下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)業(yè)的新成本與舊暴利

2006年12月05日09:57   來(lái)源：西本資訊
摘要：

　　11月30日，建設(shè)部通報(bào)2006年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況，通報(bào)顯示，“2006年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)”。
 
　　在大力度調(diào)控之后房?jī)r(jià)仍不見(jiàn)回落，現(xiàn)在有必要進(jìn)一步討論房地產(chǎn)業(yè)廠商定價(jià)機(jī)制。在廠商行為理論中，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)“博弈理論”的引入使得有關(guān)廠商定價(jià)行為的研究發(fā)生了革命性的變化。預(yù)期，特別是廠商與消費(fèi)者之間“互相琢磨”的預(yù)期成為了定價(jià)的核心因素，傳統(tǒng)的成本加成定價(jià)模式幾乎被完全地拋棄。比如在近期很多討論便認(rèn)為搞清楚成本，無(wú)助于厘清房?jī)r(jià)上漲的根源，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的定價(jià)根本就不是"成本加成定價(jià)"。但這種認(rèn)識(shí)忽視了成本問(wèn)題對(duì)于廠商與消費(fèi)者預(yù)期的影響，如果成本也影響預(yù)期，那么，成本上漲也是房?jī)r(jià)上漲重要原因。

　　房地產(chǎn)業(yè)新開項(xiàng)目成本的上升就實(shí)實(shí)在在地形成舊項(xiàng)目售價(jià)上漲的預(yù)期，這使房地產(chǎn)業(yè)舊項(xiàng)目的銷售因新項(xiàng)目成本的上升而獲得暴利。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期在2-3年之間，購(gòu)買土地是生產(chǎn)的起點(diǎn)，距離銷售的時(shí)間甚遠(yuǎn)，地下基礎(chǔ)和建筑主體建設(shè)的很大部分也在銷售定價(jià)之前就已經(jīng)完成。如果土地購(gòu)置成本和鋼材等原材料成本出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢(shì)，那么，在銷售時(shí)期，廠商的定價(jià)就很可能偏離原先賬本上的會(huì)計(jì)成本，而按照銷售時(shí)點(diǎn)這些資源的"機(jī)會(huì)成本"核定銷售價(jià)格，從而全部占有這些資源在建設(shè)到銷售過(guò)程中價(jià)格上漲的利益。

　　同時(shí)由于目前土地價(jià)格和鋼材等原材料價(jià)格極其透明，商品房市場(chǎng)價(jià)格對(duì)這些的敏感性很強(qiáng)，此類資源價(jià)格上升很容易引發(fā)市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，形成消費(fèi)者"追漲不追跌"局面?？梢?jiàn)，成本上漲是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)深層次原因。

　　我國(guó)房地產(chǎn)成本的上漲趨勢(shì)是明顯的。在土地價(jià)格上，土地招掛拍市場(chǎng)的公開交易顯示，2005年北京、上海、廣州、深圳四大城市的每平方米樓面地價(jià)分別為3123元、3236元、2684元、2935元，而在2006年至今成交的房地產(chǎn)用地中，上述地區(qū)每平方米樓面地價(jià)已分別上升至3838元、3796元、3265元、3584元，上漲幅度高達(dá)20％-50％。而在建材價(jià)格上，盡管今年1-10月房地產(chǎn)業(yè)常用的鋼材線材出廠價(jià)格略微下降0.2％，但是由于整體工業(yè)品價(jià)格上漲2.9％，運(yùn)輸、水泥、木材、化工等方面的價(jià)格上漲仍然很明顯，綜合建材價(jià)格預(yù)計(jì)仍有一定的上漲。

　　這兩方面成本的上升正是近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的原因，二者不僅使得新開房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨較高的會(huì)計(jì)成本，而且使得舊房地產(chǎn)項(xiàng)目所包含的資源更加昂貴，房地產(chǎn)商在銷售舊項(xiàng)目時(shí)也常常從"機(jī)會(huì)成本"的角度提高售價(jià)獲得暴利。建材成本并非直線上升，存在明顯的波動(dòng)周期。而土地成本的上升更值得重視。從2002年至今，我國(guó)公開市場(chǎng)上土地交易價(jià)格的年均漲幅均超過(guò)20％。

　　從目前的情況看，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等都有很好的抑制地價(jià)上漲的作用。這些發(fā)展模式有一個(gè)重要的共同特征：房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)收益在現(xiàn)在就被鎖定，其中經(jīng)濟(jì)適用房的未來(lái)售價(jià)是直接鎖定的，而限價(jià)房的未來(lái)售價(jià)則通過(guò)房地產(chǎn)商的"往下競(jìng)房?jī)r(jià)"鎖定了未來(lái)收益。二者對(duì)于地價(jià)過(guò)快上漲的抑制作用是相同的，在未來(lái)收益給定的情況下，當(dāng)前的地價(jià)預(yù)期不能太高。這些對(duì)于穩(wěn)定地價(jià)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)都是至關(guān)重要的。 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

免責(zé)聲明：西本資訊網(wǎng)站刊登本圖文出于傳遞更多信息的目的，旨在為滿足廣大用戶的信息需求而采集提供，并非廣告服務(wù)性信息。頁(yè)面所載圖文不代表本網(wǎng)站之觀點(diǎn)或意見(jiàn)，僅供用戶參考和借鑒，不構(gòu)成投資建議，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。

法律提示：本內(nèi)容系www.fxzx.org.cn編輯、整理，轉(zhuǎn)載需經(jīng)授權(quán)，若需授權(quán)必須與西本資訊與作者本人取得聯(lián)系并獲得書面認(rèn)可，并注明來(lái)源。如果私自轉(zhuǎn)載，西本資訊保留一切追訴的權(quán)力，直至追究私自轉(zhuǎn)載者的法律責(zé)任。

全國(guó)主要城市行情地圖

新聞排行

  • 日排行
  • 周排行
  • 總排行

1

上海建筑鋼市日記（價(jià)量回升，還待持續(xù)）

2

【1月12日建筑鋼市晚報(bào)】震蕩回漲

3

1月12日行業(yè)要聞早餐

4

【1月12日建筑鋼市前瞻】弱穩(wěn)略調(diào)

5

全球第四大造船集團(tuán)誕生

6

1月12日國(guó)內(nèi)廢鋼行情匯總

7

寶鋼德盛馬氏體系列產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)新突破

8

央行公開市場(chǎng)凈投放361億元

9

1月12日商品期貨日盤綜述