下游數(shù)據(jù)

揭秘上海房?jī)r(jià)真相

2006年11月09日11:21   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    統(tǒng)計(jì)報(bào)告為何與個(gè)人感受背離？房?jī)r(jià)為何降不下去？

　　“我沒(méi)說(shuō)過(guò)跌啊?！闭f(shuō)這話的是上海一個(gè)房地產(chǎn)分析師。他所屬的公司時(shí)常會(huì)作一些關(guān)于樓市的分析報(bào)告提供給媒體。11月5日，他在接受記者采訪時(shí)開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地強(qiáng)調(diào)。

　　事實(shí)上，盡管作為一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他也很難對(duì)房?jī)r(jià)作出確切判斷。所以，在最近的一些報(bào)告里，他總是努力回避房?jī)r(jià)，而用成交量說(shuō)話。

　　分析師尚且如此，對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，市面上雖然充斥著各種統(tǒng)計(jì)、分析、但房?jī)r(jià)更讓他們?nèi)鐗嬙旗F。明年將要結(jié)婚的王先生對(duì)記者說(shuō)：“各種統(tǒng)計(jì)說(shuō)房?jī)r(jià)跌了，我怎么感覺(jué)房?jī)r(jià)沒(méi)動(dòng)?！?/P>

　　數(shù)據(jù)報(bào)告為什么和實(shí)際體會(huì)有這么大差距，上海房?jī)r(jià)的真相究竟是什么？！

　　房?jī)r(jià)真相

　　“我們這里140平米以上的大房型出手價(jià)是下來(lái)了，而100平米的小房型、自住型的價(jià)格基本沒(méi)動(dòng)，部分甚至有所上升?！鄙虾５靥锓慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司大木橋路分公司店長(zhǎng)王偉民在接受記者采訪時(shí)反問(wèn)記者，“你說(shuō)房?jī)r(jià)是下降還是上升？”

　　上海市官方房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)近日顯示，上海內(nèi)環(huán)商品住宅預(yù)售登記成交均價(jià)已經(jīng)從6月的21094元／平方米下跌到9月份的15766元／平方米，跌幅超過(guò)25％。

　　但是在王偉民看來(lái)，跌幅并沒(méi)有報(bào)告描述的那么大。王所處的大木橋路地處徐匯中心板塊，毗鄰徐家匯商業(yè)中心，是上海人眼中的好地段。他拿附近的新盤(pán)絲廬花語(yǔ)舉例，“絲廬花語(yǔ)6－7月份賣價(jià)可以達(dá)到1．8萬(wàn)到1．9萬(wàn)／平米，現(xiàn)在一些大房型1．6萬(wàn)／平米也可以成交，然而跌幅超過(guò)25％的1．3萬(wàn)／平米就看不到了?！?/P>

　　周邊一些多層、老公房以及100平米的小戶型的房產(chǎn)，價(jià)格非常堅(jiān)挺。而這一部分，恰恰是普通百姓需求量最大的?！拔覀冞@里1980年以后的老公房，價(jià)格都穩(wěn)在1．2萬(wàn)／平米，不跌的。一部分100平米的小戶型新房，價(jià)格還略有上漲?！蓖跽f(shuō)。

　　在記者的多日走訪中，這種“價(jià)格平穩(wěn)，有漲有跌”的論調(diào)得到一致確認(rèn)?！白∩滩粍?dòng)產(chǎn)”宛平店的汪靜對(duì)記者說(shuō)，“早些時(shí)候會(huì)有一些人迫于資金壓力大降價(jià)拋售，但現(xiàn)在少很多了。目前周邊新盤(pán)每平米的波動(dòng)也就在2000元到3000元左右，而多層和小戶型房產(chǎn)的價(jià)格基本沒(méi)

　　動(dòng)?！痹诠J(rèn)的炒房現(xiàn)象嚴(yán)重的浦東世紀(jì)公園板塊，多家中介給記者的答復(fù)同樣是“價(jià)格平穩(wěn)”。

　　上海知名的房產(chǎn)中介企業(yè)“我愛(ài)我家”的業(yè)務(wù)支持經(jīng)理渠福琴向記者介紹，目前跌價(jià)最多的是那些外環(huán)的、外環(huán)附近的樓盤(pán)。140平米以上的大房型房產(chǎn)也有較大跌幅，這一方面因?yàn)榇蠓啃头慨a(chǎn)總價(jià)高，這些房產(chǎn)的日常管理相對(duì)繁瑣也直接導(dǎo)致了上海人的觀念轉(zhuǎn)變。而一些適合白領(lǐng)的酒店式公寓，次新房中的小房型抗跌性特別強(qiáng)。決定房?jī)r(jià)的主要原因還是“地域”和“交通便利程度”。

