下游數(shù)據(jù)

房價調(diào)控政策多“外圍舉措”

2006年11月30日09:28   來源：西本資訊
摘要：
    11月25日央視《經(jīng)濟信息聯(lián)播》播出“建設(shè)用地使用費倍增不會沖擊房產(chǎn)價格”的專訪節(jié)目。受訪對象系財政部綜合司司長王保安。實際上，這是一則以解讀政策安定民心為主旨的解釋性報道。
　　
　　我注意到，“王保安談話”播出后，許多網(wǎng)民對王保安“不會沖擊房產(chǎn)價格”的解釋提出種種質(zhì)疑。
　　
　　我以為，王的說法的確出于解疑釋惑，打消人們對房價隨地價水漲船高的疑慮。問題是，王的說法信息含量不足，非專業(yè)人士聽起來如同墜入霧中。再一方面，對此持強烈質(zhì)疑的網(wǎng)民，可能未必知曉這項地價新政的來由。姑且先不議此項政策的出臺背景及試圖達到的政策目標(biāo)，單就質(zhì)疑本身而言，再次印證了公共政策必須高度透明的意義所在。
　　
　　針對地方政府賣地近乎瘋狂的勢頭，中央政府半年多前打出一套遏制“瘋狂”的組合拳，其中，制定中央與地方“土地出讓金重分方案”乃政策舉措之一。經(jīng)部委之間及中央與地方之間多輪利益博弈，該方案被包含在《土地出讓金收支管理辦法》里，于10月15日被媒體披露。當(dāng)時有報道說，“辦法”已上呈國務(wù)院，爭取趕在年底前出臺實施。當(dāng)時，我就仔細讀過相關(guān)報道，王保安所言的“建設(shè)用地使用費倍增”只是該“辦法”的其中一條，且不是政策調(diào)整的關(guān)鍵一條。而更為重要的是，“辦法”的調(diào)節(jié)對象并非是房價，而是期待政策組合拳能適度遏制地方政府“崽賣爺田”不受節(jié)制的沖動。
　　
　　需要向公眾和社會解釋在先的是，建設(shè)用地價格由競標(biāo)價格、土地開發(fā)成本、政府收益及交易中介費用共同構(gòu)成，建設(shè)用地的使用費，發(fā)生在土地出賣成交之后，其來源是賣地后歸政府收益的其中一部分。自1999年起，這塊“蛋糕”一直由地方與中央共享，以地方為主。所謂“建設(shè)用地使用費”，指分切“蛋糕”后歸中央所得的部分。建設(shè)用地使用費增加一倍，意味著中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍，“蛋糕”分切比例之變，反映出中央與地方之間利益分配比重的變化。理論上，這個變化的確不可能直接影響房價的走勢。可惜，由于政策的透明度太低，還是在關(guān)注房價走勢的民眾中，產(chǎn)生了情緒波動恐慌，并對中央政府調(diào)控房價的決心和舉措產(chǎn)生了懷疑。
　　
　　站在買房人的角度，對“崽賣爺田”失控的危害性未必有切膚之痛，但對高房價卻有切膚之痛。不可否認，房價連著地價，地價拉動房價，地價是商品房成本的基礎(chǔ)部分。地價的高低受土地供求關(guān)系左右，這是基本的經(jīng)濟學(xué)原理。問題是，在現(xiàn)實國情下，供求關(guān)系決定價格的經(jīng)濟學(xué)原理常常失靈。因為在中國，地方政府是土地資源的實際掌控者。政府之手如同一只水龍頭，當(dāng)它將水籠頭人為開得小一些，土地成交價就跟著人為攀升。所以，中國的商品房建設(shè)用地價格，并未真實反映實際土地價格，套用經(jīng)濟學(xué)的術(shù)語，地價并未反映出真實的供求關(guān)系。有意將水龍頭開小的做法，在地方政府中系公開的秘密。它們何以要如此做，其中的目的當(dāng)然是為了拉動地方GDP，而GDP與政績直接相關(guān)。
　　
　　迄今為止，調(diào)控房價的政策舉措已經(jīng)出臺多多，但究其根本多屬“外圍舉措”或叫只能治標(biāo)，效果自然乏善可陳。房價調(diào)下來其實并不難，但得采取兩條核心舉措：一是開大供地水龍頭，再是痛下決心斬除政府部門及附屬機構(gòu)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中明目多多且缺乏法律依據(jù)的種種收費。
　　
　　理論上講，事情原本如此簡單，但從現(xiàn)實出發(fā)，房價大幅回落到正常價位，金融業(yè)就吃不消。這還只是表層的影響，更深層次的影響在于，賣地收費，實際上已經(jīng)成為一些地方財政收入的重要來源，可謂其衣食父母，生存所系。此種情況之下，通過降低各種費用來降低房價，幾乎沒有可能。（中國青年報）
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