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任志強：不應討論的問題 公布房價成本是違法的

2006年10月23日08:20   來源：西本資訊
摘要：

    前兩年關于房地產企業(yè)暴利的呼聲極高，于是有了要求房地產企業(yè)公布成本的說法，但2004年全國經濟普查報告中房地產行業(yè)的利潤率僅為6.7%，不管是凈資產回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業(yè)中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平，于是要求公布房地產開發(fā)成本的說法消失了。

    但房價在宏觀政策多年的調控之下仍保持著增長時，這種要求公布企業(yè)成本的說法再次出現在媒體與網絡的主要位置。

    10月17日，我參加了焦點地產網的網聊之后，一位記者就“公開成本”的事宜提出了一系列的問題，好像公布了開發(fā)成本就能降低房價了。

    關于房地產開發(fā)企業(yè)是否暴利，REICO工作室已公布了二季度的《房地產開發(fā)利潤水平分析》的專題報告，用大量的數據對比說明了非暴利的平均利潤水平的情況，包括各行業(yè)之間的對比、各國情況的對比、上市公司之間的對比等。除了外行的經濟學家與不知情的消費者之外，已沒有多少理論研究者在說整個行業(yè)暴利了。

    報告同時用各種相關數據和事實分析了這種暴利論造成的原因和誤解，報告中同時公布了目前國內房地產開發(fā)項目房屋銷售價格構成情況及價格構成的相關數據、各自所占的比例等進行了說明與分析。

    公布房屋價格的構成及各種構成所占的比重并不是什么秘密。北京市物價局還有專門的相關價格管理規(guī)章。但公布各企業(yè)的詳細成本則是另外一碼事了。

    《房地產管理法》第三十四條中，只對“國家實行房地產成本價格申報制度”做了一般規(guī)定，而沒有對房地產價格的確定和成本的公布做出規(guī)定與約束。也就是說立法時非常明確的說明了不必要對此做出法律的限制。

    《商品房銷售管理辦法》【建設部（2001）88號令】第十七條中明確規(guī)定：“商品房銷售價格由當事人協商議定，國家另有規(guī)定的除外?！币颜f明商品房是個交易雙方自由定價的事宜，是隨市場供求關系和產品質量、環(huán)境、位置及配套條件來決定的，而非政府管制與決定的事。協商議定是當事人的權利而非政府的權利。同時國家另有規(guī)定的是經濟適用住房和帶有社會保障性質類的住房商品化價格，這些規(guī)定已經用其他的配套文件給以說明和規(guī)定了。商品房在法律法規(guī)中明確的界定為市場調節(jié)價格的范圍。

    再看中國的《價格法》第三章：經營者的價格行為中第十一條規(guī)定：“經營者進行價格活動，享有以下權利：（一）自主制定屬于市場調節(jié)的價格；（二）在政府指導價規(guī)定的幅度內制定價格；（三）……”。同時第三章政府的定價行為中第十八條列舉了政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價的商品和服務價格，其中并不包括市場化經營的商品房價格?！秲r格法》中有對經營者違約違法的管理規(guī)定，但沒有公布成本構成的要求，只對政府指導價與政府定價商品有成本調查時的要求。商品房不屬于此列。

    中國的《消費者權益保護法》在第三章經營者的義務中對經營者的行為義務做出了明確的規(guī)范，但并沒有要求經營者公布生產成本的規(guī)定與約束。中國《公司法》第五條明確了公司從事經營活動的權利與義務，同樣沒有要求對生產經營成本的公布。

    中國的其他相關法律中都沒有對生產成本公開的相關法律規(guī)定，那么依法經營的企業(yè)、依法享有自主定價權的商品價格為什么被社會輿論要求公布成本呢？這豈不是違反現行法律對經營者權利的保護的一種要求嗎？

    從經濟學的原理而言，最基本的研究基礎就是用最小的投入獲取最大的盈利。企業(yè)的競爭力正在于用最小的投入獲取最大的盈利，否則國家又何必要提出節(jié)約能源、降低能耗、降低成本呢？這本來就是市場競爭機制形成的基礎條件。那么公布成本的意義何在呢？因為成本并不是定價的唯一和基礎原則，成本高會影響到價格組成的基數變化，并提高價格的生產保本基礎，但并非定價的唯一條件。決定市場價格更多的是其市場供求關系，提供的服務與產品的稀缺性和勞動價值等因素，成本與價格并非一成不變的保持平衡關系，那么公布成本的意義何在呢？

    也許許多人的定價觀念仍停留在計劃經濟階段，或政府定價商品的基礎上，認為在基礎成本上加上國家規(guī)定的法定利潤就是商品的價格，例如經濟適用住房的價格制定方式。但商品房不是政府定價或指導價的商品，不受此類規(guī)定的限制，既可能出現定價低于成本的經營風險（如1996—1997年的房地產全行業(yè)虧損），也可能出現供不應求之下的價格巨漲。國際石油的生產成本基本不變的情況下，油價仍會上漲。

    商品房投資與生產并非像某些試圖取消開發(fā)商，退回到小農經濟自給自足的生產力階段的自我蓋房的簡單勞動，而是從金融到建筑、從節(jié)能到智能化的高科技，從組織服務到生產配套的一系列復雜勞動的組合。也包括市場風險的判斷與承擔，包括產品的市場定位、環(huán)境、位置的選擇和生活方式的改變，還包括生產鏈條的組合過程的經營能力，如采購與配置、設計與藝術等。這其中的許多勞動并非可以被普及和替代的。因此并非所有的企業(yè)都可以用同一種利潤水平來要求和定價的，否則就沒有企業(yè)的競爭差別和產品差別了。

