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    山西省太原市火車站附近，一向是繁華的商業(yè)圈。然而，從2002年開(kāi)始，工商銀行(3.36,0.08,2.44%)太原城建支行(以下簡(jiǎn)稱城建支行)為此商圈內(nèi)的太原超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)提供的上億元貸款，如今卻面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2005年11月，該行發(fā)現(xiàn)涉及該項(xiàng)目的311份個(gè)人貸款合同連續(xù)三個(gè)付款期未能按時(shí)償還借款本息，金額高達(dá)1.3億元。

　　然而，在銀行追討欠款的過(guò)程中，大部分貸款人了無(wú)蹤影。同時(shí)，按揭合同上有兩個(gè)保證人，一個(gè)是山西超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)有限責(zé)任公司以下簡(jiǎn)稱超世紀(jì)，但目前該公司的老板和股東都“蒸發(fā)”了，工作人員四散而去；另外一個(gè)是太原銀建房屋開(kāi)發(fā)有限公司以下簡(jiǎn)稱銀建，卻表示城建支行自始至終都知道并以書(shū)面形式確認(rèn)了自己并不是真正的保證人。

　　銀行貸款究竟如何落入假按揭陷阱，有保證合同卻緣何無(wú)人保證？這上億元的風(fēng)險(xiǎn)究竟是怎么釀成的？

　　311份按揭合同揭秘

　　2006年1月23日，銀建公司對(duì)超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目151位貸款人涉及311份按揭合同的真實(shí)性進(jìn)行了電話調(diào)查，太原市公證處進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)公證。

　　結(jié)果顯示，其中有21人陳述自己沒(méi)有按揭貸款事實(shí)，19人稱超世紀(jì)公司已經(jīng)回購(gòu)了自己所購(gòu)房屋。相關(guān)法律人士指出，此兩種情形已屬于明顯套貸行為，所占比例為26.5%。此外，有21人提供的聯(lián)系方式不真實(shí)(含空號(hào)、錯(cuò)號(hào)、未使用號(hào))；25人提供的聯(lián)系方式均非本人的。通過(guò)計(jì)算，含虛假成分的貸款占總調(diào)查貸款的57%以上。

　　錄音資料顯示，按揭貸款的購(gòu)房者中，有超世紀(jì)的工作人員，也有超世紀(jì)股東找來(lái)的親戚朋友。他們辦理按揭的過(guò)程通常只是提供自己的身份證，以及在《個(gè)人購(gòu)房借款合同》上簽字。除此之外，既沒(méi)有真正拿到房產(chǎn)證，也沒(méi)有負(fù)責(zé)還貸。

　　一位姓米的“購(gòu)房者”稱，超世紀(jì)一個(gè)叫王建武的人借用自己的身份證購(gòu)買了超世紀(jì)的一套房屋，其實(shí)自己沒(méi)有投任何資。后來(lái)自己又與超世紀(jì)簽了一個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，內(nèi)容是所有的錢由超世紀(jì)來(lái)負(fù)責(zé)，跟自己沒(méi)有關(guān)系。同時(shí)他還表示，與自己情況類似的有幾十戶，光他知道的朋友就有十幾二十個(gè)，都是圈子里的朋友，關(guān)系都很好。

　　一位姓曹的“購(gòu)房者”稱，自己當(dāng)時(shí)就職公司的潘老板是超世紀(jì)的大股東。他號(hào)召大伙買房，說(shuō)不需要我們花一分錢，只需用一下身份證。我們買的房子，馬上就轉(zhuǎn)手賣給超世紀(jì)，只是履行一下手續(xù)而已。那天2003年4月21日公司不少人一起來(lái)到超世紀(jì)售房現(xiàn)場(chǎng)簽字。我們只是在《個(gè)人購(gòu)房借款合同》上簽個(gè)字，轉(zhuǎn)身又和超世紀(jì)簽了回購(gòu)協(xié)議。

　　然而，除了與超世紀(jì)簽了回購(gòu)協(xié)議的“購(gòu)房者”，還有相當(dāng)一部分“購(gòu)房者”，超世紀(jì)并沒(méi)有和他們簽回購(gòu)合同。在超世紀(jì)再也無(wú)法向銀行按期還款時(shí)，銀行便向他們發(fā)函催債。

