下游數(shù)據(jù)

土地一次性出讓規(guī)模有望受控

2006年11月14日07:32   來源：西本資訊
摘要：

    經(jīng)濟觀察：“賣地生財”城市經(jīng)營理念亟待改變

    關(guān)于房地產(chǎn)市場大宗地塊開發(fā)帶來的“大盤”負(fù)面效應(yīng)再次成市場關(guān)注熱點。昨天(11月13日)有消息稱，建設(shè)部關(guān)于“大盤”的調(diào)研報告正在整理完善階段，并將于近期上報高層。合理設(shè)計并控制土地一次性出讓的規(guī)模，以提高土地使用效率或?qū)⒊蔀槲磥硗恋貙徟脑瓌t之一。

    江蘇一家大型開發(fā)商總裁稱，目前決策層已日益認(rèn)識到，有效供給不足是目前房價居高不下的原因之一。雖然“超大盤”的數(shù)量并不多，但是“超大盤”開發(fā)確實存在問題，且從兩方面變相壓縮了市場供給，并進而推動房價上漲：一是其過長的建設(shè)周期導(dǎo)致了土地變相閑置，住房供給不足。二是大盤造成地區(qū)性房價壟斷，使開發(fā)商具有推高房價的客觀條件。因此，控制房地產(chǎn)市場的“大盤熱”，成為緩解供給難題的又一方法。

    大宗地塊出讓頗為盛行

    市場人士介紹，目前市場對“超大盤”的定位一般指建筑面積上百萬平方米，或占地面積近千畝的大型房地產(chǎn)開發(fā)項目。而最近幾年，各地大宗地塊出讓頗為盛行。

    據(jù)記者了解，上海某特大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不少地方的單個樓盤占地面積均在千畝以上。其中一項目占地面積1160畝，總建筑面積120萬平方米。去年7月，該集團又一個超大盤項目開工，規(guī)劃建筑面積約130萬平方米。開盤后直接報價2300元/平方米，比當(dāng)時同區(qū)域房價高出近50%，直接引領(lǐng)地區(qū)其它樓盤價格上升。

    與此同時，一些城市也將引入大型開發(fā)商，推出千畝大盤作為城市發(fā)展業(yè)績之一，大力鼓勵?！俺善_發(fā)土地在特定的歷史條件下起到過一定作用。但從目前情況看，一次性大規(guī)模出讓土地弊大于利?！苯ㄔO(shè)部某人士在接受采訪時表示。而隨著建設(shè)部對大盤開發(fā)的調(diào)控政策出臺，這種政策傾向性將隨之改變。

    由鼓勵轉(zhuǎn)向控制

    “大盤開發(fā)周期過長是核心問題之一。”一開發(fā)商表示，動輒10年以上的開發(fā)周期直接導(dǎo)致土地變相閑置，發(fā)生了開發(fā)商手中握有大量土地，住房市場供給卻嚴(yán)重不足的情況。另外，大盤規(guī)模效應(yīng)容易造成區(qū)域住房價格壟斷，推動房價地價上漲?！靶熘莸奈鞑糠績r就是在上海一家開發(fā)商的樓盤開盤后直線上漲起來的?！毙熘菀晃环康禺a(chǎn)代理商介紹。

    對此，建設(shè)部積極醞釀大盤調(diào)控對策，除了控制一次性出讓規(guī)模外，還包括限定銷售周期和開發(fā)周期、在土地出讓合同中明確開竣工時限等，以確保供應(yīng)的土地及時形成市場供應(yīng)。

    而北京、上海、福建等地似乎已經(jīng)開始在土地審批中“暗合”這一原則。北京廣渠路36號地塊從去年預(yù)告，今年10月正式出讓時已一分為二，總建筑面積也縮小一倍。上海此前一幅占地560畝，總建筑面積53萬平方米的地王也因技術(shù)原因出讓流產(chǎn)。業(yè)內(nèi)有觀點稱，大宗地塊出讓價格過高是擱置出讓的主因。福建則規(guī)定，福州、廈門、泉州城市中心區(qū)和舊城改造區(qū)，凡經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一次性出讓宗地面積上限為8公頃，城鄉(xiāng)結(jié)合部和新區(qū)為20公頃。

    “預(yù)計目前已出讓的大宗地塊不會再納入調(diào)控范圍，這或?qū)?dǎo)致部分開發(fā)商在政策未明確前大力爭取巨幅地塊的開發(fā)?！币晃蝗A東房地產(chǎn)商表示。

    規(guī)模萎縮引發(fā)移師質(zhì)疑

    單大偉：明年還要在上海辦住交會

    為期三天的第八屆中國住交會剛在上海拉下帷幕，而業(yè)界對于這個已在上海連辦三屆但規(guī)模逐年縮水的地產(chǎn)盛事依舊有所質(zhì)疑，下一屆住交會將移師其他城市舉辦的報道也傳出。昨天，中國住交會創(chuàng)始人、組委會秘書長單大偉向記者表示，中國住交會目前所遇到的困難主要是受樓市大環(huán)境的影響，也有其他城市向其拋出繡球，但明年的中國住交會初定還要在上海辦。

    中國住交會從2004年自深圳移師上海以來，已經(jīng)連續(xù)舉辦了三屆。從前年的共襄盛舉，到去年的未超預(yù)期，再到今年的疲態(tài)盡顯，中國住交會的確面臨著壓力。在業(yè)界看來，中國住交會正在變得名不副實，如本屆僅3個展館的展覽規(guī)模較之往屆的5個展館大幅縮水，房地產(chǎn)巨頭特別是上海開發(fā)商的悉數(shù)缺席也沖擊了中國住交會的影響力。

    “我們是在面對規(guī)模萎縮的事實，但大家也應(yīng)該明白，這其中也是受到市場環(huán)境、行業(yè)發(fā)展等方面的影響?！眴未髠ブ赋觯霸谡{(diào)控的大環(huán)境下，我們已經(jīng)盡了全力，中國住交會的精髓這一屆仍被保留下來了?！?(來源：上海證券報)

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