下游數(shù)據(jù)

“個貸新政”導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂的可能性大增

2006年11月06日10:00   來源：西本資訊
摘要：

    新干線訊：近日，北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行的個人金融業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，正式傳達《現(xiàn)場檢查意見書》，其中包括最受業(yè)界關(guān)注的“未封頂樓盤不能辦個人住房貸款”等規(guī)定。據(jù)悉，四大國有商業(yè)銀行同樣在此次通報傳達之列，并非像外界傳言的新政僅針對非國有股份制商業(yè)銀行。

    但是，該份意見書并未明文設(shè)定具體的執(zhí)行時間。據(jù)一位與會的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人透露，此意見書在一個星期前已下發(fā)至北京各大商業(yè)銀行，而意見書中的多項規(guī)定，其實在2003年銀監(jiān)會出臺的121號文中就早有要求，只不過這次強調(diào)要求各大銀行必須“嚴(yán)格執(zhí)行”。

    原先，該項政策出臺的矛頭直指開發(fā)商，但是此項政策并沒有執(zhí)行下去。其中除了管理層自身貫徹的問題，還有一個原因在于，開發(fā)商找到了“曲線救國”的方式——貼息委托貸款。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。目的在于以彌補121文件出臺“封頂按揭”造成的消費斷裂，規(guī)避金融機構(gòu)風(fēng)險。對商業(yè)銀行來講，通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險，也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。對于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商來講，委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題，實現(xiàn)提前銷售。按照央行121號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭。因為目前中國商品房銷售中大多數(shù)購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。因此這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。利用開發(fā)商貼息的委托貸款，以通過貼息委托貸款進行銷售，這比“結(jié)構(gòu)封頂”才能按揭銷售提前了大約1年左右的時間。于是，政策的效果被很好地“對沖掉了”。

    時至今日，該項政策表面上看似與121規(guī)定沒有太大的分別，實質(zhì)上，同樣為了達到“取消預(yù)售商品房”的目地，但這塊板子是打在開發(fā)商身上，還是打在銀行的身上，其意味就會大大不同了。3年前的“板子”早已打在了開發(fā)商的身上，但卻被“迂回貸款”對沖了其效果，如今此板重重地打在“執(zhí)行者”的身上，其對開發(fā)商乃至銀行自身的影響都是巨大的。

    據(jù)我們了解，對于目前的房貸新政，多數(shù)開發(fā)商的反應(yīng)比較強烈，他們稱其為宏觀調(diào)控以來最有可能導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)軗p的政策之一，尤其是剛剛開盤不久、又剛建出地面的樓盤開發(fā)商。一般來講，封頂前的時期對開發(fā)商來說是資金考驗的重要一關(guān)，工程款項的支付、開發(fā)貸款的償還都指望出地面到封頂前的銷售回款。此項政策將在很大程度上堵住了開發(fā)商挪用資金的漏洞，改變了北京不少開發(fā)商現(xiàn)有的盈利模式，開發(fā)商必須重新規(guī)劃資金進度。

    最終分析結(jié)論（Final analysis conclusion）：

    該項措施的效果是多方面的。首先，資金鏈斷裂的開發(fā)商數(shù)量可能大增，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的數(shù)字也可能因此迅速增長，此項政策也將加速開發(fā)商之間的收購兼并，即便項目前景很好的企業(yè)，都不排除因為資金鏈問題而被迫轉(zhuǎn)讓的可能性。其次，如果銀行堅決執(zhí)行封頂后放按揭，而不留任何“迂回”的余地，那么必然使得開發(fā)商銷售回款的周期拉長，這將導(dǎo)致開發(fā)商的成本上升，進而利潤縮減。最后，由于開發(fā)商資金狀況會進一步惡化，因此開發(fā)商還貸的能力也將隨之下降，銀行這部分信貸的違約率必然隨之上升；但封頂之后再放按揭貸款，卻也使得銀行的抵押物價值更可靠，此消彼長，對銀行房地產(chǎn)貸款整體質(zhì)量的影響目前還難以評估。

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