下游數(shù)據(jù)

地產(chǎn)商深陷高利貸困局

2006年11月11日09:38   來源：西本資訊
摘要：

    按照地產(chǎn)圈正常的商業(yè)邏輯，財力不足的開發(fā)商短期從民間信貸市場拆解資金，并不一定會導致其資金鏈發(fā)生問題。然而，連續(xù)不斷的地產(chǎn)調控政策，正在塑造全新的交易規(guī)則，這讓很多以往憑借高利貸僥幸生存的開發(fā)商，變得不堪一擊。
 
　　“我沒有想到，竟然會有那么多開發(fā)商在北京市建委的走廊里排隊候著。他們一個個臉色愁苦，焦急地等待著自己的項目能盡快批下來，以便能從銀行申請貸款，將手中借的高利貸盡快還掉。看這種架勢，很多人快挺不住了。”

　　11月上旬，北京一家大型地產(chǎn)開發(fā)商總經(jīng)理在國貿(mào)附近一家咖啡館中，向《財經(jīng)時報》記者回憶起最近一次他前往北京市建委辦理手續(xù)時看到的一幕，神情頗為凄涼。

　　這家開發(fā)商實力較為雄厚，因此，在開發(fā)資金方面基本不存在困難，但許多中小型開發(fā)商就沒有這么幸運了。

　　經(jīng)過兩年的宏觀調控，房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則正在發(fā)生改變，開發(fā)商對于開發(fā)資金的需求越來越大，但受調控影響，銀行業(yè)對房地產(chǎn)市場貸款的控制卻越來越嚴格。

　　不少中小型地產(chǎn)開發(fā)商根本無法從正規(guī)金融渠道獲得貸款，求助民間信貸市場(即俗稱的“高利貸”)隨即成為它們的不二選擇。但這似乎是一條不歸路：在游戲規(guī)則巨變的今天，資金鏈緊繃或徹底斷裂的故事，正在地產(chǎn)界陸續(xù)上演。

　　商業(yè)模式變異

　　自2004年以來，各部委陸續(xù)出臺有關房地產(chǎn)市場的調控文件。對于地產(chǎn)圈而言，這些措施招招都“狠”，其中，掀起軒然大波的當屬“8.31大限”。

　　“8.31大限”，簡言之就是把土地的協(xié)議轉讓改成公開拍賣。

　　在協(xié)議轉讓時代，地產(chǎn)商拿到土地的能力在于它與地方政府關系的親疏，而不在于囊中資本的多寡。

　　“8.31大限”之后，公開拍賣的規(guī)則意味著，開發(fā)商能否獲得土地，將以其自身財力來決定。

　　要想獲得土地，就得比其他企業(yè)出價更高。而且，還要保證在一兩個星期之內(nèi)，就能如數(shù)交納土地出讓金。

　　兩個關鍵的沖突在于，按照商業(yè)銀行的游戲規(guī)則，開放商必須“四證”(土地使用證等)齊全，才能申請貸款；也只有“四證”齊全，開發(fā)商才可以進行住房預售，才能讓預售期收入直接進入自己的賬戶。

　　因此，在支付土地出讓金之前，開發(fā)商若沒有足夠的自有資金，就必須找到非銀行體系內(nèi)的資金來支付相關款項。

　　按照地產(chǎn)圈普遍的商業(yè)邏輯，從銀行融資不成，財力不足的企業(yè)就會從高利貸獲得資金。當交齊土地出讓金后，就可辦到“四證”。此后，開發(fā)商或是通過從銀行申請貸款、或是通過住房預售獲得回籠資金來還清高利貸。

　　這些模式在正常的市場環(huán)境下，不會給開發(fā)商造成任何麻煩。

　　讓它們始料不及的是，陸續(xù)出臺的宏觀調控政策，不僅加劇了它們對資金的渴望，更直接使得有關審批部門延緩了開發(fā)商辦證的速度，一些省份甚至因有關調控政策缺乏細則指引，而暫停辦證事宜。

