fā)展模式適合金融街自身的特點(diǎn)，所以兩種模式的結(jié)合必將成為金融街今后發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在土地政策緊縮的情況下，北京城中心已經(jīng)很難拿到土地。黃金地段的土地公開拍賣必然引起激烈競(jìng)爭(zhēng)。有實(shí)力的品牌開發(fā)商，擁有地段相對(duì)比較成熟的地塊，不用來開發(fā)持有型物業(yè)，實(shí)際上是一種浪費(fèi)。只要不是急于回籠資金，做持有型物業(yè)，獲得一份穩(wěn)定投資回報(bào)顯然更為劃算。

　　自己和自己比

　　當(dāng)記者問及金融街目前的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，鞠瑾表示：“我們自己和自己比，因?yàn)槲覀冊(cè)谏虅?wù)地產(chǎn)領(lǐng)域是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的?！?/P>

　　未來兩年公司的基本發(fā)展戰(zhàn)略是以金融街區(qū)域開發(fā)為基礎(chǔ)，立足北京、面向其他重點(diǎn)城市或地區(qū)，開拓新的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2007年后公司業(yè)務(wù)模式將轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目開發(fā)+自有物業(yè)租賃的“金融街模式”。在今后的開發(fā)中合理增持優(yōu)質(zhì)自有物業(yè)，可獲得穩(wěn)定利潤(rùn)來源；在“項(xiàng)目開發(fā)”模式的跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)方面，公司目前成立了重慶、天津、南昌、惠州等所屬公司。

　　鞠瑾透露，天津的項(xiàng)目可以稱得上“mini金融街”，規(guī)劃面積約50萬平米。另外，公司在惠州的項(xiàng)目在大亞灣東岸，主要用于會(huì)議休閑度假。這些土地都是去年10月份獲得的。

　　鞠瑾表示，土地儲(chǔ)備和G金融街商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)可為公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供保證。

　　2006年上半年北京寫字樓市場(chǎng)總體發(fā)展較為平穩(wěn)，5月份出臺(tái)的各項(xiàng)政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響并沒有波及到寫字樓市場(chǎng)。7月份北京工商局下發(fā)的14號(hào)文件“住宅禁商”對(duì)寫字樓市場(chǎng)來說是一個(gè)利好政策。

　　北京市政府相繼出臺(tái)了入駐金融街的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，對(duì)金融街的發(fā)展也是一個(gè)不小的利好因素。鞠瑾向記者歷數(shù)了在金融街安營(yíng)扎寨的金融機(jī)構(gòu)。

　　2005年以來，金融街地區(qū)項(xiàng)目竣工較集中，相繼有國(guó)際金融中心、英藍(lán)國(guó)際金融中心、金澤大廈、鑫茂大廈、盈泰大廈、再保險(xiǎn)大廈等新項(xiàng)目相繼投入市場(chǎng)。2006年上半年相繼有高盛公司、摩根大通、瑞士銀行等外資銀行入駐英藍(lán)大廈。6月，中國(guó)鐵通集團(tuán)總部入駐金澤大廈。7月，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)駐鑫茂大廈。中國(guó)進(jìn)出口銀行、建信基金（總部）、英大壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)（總部）購(gòu)買英藍(lán)大廈物業(yè)。9月，北京銀行、北京產(chǎn)權(quán)交易所入駐國(guó)際金融中心。此外，還有全國(guó)社保基金理事會(huì)、中國(guó)出口信用保險(xiǎn)公司入駐豐匯時(shí)代大廈。深圳華為科技購(gòu)買新盛大廈等。這給金融街注入了新的生機(jī)。因此，金融街區(qū)域內(nèi)的價(jià)格水平還是穩(wěn)步上升，入駐率持續(xù)保持高水平。來源：中國(guó)證券報(bào)