下游數(shù)據(jù)

京城樓市面對調(diào)控?zé)o反應(yīng)?

2006年12月03日11:41   來源：西本資訊
摘要：

    最近，讓北京老百姓感到郁悶的事是，京城房價仍然亢奮上漲。據(jù)北京市建委公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京普通住宅期房預(yù)售成交均價為7825元/平方米，而城四區(qū)的普通住宅期房成交均價則超過1.2萬元/平方米，與今年第一季度相比，每平方米房價上漲了近千元。而此前國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是，截止到10月份北京新建商品房價格以10.7%的同比漲幅位列全國70個大中城市房價漲幅之首。那么，為何自今年5月以來的旨在平抑房價的宏觀調(diào)控，卻令房價越調(diào)越漲呢？

　　調(diào)控效應(yīng)有待釋放

　　“樓市與股市的一個比較大的不同是，對政策變化的反應(yīng)差別很大，”某證券公司的房地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，“股市的資金可以‘光速’的速度劃撥，無論是政策的利好還是利空，資本進出市場都極其迅捷，而房地產(chǎn)開發(fā)投資面對市場變化與政策變化，多少顯得有些‘船大難掉頭’之感。”

　　其實，就今年北京市出臺的一系列政策措施而言，政府呵護市場之心十分殷切：限制外資進入、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加土地供應(yīng)量、整肅開發(fā)商囤地囤房行為、嚴(yán)查開發(fā)商涉稅案件、加大保障性住房的建設(shè)力度……但所有的政策措施并不會對市場起到立竿見影的成效，因為房地產(chǎn)投資開發(fā)周期比較長，所以調(diào)控的政策效應(yīng)大約在明年的中下旬才會逐漸顯露出來，屆時北京市場的格局或許會有所改觀，至少房價上漲勢頭會得到控制。

　　記者注意到，備受房地產(chǎn)業(yè)界關(guān)注的廣渠門路36號地競拍日前揭曉。中標(biāo)企業(yè)并不是出價最高的華潤地產(chǎn)所得，而是出價排名靠后的北京城開集團與北京城建集團聯(lián)合競得。從這兩家企業(yè)的背景看，業(yè)界猜測或有可能政府希望通過“有形之手”調(diào)控市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進而達到平抑房價的目的。結(jié)合此前某財經(jīng)媒體透露的消息：有關(guān)部門正在暗查北京30余家開發(fā)企業(yè)涉稅情況以及土地獲得方面是否存在違規(guī)、違法問題，由此看出政府整肅市場的決心不容小覷。

　　市場定價非理性

　　“其實北京房價的上漲并不像人們想象的那么絕對，有不少項目實際上是明漲暗降，”北京著名地產(chǎn)咨詢機構(gòu)《樓市》市場調(diào)查部的分析人士告訴記者，“例如，京北某別墅項目報價20000元/平方米，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交價卻為18934元/平方米，報價與實際成交價相差1000多元/平方米；三元橋附近某高檔公寓三期的擬售價為15000元/平方米，實際成交價為13700元/平方米，實際價差近1300元/平方米；上京航線5、8、9號樓擬售價定為8100元/平方米，實際成交價為7800元/平方米左右，相差近300元/平方米……”。

　　這一市況表明，不少新盤定價雖高，但其成交價未必能與定價相同。新推樓盤價格上漲而實際成交價卻低于市場推出價，這多少讓人感到有些困惑不解。“很明顯，雖然今年的調(diào)控政策以及市場實際交易情況對開發(fā)商來說均不樂觀，但他們依然試圖力挺房價，”一位業(yè)內(nèi)人士分析，“即使成交價降了，開發(fā)商也要把定價漲上去，給買房人一種‘房價還在繼續(xù)漲，并且還將漲’的暗示，實際上這是一種心理戰(zhàn)術(shù)。同時，房價‘高開’也逐漸演變成開發(fā)商的一種銷售控制的策略。由于政策嚴(yán)禁開發(fā)商捂盤，并要求其公布銷售情況，因此部分開發(fā)商故意提高樓盤售價，以捂好房源?！?

