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　　深圳建市20多年來(lái)，很多原行政劃撥用地出現(xiàn)了土地使用年限到期或者即將到期的問(wèn)題，這些房地產(chǎn)到期之后怎么辦？深為深圳最近一些房子產(chǎn)權(quán)到期戶所擔(dān)憂。
 
　　記者從深圳國(guó)土部門了解到，根據(jù)深圳市政府公報(bào)發(fā)布的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)，將是今后解決商品房到期等問(wèn)題的藍(lán)本。

　　深圳市國(guó)土部門有關(guān)工作人員在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，根據(jù)《規(guī)定》，期房到期延長(zhǎng)方式有兩種，一是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同，二是支付土地租金簽訂土地租賃合同。到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消失，其土地使用權(quán)無(wú)償收回。

　　補(bǔ)交價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)35%

　　“深圳市政府的相關(guān)法規(guī)已經(jīng)對(duì)此有了明確規(guī)定?！睆V東星辰律師事務(wù)所柳立輝律師表示，根據(jù)政府規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)順延必須滿足兩個(gè)條件：一、該房產(chǎn)的土地所有者在1988年3月1日后與國(guó)土局簽訂的土地出讓合同；二、土地所有者(或開(kāi)發(fā)商)在順延房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)必須提供正式的《土地使用權(quán)出讓合同》。

　　“辦理產(chǎn)權(quán)順延手續(xù)要提前一年進(jìn)行申請(qǐng)?！睆V東國(guó)揚(yáng)律師事務(wù)所聞毅律師表示，在經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)確認(rèn)該房產(chǎn)還能繼續(xù)使用的前提下，經(jīng)過(guò)相關(guān)手續(xù)并交補(bǔ)地價(jià)后可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)期限的順延?！叭舭凑彰磕甑貎r(jià)保守升幅約5%估算，業(yè)主交納補(bǔ)地價(jià)宜早不宜遲。”

　　按照我國(guó)有關(guān)法規(guī)，人們購(gòu)買的商品房的使用年限都是70年。而深圳目前建設(shè)才不過(guò)二十余年頭，怎么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)到期問(wèn)題呢？

　　對(duì)此，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局有關(guān)人員解釋說(shuō)，所謂到期房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。

　　根據(jù)這個(gè)規(guī)定，國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)等財(cái)政投資的非經(jīng)營(yíng)性的行政劃撥用地上的房地產(chǎn)，加油加氣站，列入舊城(村)改造規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)，公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)使用的公用設(shè)施，以及市政府規(guī)定的其他不予續(xù)期的房地產(chǎn)，不適用該《規(guī)定》。

　　按照《規(guī)定》，到期房地產(chǎn)申請(qǐng)續(xù)期的，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%并按約定年期修正，補(bǔ)交地價(jià)一次性支付；土地租金按年支付，其標(biāo)準(zhǔn)由市國(guó)土管理部門定期公布。

　　據(jù)專家介紹，補(bǔ)交地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)有較大幅度的優(yōu)惠。

　　實(shí)際上，舊房土地的價(jià)格現(xiàn)在基本上是目前公告地價(jià)的40%左右，《規(guī)定》已經(jīng)優(yōu)惠了5%?！鞍醇s定年期修正”也是考慮到房地產(chǎn)越舊越不值錢的實(shí)際情況。根據(jù)《規(guī)定》，國(guó)土部門在對(duì)續(xù)期房地產(chǎn)業(yè)主收取補(bǔ)交地價(jià)款時(shí)，業(yè)主申請(qǐng)續(xù)期的年期越少，修正系數(shù)也越小，需補(bǔ)交的地價(jià)款也越少。

　　想續(xù)期房地產(chǎn)到底能夠申請(qǐng)多長(zhǎng)的續(xù)期年限呢？這位專家介紹，在此次續(xù)期中，按照規(guī)定，續(xù)期業(yè)主不可能一次性新申請(qǐng)到國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)使用年期，而只能按照現(xiàn)在規(guī)定該用途土地的最長(zhǎng)年限，減去其已使用的年期，其所得的結(jié)果便為可申請(qǐng)續(xù)期的上限。在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，業(yè)主可選擇補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金兩種方式。

　　至于目前市場(chǎng)上新出售的商品房的續(xù)期問(wèn)題，該專家解釋，按照國(guó)土部門與開(kāi)發(fā)商之間的土地出讓合同約定，土地使用期限屆滿，土地使用者或房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)將土地及地上建筑物無(wú)償交回政府，如需繼續(xù)使用，則應(yīng)在期滿前6個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。

　　基準(zhǔn)地價(jià)將逐年上漲

　　之所以補(bǔ)交地價(jià)宜早不宜遲，深圳房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士告訴記者，這是因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)每年都會(huì)上漲。

　　記者在深圳國(guó)土局官方網(wǎng)站看到，2004年深圳住宅基準(zhǔn)地價(jià)的情況是：福田最高為2551元/平方米、最低705元/平方米,南山最高為2003元/平方米、最低670元/平方米。而當(dāng)年的商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)的情況是：福田最高僅為5880元/平方米，南山最高僅為2852元/平方米。

　　深圳香地地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理尹香武告訴記者，近幾年，深圳地價(jià)一直保持10%以上的增幅，其主要原因在于土地資源的緊缺。另外，由于深圳較早建立和完善了土地拍賣制度，土地的真實(shí)價(jià)值逐年顯現(xiàn)。

　　2005年全市普通居住用地增多，由于新增土地基準(zhǔn)地價(jià)處于較低水平，從而導(dǎo)致全市地價(jià)與2004年相比價(jià)格略有回落。目前深圳市政府公告的住宅類物業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)大約在每平方米1000元左右。

　　記者同時(shí)獲悉，深圳在2006年基準(zhǔn)地價(jià)政策即將出臺(tái)，今年將大幅度上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)，幅度可能在30%~40%之間。

　　深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)公告市場(chǎng)地價(jià)自1997年公布實(shí)施以來(lái)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和城市規(guī)劃建設(shè)條件的變化，深圳國(guó)土局及時(shí)組織作出相應(yīng)的更新調(diào)整，已經(jīng)先后6次公布實(shí)施了更新后的市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　由于產(chǎn)權(quán)到期補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就是基準(zhǔn)地價(jià)，這就意味著申請(qǐng)續(xù)約的成本將大幅度提高，近10年內(nèi)，羅湖和蛇口的老住宅小區(qū)影響無(wú)疑是最大的，而工業(yè)地產(chǎn)由于使用期限短，影響也將比較大。

　　深圳香地咨詢公司總經(jīng)理尹香武給記者算了一筆賬，假如是深圳福田區(qū)的一套90平方方米的商品房已經(jīng)到期，按2004年的基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算，福田區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)每平米2551元×35%×90=80325萬(wàn)元；如果是商業(yè)用地，同樣是福田區(qū)90平方米的房子，需補(bǔ)交的地價(jià)為185220 元。

　　深圳市蘭江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示，房子產(chǎn)權(quán)到期后，如果房子所在片區(qū)沒(méi)有規(guī)劃，在政府允許的情況下才能補(bǔ)交地價(jià)，而且要根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)計(jì)算需要補(bǔ)交的地價(jià)，補(bǔ)交地價(jià)續(xù)簽?zāi)晗抟灿姓块T來(lái)決定，所以業(yè)主早點(diǎn)補(bǔ)交比晚點(diǎn)補(bǔ)交合算。 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)