    餐廳里的小蔥拌豆腐2—16元一盤，存在著數倍的價格差，請問其原料成本的價格差又有多少呢？其產品的利潤率又有多少呢？有人說定價差別在于享受的就是就餐的環(huán)境、衛(wèi)生與服務的質量有差別，因此并沒有人反對這種定價原則與利潤率。那么餐飲服務中的經營風險和服務的技術含量，特別是小蔥拌豆腐中的技術含量難道比房地產開發(fā)中的技術含量更高嗎？經營風險更大嗎？如果按同樣的定價方式可能被大眾所接受嗎？

    有人說成本并不是企業(yè)的商業(yè)秘密，那么指的是成本的構成而非成本的概念。實際的生產成本與成本的總體構成在各企業(yè)之間存在著巨大的差別，根本不可能同比，自然許多就成了組成企業(yè)競爭力的商業(yè)秘密。如土地的價格，即使都在招拍掛的制度下進行，但許多小地塊由于大公司參與的少，競標的價格波動不大，許多是低價摘牌中標的。但許多大地塊或位置較好的地塊，由于大公司參與的多，因此價格上升的空間很大，創(chuàng)出了許多天價，使土地在價格構成中產生了企業(yè)之間的差別。

    又如采購的成本，大公司的采購成本普遍低于小公司的采購成本，這里既包括因付款的方式與進度不同造成的單價差，也包括因采購數量而形成的價格差。集團成批的購買方式可以使同一品牌商品、設備、配件的價格相差巨大，甚至可能是數倍的關系。成批量的三折與市場單價相比也許是二倍以上的價格差。許多大企業(yè)與設計團隊、鋼材供給單位、電梯生產單位等簽訂了長期合作的聯盟合同，自然會在采購價格上產生優(yōu)勢。

    就建安施工而言，投標的規(guī)定中有根據國家定額可以上七下五的浮動，說明施工單位的競爭中就可能有10%的以上的承包價格差，這個價格差恰恰顯示的是施工企業(yè)的競爭力。但這個競爭力一定會與開發(fā)企業(yè)的支付能力與風險相關聯。好的開發(fā)企業(yè)常常會有較強的談判能力，同時長期合作伙伴關系又會減少施工企業(yè)的生產型相關費用和交易成本，讓施工企業(yè)可以給出更優(yōu)惠的施工承包條件。

    開發(fā)企業(yè)的融資成本、自有資金實力、設計理念、市場營銷能力與內部管理水平都與成本的支出相關。許多好的企業(yè)的廣告與營銷費用很低，房子可以很快銷售完，但某些企業(yè)可能用了數倍的費用也不成功，而這數倍的廣告等費用都會進入實際支出的成本之中。請問這種成本的公布又有什么意義呢？

    尤其是不能用某一個樓盤的成本去推算整個行業(yè)的定價原則與利潤水平，也不能用某一項目公司的情況去推算長期從事開發(fā)的企業(yè)或行業(yè)的成本水平。這其中的差異性巨大，有的公司可能在一個項目的前期用低價、低利潤或無利潤的銷售來做廣告吸引市場的關注，并用項目成熟、配套齊全的后期樓盤盈利，那么在不同時間段中這個成本與定價之間的關系差別也是巨大的。

    由此可見，總的成本構成關系與實際的成本之間有著巨大的差別?？湛团c波音之間也不會公布自己的成本，開發(fā)企業(yè)同樣受法律的保護，沒有必要、也不應公布自己的成本。

    從市場競爭角度而言，這種連用腳都能想清楚的問題，為什么會有這樣多的學者與專家用腦子都想不清楚呢？

    中國的市場經濟的改革至今仍遇到各種左的與右的的干擾，恰恰在于許多人仍堅持用計劃經濟的管理觀念來限制市場機制的形成；恰恰在于有大量的不符合法律也不符合市場經濟規(guī)律的要求在作亂，這大約也是中國出不了諾貝爾獎提名人的關鍵所在。沒有良好的市場經濟的生存環(huán)境與企業(yè)發(fā)展環(huán)境，也不會有創(chuàng)新意識的科研環(huán)境，甚至培養(yǎng)不出敢想敢做的創(chuàng)新人才。

    對政府定價或指導價的產品，理所當然的應受到社會的和公眾的監(jiān)督，包括許多服務價格和公共產品價格等要召開聽證會，要讓公民參與意見。但商品房不是法律規(guī)定的這類公共產品，因此無需公眾的監(jiān)督。定價的原則由交易各方確定。盡管許多消費者會對房價提出各種不同看法，但你一定不會同意讓社會來監(jiān)督你討價還價的談判權利和選擇權利，同樣你一定會保留自己放棄的權利或用腳投票的權利。那么另一方的當事人是否也會同樣的保護自己的權利呢。

    市場定價原則應用市場的調節(jié)手段來控制，包括總供給與總需求的平衡，但與公布成本無關。這真是一個不應被政府參與和管制、不應被社會輿論關注的問題。來源： 任志強博客

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