下游數(shù)據(jù)

專家點(diǎn)評(píng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控四大著力點(diǎn)

2006年11月21日14:12   來源：西本資訊
摘要：

    新華網(wǎng)北京１１月２０日電 從最初的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控到“國(guó)八條”“國(guó)六條”出臺(tái)，房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象因此有所緩解，但房?jī)r(jià)過高問題卻更顯突出，消費(fèi)者期待的房?jī)r(jià)回落并沒有出現(xiàn)。今年１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲５．４％，漲幅比上月提高０．１個(gè)百分點(diǎn)。

    房?jī)r(jià)居高不下，使一些地方政府和房地產(chǎn)商獲得巨大收益，而普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專家指出，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快主要源于市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。下一步應(yīng)繼續(xù)采取調(diào)控措施，在保障市場(chǎng)穩(wěn)定的前提下，從改善供求關(guān)系入手，著力解決房?jī)r(jià)過高問題。

    利用稅收調(diào)控抑制投機(jī)性需求

    房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長(zhǎng)，空置面積又很大，房地產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)該持續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。

    據(jù)了解，國(guó)外十分重視對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的８０％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

    清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行，在調(diào)控需求方面應(yīng)將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)。

    為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，國(guó)家應(yīng)考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時(shí)，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋給社會(huì)。

    經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣認(rèn)為，國(guó)家還應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)適當(dāng)征收消費(fèi)稅，現(xiàn)階段可只限于別墅、高級(jí)公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機(jī)需求和過度消費(fèi)行為。

    同時(shí)王小廣建議，為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費(fèi)，國(guó)家在征收消費(fèi)稅時(shí)應(yīng)確定一個(gè)上限，如人均２０平方米可以不征收稅，超過這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。

    ·推行稅收一體化管理 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源管理加強(qiáng)
    ·我國(guó)房產(chǎn)業(yè)稅收明顯增長(zhǎng)

    保障經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)不低于７０％

    目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問題是，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不對(duì)應(yīng)。無論從眼前看還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，我國(guó)的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應(yīng)以大眾化需求為主。但據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)２５０個(gè)地級(jí)以上城市中，７０％還沒有完全實(shí)施廉租住房制度，保障面不到４％；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前只占商品住宅總投資的５％。

    有關(guān)專家指出，只有加大經(jīng)濟(jì)適用房的投入量，才能有效改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，起到平抑房?jī)r(jià)的作用，同時(shí)又不至于減少固定資產(chǎn)投資規(guī)模，從而較好地平衡公眾利益與經(jīng)濟(jì)利益。試想，當(dāng)一個(gè)城市的絕大部分人口可以得到足夠的住房保障時(shí)，市場(chǎng)比例較小的商品房也就不會(huì)再出現(xiàn)價(jià)格飛漲的情況了。

    為了保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應(yīng)量，國(guó)家在今年５月出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中推出一項(xiàng)有力措施，規(guī)定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租住房的年度土地供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％；同時(shí)，繼續(xù)停止別墅類項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。

    但是，為了追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，一些地方仍在想方設(shè)法縮減經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)，至今未使上述政策得到真正執(zhí)行。甚至某大城市的相關(guān)部門負(fù)責(zé)人還曾發(fā)出過“無法執(zhí)行”的言論，而這個(gè)城市的房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，逆勢(shì)而上，漲幅位居全國(guó)前列。

    中國(guó)人民大學(xué)嚴(yán)金明教授建議，各級(jí)地方政府在制訂土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，避免在這一塊土地供應(yīng)上不增反降。

    ·“市長(zhǎng)究責(zé)”能保障經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)嗎

    加快發(fā)展住房二、三級(jí)市場(chǎng)

    業(yè)界人士透露，目前歐美國(guó)家房地產(chǎn)交易量的８０％左右集中在二手房上，每年約有５％的存量房進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)，而我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的交易量卻明顯偏低。

    以北京為例，今年二手房的預(yù)期交易量為１０萬套，這與北京市３億平方米的存量相比極不相稱。如果住房二級(jí)市場(chǎng)得到充分發(fā)展，北京每年將有１５００萬平方米、約２５萬套二手房進(jìn)入市場(chǎng)，再加上房屋租賃市場(chǎng)，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

    “當(dāng)前，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢，說明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很不健全?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)嗽诮邮苊襟w采訪時(shí)表示，今后必須積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)，以滿足居民住房需求。

    專家建議，今后國(guó)家應(yīng)采取有針對(duì)性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級(jí)市場(chǎng)，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用；制定嚴(yán)格而切實(shí)有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度；健全住房交易市場(chǎng)法律法規(guī)，促進(jìn)住房交易形成健康有序的流通秩序等。

    此外，國(guó)家還應(yīng)重視實(shí)施“差價(jià)換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預(yù)先訂房”“流通現(xiàn)房”等多種銷售方式，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。

    適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策

    信貸政策在房地產(chǎn)調(diào)控中起著十分重要的作用。央行上?？偛孔钚陆y(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度以來，隨著宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款投向結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，商業(yè)用房開發(fā)貸款投放力度明顯大于住房開發(fā)貸款。

    國(guó)家行政學(xué)院朱國(guó)仁教授指出，宏觀調(diào)控措施具有滯后效應(yīng)。目前，在我國(guó)仍是政府、房地產(chǎn)商、購房者三方對(duì)峙的敏感時(shí)期，如果房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍然不降，人們勢(shì)必聯(lián)想到新一輪調(diào)控措施出臺(tái)的可能。

    那么，新的信貸調(diào)控政策將指向何方呢？

    建設(shè)銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今后建行將更加注重對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和判斷，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續(xù)向住宅市場(chǎng)要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開發(fā)貸款中的占比；同時(shí)，實(shí)行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營(yíng)管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場(chǎng)發(fā)展良好的重點(diǎn)城市。

    中國(guó)銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人則表示，今后將進(jìn)一步發(fā)揮信貸政策的調(diào)控作用，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到３５％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營(yíng)的原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，監(jiān)管部門還將視情況有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。來源：新華網(wǎng)

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