下游數(shù)據(jù)

北京房價兩年翻番透明呼聲日隆

2006年12月01日07:48   來源：西本資訊
摘要：

    2006年，國六條過后緊跟著是未封頂樓盤不得辦理個貸業(yè)務(wù)，接踵而來的政策使開發(fā)商感嘆：下一個“爆破點”在哪里？話音未落，“上海、北京等大城市將嚴(yán)查房地產(chǎn)開發(fā)商成本、要求利潤透明化”的呼聲又起，一時間，“成本究竟是商業(yè)秘密還是消費(fèi)者知情權(quán)”的爭論又成為業(yè)內(nèi)當(dāng)前最熱門的話題。近日，記者就有關(guān)基本的房地產(chǎn)成本計算、利潤該如何界定等問題采訪了業(yè)內(nèi)人士。

    ●房價翻番消費(fèi)者要求成本知情權(quán)

    “三環(huán)沿線的房價在2002年的時候還是5000多元一平方米，而現(xiàn)在，即使在南三環(huán)也沒有低于10000元/平方米以下的房子了。像東三環(huán)更是在短短三四年間，房價漲了100%－150%?！边@是一個普通買房人眼中的房價。

    據(jù)了解，四環(huán)某項目，兩年前一期均價為10000元/平方米，獲得了熱銷。而到了今年，開發(fā)商看到了需求量大而供應(yīng)量小的事實，馬上將二期同類產(chǎn)品價格上調(diào)為15000元/平方米，引起了人們的不滿，尤其是一期很多業(yè)主都預(yù)訂了二期的房子，如此調(diào)價，使原有的訂房幾乎全部退掉，使開發(fā)商銷售遇到了很大的難題……

    類似這樣的項目在北京并不少見，按照常理，開發(fā)商會根據(jù)銷售的速度以及購房者的反映將價格慢慢上調(diào)，讓人感覺不到速度，當(dāng)整個樓盤銷售完畢后大家發(fā)現(xiàn)最早的低價和最后的高價是穩(wěn)步完成的，兩者之間的平均價其實才是開發(fā)商想得到的理想均價，而像上文提到的直接將房價提高了50%的做法是很少見的，引起眾怒也是正?，F(xiàn)象。

    正是有了哄抬價格的做法，使房地產(chǎn)項目的成本與利潤成為消費(fèi)者的眾矢之的。人們之所以強(qiáng)烈要求公布房屋開發(fā)成本，隱含了這樣一個判斷：企業(yè)只應(yīng)當(dāng)追求合理利潤率，如果超出了一定水平就屬于暴利。而現(xiàn)在的房地產(chǎn)交易中，購房者處于信息不對稱的弱勢地位，政府公布商品房的社會平均成本，有利于改變這種不對稱，增加消費(fèi)者在與開發(fā)商博弈時的話語權(quán)。

    ●成本差異化決定公布的難度

    雖然幾乎所有的買房人都希望知到開發(fā)商的房價中，成本和利潤占了多少比例，但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，這個要求成了大家“談虎色變”的話題。

    北京中原顧問副總經(jīng)理殷則環(huán)在接受本報記者采訪時說，成本可以說是任何一個行業(yè)的商業(yè)秘密，試想，人們買一件名牌襯衫，會問它一針一線的成本嗎？房地產(chǎn)亦然，是根據(jù)市場需求來調(diào)節(jié)的。

    比如，同樣的建筑安裝成本，一個項目采購建材的部門的進(jìn)貨渠道、談判能力和另外一個項目的差距往往很大；園林、綠化費(fèi)用、是用國內(nèi)的公司還是國外的公司，價錢差距也非常大，并不能一概而論。

    一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，所謂暴利，多出自于前期以低價拿地的開發(fā)商按照現(xiàn)在的房價去銷售才能獲得相對高的利潤。

    在北京有很多這樣的地塊，幾年前沒有經(jīng)過土地招拍掛拿到土地的項目和近兩年拿到土地的項目賣到同樣的價格。北六環(huán)某項目，幾年前就拿到了每平方米不到2000元的一塊土地，但遲遲沒有動工。而周邊的項目通過招拍掛以4000多元每平方米的價格拿到了土地。而前者與后者的最終銷售價格都在8000元/平方米均價。業(yè)內(nèi)人士說，這種差距是土地政策轉(zhuǎn)軌期造成的，并不是普遍現(xiàn)象。這樣的情形目前已難再現(xiàn)。自土地出讓實行嚴(yán)格的“招拍掛”程序開始，從最近這兩年的土地出讓價格上看，開發(fā)商已經(jīng)很難從便宜的土地中獲得利潤。

    ●簡單的成本是這樣算出的

    據(jù)了解，自從近兩年土地招拍掛政策出臺后，土地的透明化決定了成本的一定真實性。那么，房地產(chǎn)成本是怎么算出來的？房價是如何算出來的？北京富力集團(tuán)副總經(jīng)理王志剛拿具體項目為本報記者算了一筆賬。通過這筆賬，消費(fèi)者可以簡單地根據(jù)成本加利潤得出一個樓盤比較真實的價格。

　  首先通過土地招拍掛得出一塊土地的樓面價，即土地價除以該項目的總建筑面積。

    其次，是建筑安裝成本費(fèi)用（簡稱建安費(fèi)），普遍的價格基本在每平方米1500元－2000元之間（高層）。


    第三，設(shè)備安裝費(fèi)用、大小市政配套，普遍的價格基本在每平方米500元左右。

    第四，園林、綠化等費(fèi)用，普遍價格在每平方米300元左右。

    第五，項目公司管理、銷售成本，普遍價格在每平方米1000元左右。

    將以上5個因素相加，基本能得出一個房地產(chǎn)項目的成本，然后乘以20%－30%的期望利潤，就能算出該項目的房價。

    比如，前不久開盤的知名項目橡樹灣，樓面價是3800元/平方米，加上建筑安裝成本2000元/平方米，設(shè)備安裝費(fèi)用500元/平方米，園林綠化費(fèi)用300元/平方米，以及管理成本1000元/平方米，最后加上25%的平均毛利得出的房價應(yīng)該是9500元/平方米左右。

    而為什么現(xiàn)在的橡樹灣開盤時會賣到8200元/平方米－8600元/平方米呢？原因在于，由于競爭激烈的招拍掛使樓面價提高，最后得出的房價高于周邊項目不少，因此，采用較為穩(wěn)妥的價格入市，吸引大量客流，為將來價格的穩(wěn)步上升做一個好的開始，隨著工程進(jìn)度的不斷加快，資金占用的緊迫，未來的價格會不斷提高，總之，在該項目交房時，最終的均價肯定會定在9500元/平方米左右，甚至更高。（來源：北京青年報）

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