　　在等待辦證的焦急過程中，不少開發(fā)商在承擔巨額的高利貸利息。財力不足的房地產(chǎn)企業(yè)命運幾乎只有一種：資金鏈斷裂而最終退出市場。

　　脆弱的鏈條

　　在中國社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室主任、研究員易憲容看來，無論是順馳地產(chǎn)神話的終結，還是上海圣力數(shù)碼廣場資金鏈的斷裂及“錢江系”從重慶房地產(chǎn)市場大撤退，都說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調控已經(jīng)觸動到一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的神經(jīng)。

　　面對宏觀調控及央行的信貸緊縮政策，這些企業(yè)脆弱的資金鏈開始顯示出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的弊端。

　　那位不愿具名的總經(jīng)理告訴《財經(jīng)時報》，一般而言，中小型地產(chǎn)商向高利貸借貸的資金成本平均水平在16%以上，有的達20%多。目前，正規(guī)金融交易、也就是商業(yè)銀行的貸款利率水平在5%左右。

　　中央財經(jīng)大學課題組曾經(jīng)在今年年初，就民間金融生態(tài)在全國27個省進行抽樣調查和訪問。調查發(fā)現(xiàn)，在正規(guī)金融收緊銀根以后，民間金融等資金完全能夠彌補正規(guī)信貸資金空缺、滿足企業(yè)的融資需求。

　　民間金融的繁榮，事實上，極大程度地影響著宏觀調控政策的效率。

　　課題組調查所得的民間金融平均利率，約在16.4%，這與圈內(nèi)人向《財經(jīng)時報》透露的數(shù)據(jù)，基本一致。

　　這位總經(jīng)理告訴記者，民間金融的資金也分多種不同流向，并不僅僅全部流入房地產(chǎn)市場，比如，還會流入建筑業(yè)、商業(yè)、采掘業(yè)、制造業(yè)等。

　　相較其他行業(yè)而言，流入房地產(chǎn)業(yè)的民間資本總額，基本保持在各種流向的前兩、三位。

　　他向《財經(jīng)時報》透露，盡管他所在的地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)五六年未向銀行申請貸款，基本屬于無負債經(jīng)營，在獲得土地儲備的資金壓力越來越大的今天，他也已和幾家股份制銀行達成合作協(xié)議。

　　一旦他在哪塊地段中標，這些銀行將保證在一周之內(nèi)，將他所需的款項打入企業(yè)賬戶中，以及時支付土地出讓金。

　　當然，股份制銀行之所以會提供貸款的基礎在于，充分相信這家開發(fā)商有能力償還貸款。

　　其他中小型地產(chǎn)商，就難有這般幸運了。(財經(jīng)時報)

　　2006年地產(chǎn)調控索引

　　主旨：解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價上漲過快；

　　加息：4月27日和8月21日，央行上調各檔次房貸利率；

　　國六條：5月17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開今年調控序幕；

　　九部委“十五條”：5月29日國辦發(fā)(2006)37號文對“國六條”細化，提出90平米、雙70%標準；

　　二手房征營業(yè)稅：5月31日，國稅發(fā)74號文規(guī)定，6月1日后個人購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅；

　　調控住房結構：7月6日，建設部發(fā)165號文，明確90平米標準；

　　限制預售：7月6日，166號文要求開發(fā)商獲預售證后應在10日內(nèi)開售；

　　外資限炒：7月11日，171號文加強對外資開發(fā)經(jīng)營和境外購房管理；

　　土地督察：7月24日，國辦發(fā)(2006)50號文規(guī)定，全國省(區(qū)、市)及計劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督察局監(jiān)管；

　　強征二手房所得稅：7月26日，108號文規(guī)定8月1日起，統(tǒng)一強制性征收二手房轉讓個人所得稅；

　　規(guī)范外匯管理：9月5日，外匯局和建設部聯(lián)合規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。

　　加強土地調控：9月5日，國務院發(fā)布加強土地調控有關問題的通知。

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