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房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)避免負面效果

2006年12月04日07:36   來源：西本資訊
摘要：

    10部委在通報各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控情況時稱，部分城市住房價格漲幅仍然偏高，2006年10月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6．6％，漲幅比上月提高0．3個百分點。北京市建設(shè)委員會日前發(fā)布的消息也顯示，2006年第3季度北京市普通住宅期房預(yù)售成交均價為每平方米7825元。有兩個區(qū)域均價在每平方米14000元以上，有3個監(jiān)測區(qū)域均價在每平方米13000元至14000元之間，有6個監(jiān)測區(qū)域均價在每平方米10000元至13000元之間。另據(jù)報道，11月新盤開盤均價為10850元／平方米，首次突破萬元大關(guān)。

    越調(diào)控房價越高已是不爭的事實，而且在可見的未來，房價上漲的勢頭也不會稍減。這一事實應(yīng)該說決非政府百姓所愿。誠然，現(xiàn)在我們說，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，降低房價漲幅只是其中一個目的，更為重要的是要借機建立一個良好有序的房地產(chǎn)市場秩序，矯正一味依賴市場，社會保障缺失的體制缺陷；依據(jù)以前宏觀調(diào)控的經(jīng)驗，我們也說，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實際是從今年才開始進入實際操作階段，政策奏效尚需相當?shù)臅r間，而過熱的經(jīng)濟要實現(xiàn)軟著陸一般都要幾年時間。

    但在房地產(chǎn)已經(jīng)高度政治化的今天，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已容不得我們有任何的踏步行錯。在很多政策領(lǐng)域，政府的意圖和實際的效果也是令人滿意的，但無庸諱言，失誤之處并非沒有，比如，有關(guān)90平方米占70％的規(guī)定，就因為政策比較曖昧，延誤了不少時間，在落實政策的過程中，北京等地有很多項目都要等待重新逐一審批，使得北京市場的供應(yīng)量出現(xiàn)暫時的空檔，11月，京城共有74個項目入市（包括老盤項目后期），與10月相比，環(huán)比下降24％，其中首次開盤項目僅有28個。2008年奧運會將至，很多項目開工將受到限制，在這樣的情況下，總體供應(yīng)量估計還會減少。

    本來二手房可以起到平抑作用，但目前二手房的情況也不樂觀，先是調(diào)整營業(yè)稅，后又征收土地增值稅，二手房出現(xiàn)兩次集中放量，經(jīng)過這兩次放量，可以上市的二手房基本已經(jīng)搶在最后一刻上市了，房源減少，交易成本增加，二手房價格有可能水漲船高，本意是要抑制投資和投機的，但在實施時也傷害了正常的交易秩序。

    限制國內(nèi)外投資和投機，應(yīng)該說目前的政策還是非常到位的，同時，全國城鎮(zhèn)房屋拆遷面積在2004、2005年同比分別下降。

    13．59％、40％的基礎(chǔ)上，2006年上半年同比下降15％，被動性需求也已明顯受到抑制，但真實需求還是沒有減少。一個顯明的例子是地價還在上漲，從保利2．48億元競得大屯地塊、金地7．56億元拿下四惠東熱地、華潤10．35億元收得廣安門外地塊和城開城建聯(lián)合體拿下廣渠路36號地，樓面價幾乎都創(chuàng)區(qū)域新高，如四惠地塊的成交價是底價兩倍，預(yù)計售價在15000元／平方米；而廣渠路36號地，作為北京第一塊落實90平方米70％規(guī)定的地塊，其底價為17．1億元，成交價為26億元，中標時的銷售意向價格達9500元／平方米，這樣的價格怎么說都不低。盡管地價高，政策有很多不確定因素，但每塊地都吸引了十多家開發(fā)商競標，一方面說明土地供應(yīng)不足，2006年度土地供應(yīng)計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，但截至11月份，出讓的住宅地塊只是計劃供應(yīng)量的60％。另一方面，開發(fā)商承認，還是因為房子不愁賣。

    因此，下一步房地產(chǎn)調(diào)控也許應(yīng)該把握兩個基本的思路：一是，制定政策既要考慮成本，還要避免負面效果；二是，還需在供求平衡上下工夫。（中華工商時報）

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