　　“房產(chǎn)之窗”分析師尹喻在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“6月到9月的上海樓市，我覺(jué)得房?jī)r(jià)有波動(dòng)的僅僅是偏遠(yuǎn)的外環(huán)、外環(huán)以外、近郊環(huán)，但是市中心，譬如，虹口、黃浦那些地段價(jià)格并沒(méi)有大動(dòng)?！彼蛴浾哐a(bǔ)充道，單價(jià)在3到4萬(wàn)元／平米左右、處于上海頂級(jí)地段的豪宅，價(jià)格非常堅(jiān)挺。

　　從去年5月到今年5月，“房產(chǎn)之窗”監(jiān)測(cè)了100個(gè)上海樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)3／4的樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升。

　　統(tǒng)計(jì)為何與感受背離？

　　渠福琴向記者解釋，很多統(tǒng)計(jì)顯示樓價(jià)跌了。這主要因?yàn)閿?shù)據(jù)表示的價(jià)格是上海均價(jià)，而真正的區(qū)域價(jià)格不一樣。那為什么一些人覺(jué)得房?jī)r(jià)下降，而有些人覺(jué)得不降反升？這主要是因?yàn)橐恍I(yè)主把所要繳納的稅費(fèi)加在房?jī)r(jià)上。

　　渠福琴說(shuō)：“上海樓市的均價(jià)是下來(lái)了，那是因?yàn)橥猸h(huán)樓盤(pán)成交量大、樓盤(pán)大。市中心賣一套，外環(huán)賣十套。”

　　6月到9月上海市中心的房?jī)r(jià)會(huì)下降1／4。這是因?yàn)檫@段時(shí)間里調(diào)控政策的密集出臺(tái)，一些投資者趕在前夜密集拋盤(pán)，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一定幅度的下調(diào)價(jià)格遠(yuǎn)比繳稅合算。其次，數(shù)據(jù)顯示的是成交價(jià)。一些業(yè)主為了避稅，有意作低房?jī)r(jià)，但這并不是實(shí)際成交價(jià)?！斑@種現(xiàn)象在這幾個(gè)月里特別多”。

　　尹喻表示，目前很多統(tǒng)計(jì)都是用均價(jià)來(lái)表示房?jī)r(jià)，但這并不是每套房?jī)r(jià)的個(gè)案價(jià)格，目前供應(yīng)量最大的是在上海偏遠(yuǎn)的外環(huán)、外郊環(huán)之間，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，外環(huán)的成交量拉下均價(jià)。

　　對(duì)峙現(xiàn)狀

　　記者了解到，目前上海樓市的現(xiàn)狀是：投資客所剩無(wú)幾，成交量大幅下降，市場(chǎng)冷清。但是對(duì)于后者，我又得到了不同的解讀。

　　王偉民對(duì)記者說(shuō)：“其實(shí)現(xiàn)在要買房的人并不少，但是市場(chǎng)有效供應(yīng)就少了?！彼f(shuō)的有效供應(yīng)就是老百姓需求量最大的那些房型小、總價(jià)低、朝向好的房產(chǎn)?！斑@種房子用不了多久就能成交”。對(duì)于這個(gè)觀點(diǎn)，絕大部分采訪對(duì)象都表示贊同。

　　一位剛從樓市抽身的投資者告訴記者，現(xiàn)在投資樓市是沒(méi)有意義的，沒(méi)有人可以保證未來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)超過(guò)稅率。

　　有房地產(chǎn)研究人士向記者表示：“目前上海樓市更確切的說(shuō)是一種對(duì)峙局面。由于上海中心城區(qū)的地塊逐漸減少，一些業(yè)主預(yù)計(jì)到房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，在市場(chǎng)暫時(shí)不利的情況，就把房產(chǎn)退出交易。而一些覺(jué)得房?jī)r(jià)應(yīng)該降的人，他在市場(chǎng)卻也買不到房子。”

　　“房?jī)r(jià)索性就跌了，業(yè)主就會(huì)大幅拋盤(pán)減少損失；索性就漲了，買家也會(huì)逐漸跟進(jìn)。問(wèn)題是房?jī)r(jià)走勢(shì)不明，其實(shí)從另一方面來(lái)說(shuō)，上海樓市的現(xiàn)狀是流通不暢?！?/P>

　　“目前的確有開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的現(xiàn)象。”尹喻向記者表示。渠福琴告訴記者：“目前大部分業(yè)主因?yàn)槌鍪謨r(jià)格達(dá)不到心理要求，或者以目前價(jià)格出售讓其虧損嚴(yán)重，他就把房子轉(zhuǎn)租，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)‘有租客，并不急著賣’，這樣成交量就上不去了?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，8月1日以后，“我愛(ài)我家”的出租業(yè)務(wù)比之前上升20％。

　　房?jī)r(jià)為何降不下去

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示了他的疑問(wèn)，如果現(xiàn)在仍然是“地段、交通便利程度”決定房?jī)r(jià)，那豈不是意味著調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果被快速吸收了。“難道上海樓市有了調(diào)控免疫力”？

　　是的，為什么任憑房?jī)r(jià)多么脫離普通百姓的承受力，任憑有多少空置房，房?jī)r(jià)就是下不來(lái)，這顯然又是個(gè)迷局。來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

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