　　有開發(fā)商表示，周邊樓盤價格都在上漲，自己的樓價只能參考市場水平，如果定價偏低，容易讓人對樓盤的品質(zhì)產(chǎn)生疑問。業(yè)界專家認為，正是購房人這種‘買漲不買跌’的心態(tài)讓開發(fā)商不愿意降價，也不敢降價。一度‘低開高走’的房地產(chǎn)營銷規(guī)則，逐漸向‘高開低走’的方式演化。那么，‘高開低走’真的能幫開發(fā)商打贏市場營銷戰(zhàn)嗎？一位資深的售樓人士認為，樓盤高定價對開發(fā)商來說可能是好事，也可能是壞事。如果樓盤推出后，市場反映不如預(yù)期，開發(fā)商就只能給業(yè)主以‘優(yōu)惠’、‘特別照顧’為借口，通過明漲價、暗降價的方式促銷。如果購房人注意到樓盤實際成交價要低于定價，會產(chǎn)生很大疑慮，就不會購買。

　　北京房地產(chǎn)市場的一些樓盤之所以出現(xiàn)“高開低走”的尷尬現(xiàn)象，主要在于部分開發(fā)商的非理性定價行為。事實上，諸多受到買房人追捧的樓盤正是以理性定價贏得市場的。例如，位于亞奧核心區(qū)的某樓盤，其定價就比業(yè)界預(yù)測的要低，推出后受到購房人的高度認可，成為北京市場今年最旺銷的樓盤之一。

　　二手房市場不樂觀

　　與新房市場“價升量縮”有相似之處的是，今年北京二手房市場交易量增長幅度也創(chuàng)下近年來的新低，并且二手房價格也在不斷攀升。據(jù)北京二手房經(jīng)紀(jì)機構(gòu)我愛我家預(yù)測，即便年底前北京的二手房交易有所回暖，2006年全年北京二手房交易量也將在76000套左右，增長幅度約8%，創(chuàng)歷史最低，無法達到年初預(yù)計的8千至1萬套的交易規(guī)模。

　　北京自1999年10月開放二手房市場以來，二手房交易量一直保持著很高的增長速度。從2000年的1100套，到2005年的70180套，短短6年間，增長了63倍。即便在市場交易基數(shù)較大后，2004年和2005年也分別保持了64%和23%的增長幅度。而2006年，在二手房市場首次被寫進國家宏觀調(diào)節(jié)文件的年份中（“國六條”中專門有一條談到大力發(fā)展住房二級市場），北京二手房交易量增長幅度卻創(chuàng)出了歷史最低，原因何在呢？

　　對此，我愛我家市場研究中心的專家認為：2006年，二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅征收從購房未滿兩年變成購房未滿五年，以及開征二手房交易個人所得稅和土地增值稅是最主要的原因。因為在北京二手房市場房源嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面下，以上“三稅”的征收一方面導(dǎo)致一部分業(yè)主因收益減少而“由出售轉(zhuǎn)出租”，另一方面，使得大多數(shù)業(yè)主直接將稅費“轉(zhuǎn)嫁”給購房人，導(dǎo)致二手房的購房費用成本猛增，原本與一手房相比的價格優(yōu)勢弱化，甚至在某些區(qū)域出現(xiàn)了一手房與二手房屋價格倒掛的奇怪現(xiàn)象?！坝墒坜D(zhuǎn)租”和“成本轉(zhuǎn)移”的直接后果就是交易量的增長放緩，并使得二手房的實際成交價格迅速走高。

　　從今年政府出臺的有關(guān)二手房流通環(huán)節(jié)征收“三稅”的政策效果看，雖然意圖在于抑制房產(chǎn)投機與投資，但同時也對一些中低收入者的住房需求產(chǎn)生了抑制作用。這對構(gòu)建梯級消費的合理市場架構(gòu)會有些負面影響，同時也間接推動了新房市場的價格上漲。根據(jù)國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場稅收政策的設(shè)計框架，未來稅政改革的趨勢是輕流轉(zhuǎn)稅而重保有稅。因此，中低收入購房者有理由期待，政府新開征房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種或有可能是在“非常市況”下的權(quán)宜之策。來源:中國證券報 

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