　　更有甚者，有一部分人純粹就是被借用了身份證，連購(gòu)房合同、按揭借款合同及銀行的借據(jù)都沒(méi)有簽字，竟然也辦下了按揭。

　　據(jù)知情人士透露，在一次有城建支行、超世紀(jì)、銀建三方參加的協(xié)調(diào)會(huì)上，超世紀(jì)說(shuō)：311份個(gè)人按揭貸款合同中，只有58份合同主體是真正的購(gòu)房者。

　　銀行是否盡職審查成疑問(wèn)

　　個(gè)人住房貸款“假按揭”，這種“空手道”的操作手法曾經(jīng)被廣泛運(yùn)用在房地產(chǎn)界。一般來(lái)講，利用個(gè)人住房按揭貸款進(jìn)行騙貸的開(kāi)發(fā)商大都資金實(shí)力較弱，希望通過(guò)這種假按揭的方式從銀行騙貸，以補(bǔ)充建設(shè)資金。如果項(xiàng)目熱銷，開(kāi)發(fā)商在有真正的銷售資金回籠時(shí)，可以將那些假按揭與銀行解除合約，或以轉(zhuǎn)按揭方式脫手，整個(gè)過(guò)程的運(yùn)作幾乎天衣無(wú)縫，但是，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)一旦銷售不好，由于按揭是假，沒(méi)有人持續(xù)地按月還款，騙貸真相無(wú)法掩蓋，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也立即顯現(xiàn)。

　　但是，與其他騙貸方式相比，這種假個(gè)人按揭還是較為容易辨別的。通常來(lái)講，銀行辦理按揭貸款的手續(xù)非常復(fù)雜。購(gòu)房者需要與開(kāi)發(fā)商簽定購(gòu)房合同，填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表，連同自己的身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明等相關(guān)資料，提交給貸款銀行審批。經(jīng)過(guò)若干工作日的審批過(guò)程，并在購(gòu)房者交納首付款后，與銀行才能簽訂借款合同。購(gòu)房者還要在銀行開(kāi)辦固定的還款存折，以便向銀行每月還款。

　　然而，有這么多“購(gòu)房者”表示自己只是提供了身份證，絲毫沒(méi)有參與之后的過(guò)程，那么，城建支行是怎么給這些人辦理按揭的呢？

　　據(jù)參與辦理有關(guān)手續(xù)的超世紀(jì)工作人員透露，當(dāng)時(shí)超世紀(jì)專門負(fù)責(zé)和銀行聯(lián)系的是一位李女士，由她將購(gòu)房者的身份證、收入證明等材料的復(fù)印件送給銀行專門負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的放貸員馬某，再由馬某報(bào)到銀行相關(guān)部門。當(dāng)李女士手頭材料比較多的時(shí)候，她會(huì)通知馬某過(guò)來(lái)當(dāng)場(chǎng)辦手續(xù)，如馬某不過(guò)來(lái)她就送到銀行去。這些復(fù)印的材料報(bào)到銀行以后很快就批了下來(lái)。而購(gòu)房戶還款的存折，也是由李女士代收下來(lái)，然后再轉(zhuǎn)給超世紀(jì)另一個(gè)會(huì)計(jì)，再由超世紀(jì)按月還貸。

　　一開(kāi)始，超世紀(jì)從出售商鋪的收入中支付這些貸款。后來(lái)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，開(kāi)了幾次業(yè)人氣都上不來(lái)，樓盤(pán)也賣不出去，以前買了的人也吵著要退房，每月還有100多萬(wàn)元的利息壓力，到了2005年初，超世紀(jì)的老板和股東都不見(jiàn)了，工作人員只得四散而去，只剩下一兩個(gè)看門的人。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2002年11月到2004年4月近1年半的售樓時(shí)間內(nèi)，超世紀(jì)項(xiàng)目共從銀行貸款1.5億元，目前償付了2000多萬(wàn)元。

　　2006年7月，太原一家媒體以《城建支行：我們還能繼續(xù)相信你嗎》為題進(jìn)行報(bào)道，質(zhì)疑銀行這筆按揭服務(wù)的審查程序令人生疑。當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)也在報(bào)道中透露，在超世紀(jì)后來(lái)無(wú)法按時(shí)還貸時(shí)，從2004年9月到2005年初，城建支行還動(dòng)員其職工親朋以低價(jià)購(gòu)買超世紀(jì)的房子，以幫超世紀(jì)回籠資金歸還月供。而且，從對(duì)賬單上看，銀行竟同意超世紀(jì)動(dòng)用保證金賬戶償還月供。

