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    房地產(chǎn)調(diào)控是今年宏觀(guān)調(diào)控的重頭戲，政策密集度之大，前所未有。我們?cè)诖饲暗姆治鲋性硎荆诜康禺a(chǎn)調(diào)控政策方面存在不少問(wèn)題，首先是體制上存在問(wèn)題，如分稅制；其次是房地產(chǎn)市場(chǎng)被政策割裂；還有國(guó)內(nèi)投資品缺乏、社會(huì)問(wèn)題被歸結(jié)為行業(yè)問(wèn)題等。這些問(wèn)題的存在使得房地產(chǎn)成為眾矢之的。

    觀(guān)察今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)政策調(diào)控的焦點(diǎn)是指向房?jī)r(jià)。為什么如此？因?yàn)榉績(jī)r(jià)是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，是最顯著的指標(biāo)，也是最好識(shí)別的信號(hào)。尤其是在房地產(chǎn)問(wèn)題承載了社會(huì)矛盾焦點(diǎn)的責(zé)任之后，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控也就成了釋放社會(huì)矛盾勢(shì)能的有效渠道。

    遺憾的是，從實(shí)際情況來(lái)看，抑制房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)沒(méi)有達(dá)到。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，即使在經(jīng)歷了一系列的調(diào)控之后，今年10月份，中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以10.7%的漲幅名列首位。只有上海微降0.6%，北海微降0.4%。70個(gè)大中城市二手房銷(xiāo)售價(jià)格10月份同比上漲5.2%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；漲幅較高的主要城市有：大連12.7%、深圳12.4%、北京10.2%。房?jī)r(jià)上漲的變化，與對(duì)市場(chǎng)的觀(guān)察是一致的。

    據(jù)建設(shè)部官員不久前透露，國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的情況并不是很滿(mǎn)意，“現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)壓力很大?！睆?月17日推出“國(guó)六條”的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議到10月17日專(zhuān)門(mén)聽(tīng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施落實(shí)情況的國(guó)務(wù)院會(huì)議，整整5個(gè)月，國(guó)務(wù)院仍基本維持“原判”：少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。建設(shè)部官員坦承，房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的成效還是初步的、不穩(wěn)定的，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的壓力依然較大。

    在我們看來(lái)，以房?jī)r(jià)為目標(biāo)的調(diào)控之所以失靈，與當(dāng)前的需求有關(guān)。雖然調(diào)控在緊鑼密鼓的展開(kāi)，但房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求沒(méi)有發(fā)生變化，該買(mǎi)房的還是要買(mǎi)房，有能力投資的還是在投資。尤其是有實(shí)力的外資，它們反而因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控而獲得了更多的投資機(jī)會(huì)。目前在國(guó)內(nèi)一、二線(xiàn)城市，外資投資土地、商業(yè)地產(chǎn)和住宅的勢(shì)頭并未明顯放緩。最新的一個(gè)故事是，一家總部位于愛(ài)爾蘭都柏林的公司，向外國(guó)客戶(hù)提供上海物業(yè)投資機(jī)會(huì)的計(jì)劃，結(jié)果吸引了倫敦金融城數(shù)以百計(jì)的銀行家、分析師和交易員。他們希望獲利于上海不斷上漲的房?jī)r(jià)，以及許多外匯分析師預(yù)計(jì)將升值的人民幣。

    很顯然，在人民幣升值預(yù)期之下，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在不斷快速增長(zhǎng)的情況下，外資將會(huì)繼續(xù)向中國(guó)的房地產(chǎn)注入資金，這是分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)和人民幣升值的最好的宏觀(guān)投資之一。道理很簡(jiǎn)單，由于人民幣不能自由兌換，大量投資人民幣的唯一方法，是購(gòu)買(mǎi)以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)。由于中國(guó)還缺乏足夠的投資品，房地產(chǎn)就成為最好的投資品之一。

    在需求未減的同時(shí)，國(guó)內(nèi)多項(xiàng)調(diào)控政策的著眼點(diǎn)主要集中在房地產(chǎn)的供給上。緊縮地根、減少土地供應(yīng)、抬高房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)門(mén)檻、提高房地產(chǎn)交易稅收、對(duì)住宅項(xiàng)目的面積與小戶(hù)型比例設(shè)限等多項(xiàng)政策，本意是通過(guò)打壓、緊縮、限制、規(guī)范的方式，來(lái)整肅房地產(chǎn)市場(chǎng)。而最近在京滬等大城市進(jìn)行的房地產(chǎn)反腐清查，客觀(guān)上也起到了緊縮的作用。上述諸多政策，都起到了減少房地產(chǎn)供應(yīng)面的效果。

    最終分析結(jié)論（Final analysis conclusion）：

    我們認(rèn)為，在今年的大力度政策出臺(tái)之后，如果仍然沿著打壓房?jī)r(jià)、減少供應(yīng)的思路去調(diào)控，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控效果不會(huì)有顯著改善。在需求仍然很大時(shí)，限制供應(yīng)是根本無(wú)法解決問(wèn)題的。對(duì)國(guó)內(nèi)的政策部門(mén)而言，有必要調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向和著力點(diǎn)，重點(diǎn)應(yīng)該放在平衡供需上，而不只是盯住房?jī)r(jià)。要減輕房地產(chǎn)調(diào)控中的社會(huì)問(wèn)題壓力，如推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，則需要政府嚴(yán)格執(zhí)行政策，減少尋租和腐敗。