　　對(duì)此，城建支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，“當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的信貸員寫(xiě)了保證書(shū)，保證和每位貸款人見(jiàn)了面”。但據(jù)了解，目前該貸款員已被調(diào)離了該崗位。

　　保證人的身份之爭(zhēng)

　　2005年12月中旬，城建支行沒(méi)有按照一般債務(wù)糾紛先向借款人追討債務(wù)，追討不成才起訴擔(dān)保人，而是直接起訴銀建公司與超世紀(jì)，要求兩被告承擔(dān)連帶保證責(zé)任，償還按揭貸款本息1.3億元。

　　那么，銀建公司是如何扯進(jìn)這場(chǎng)糾紛中來(lái)的呢？

　　1999年，銀建以6500萬(wàn)元將其位于太原市橋東街的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于超世紀(jì)公司開(kāi)發(fā)超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目，約定由超世紀(jì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)資金，享受利潤(rùn)并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于超世紀(jì)公司一直未能依約支付相關(guān)費(fèi)用，所以沒(méi)有辦理土地轉(zhuǎn)讓登記的相關(guān)手續(xù)。因此，超世紀(jì)雖然是該項(xiàng)目事實(shí)上的開(kāi)發(fā)商，但是根據(jù)銀行相關(guān)規(guī)定，因?yàn)樗鼪](méi)有該項(xiàng)目的《土地使用證》、《房屋預(yù)售許可證》等證件，無(wú)法向銀行申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目的房屋銷售按揭貸款。

　　為了繞開(kāi)這個(gè)政策限制，2002年11月12日，超世紀(jì)、銀建與城建支行簽訂一份《委托監(jiān)管協(xié)議》，協(xié)議前言中稱：為扶持甲方(超世紀(jì))，實(shí)現(xiàn)雙贏，乙方(銀建)同意雙方合作，該項(xiàng)目(超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目)的銷售按揭貸款以乙方名義向太原市工商銀行城建支行申請(qǐng)辦理。

　　根據(jù)此協(xié)議內(nèi)容，銀建稱，自己作為超世紀(jì)項(xiàng)目有關(guān)證件的持有人，在《個(gè)人住房借款合同》保證人欄中蓋章，是為了協(xié)助超世紀(jì)公司在城建支行處辦理借款，是名義上的保證人，而非事實(shí)上的按揭貸款保證人。

　　同時(shí)，該《委托監(jiān)管協(xié)議》第三條還約定：“在超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目招商銷售過(guò)程中，由于工程質(zhì)量……按揭貸款等原因與購(gòu)房戶及其他方形成的一切糾紛及費(fèi)用均由甲方負(fù)責(zé)”。

　　之后，銀建為了更加明確自己非保證人的身份，在每份商品房買賣合同后都增簽了一個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》，其中第二條強(qiáng)調(diào)：如甲方(購(gòu)房人)不能按約償還銀行購(gòu)房按揭貸款，由乙方(超世紀(jì))向工商銀行城建支行承擔(dān)相關(guān)連帶責(zé)任，并同意丙方(銀建)以超世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的所有權(quán)作為乙方向工商銀行城建支行承擔(dān)責(zé)任的保證。

　　有意思的是，城建支行作為購(gòu)房人也購(gòu)買了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)地下室?jiàn)A層1號(hào)房，因此，它也與超世紀(jì)與銀建簽署了這份補(bǔ)充協(xié)議。

　　因此，銀建稱，從《委托監(jiān)管協(xié)議》由三方簽訂，到城建支行簽訂超世紀(jì)項(xiàng)目地下一層《商品樓購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議，再到后來(lái)每一份《個(gè)人購(gòu)房借款合同》的簽訂與按揭貸款的辦理，城建支行對(duì)超世紀(jì)是該項(xiàng)目真正的開(kāi)發(fā)商，但沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)權(quán)證件的事實(shí)是清楚的，對(duì)銀建只是以自己的名義協(xié)助超世紀(jì)辦理項(xiàng)目房屋銷售按揭貸款手續(xù)是了解的，對(duì)銀建不承擔(dān)保證責(zé)任是明知與認(rèn)可的。

　　據(jù)了解，城建支行提起訴訟后向法院申請(qǐng)了訴前保全，查封了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)的部分樓層和銀建公司其他六處不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值近10億元。目前該案已進(jìn)行了兩次開(kāi)庭與調(diào)解，但仍沒(méi)有做出判決。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）