下游數(shù)據

資金吃緊 開發(fā)商無奈卷入“賣地潮”

2006年12月07日07:42   來源：西本資訊
摘要：

　　一年的房地產宏觀調控和世道蕭條，終于在年底時令越來越多實力不濟的房地產開發(fā)商陷入資金窘境。面臨年底的資金鏈大考，一部分開發(fā)商不惜以變賣土地或項目以求度過年關。一場席卷全國的賣地潮似乎無從回避。

　　土地掮客生意火爆

　　李先生這陣子特別忙碌，以做土地中介為生的他，近來業(yè)務異常頻繁。

　　“這陣子放出來的地特別多，而且和以前不同，絕大部分是以前根本沒有的好地?！彼d奮地告訴記者，僅他手中掌握的地塊資料便近40多幅，大部分是位于上海市中心區(qū)域的“黃金地塊”。

　　“這里有許多地塊是急著趕在年底之前套現(xiàn)的，所以也只能忍痛割愛了?！崩钕壬嬖V記者，自2004年調控政策施展威力以來，許多打算在房地產市場中“撈一筆就走”的小開發(fā)商首當其沖以賣地求生，持有地理位置稍偏地塊的開發(fā)商最先選擇“出逃”，而持有地段較好地塊的開發(fā)商則以“奇貨可居”的心態(tài)選擇買家。

　　“現(xiàn)在這種囤積居奇很難持續(xù)。”一開發(fā)商坦言，雖然已經“沒錢開發(fā)”，仍期望自己的地塊可以賣個好價錢?！暗S著今年調控愈加嚴厲，在土地開發(fā)兩年大限的最后關頭，不得不以低于心理預期的價格轉讓掉?！?/P>

　　公開轉讓數(shù)量日多

　　不光是靠土地掮客進行低調兜售，公開場合的二手土地轉讓也已不足為奇。

　　在上海聯(lián)合產權交易所公開的融資項目中，記者就發(fā)現(xiàn)了十多個房地產項目的身影，有的是房地產企業(yè)股權的轉讓，有的是部分或全部房源的轉讓，更有項目土地的整體轉讓。而這些項目不光位于上海，還有浙江、江蘇、山東等地項目的身影。

　　業(yè)內人士表示，曾經的瘋狂圈地反而使得不少開發(fā)商在如今國家緊縮銀根、融資渠道收窄的情況下率先面臨資金鏈斷裂的危機，于是一部分難以為繼的開發(fā)商不得不變賣土地、項目，希望能引入合作者注資或干脆全部轉讓套現(xiàn)。

　　五合智庫的有關人士告訴記者，該機構在一個月里就在全國范圍內接到了幾十個需要轉讓或融資的房地產項目，總的融資需求已近百億元人民幣的規(guī)模。“從我們接觸到的有意投資的公司或基金的取向來看，選擇商辦項目的多，可能是考慮到住宅項目風險變大，另外投資回報率也是一個問題?！庇嘘P負責人介紹。

　　資金已成燃眉之急

　　業(yè)內人士指出，由于調控影響，房地產市場日顯低迷，資金短缺已經成為大部分開發(fā)商所面臨的難題。特別是年關迫近，面臨樓盤銷售遇阻、工程款結算到期、銀行貸款追償本息等難題，如果轉讓土地、項目還沒有著落的話，這個冬天還真是難過了。

　　一位大型房地產開發(fā)企業(yè)的投資部負責人則表示，這兩年雖然不間斷地會收到許多地塊資料，但賣家普遍心理預期很高。但隨著今年年關臨近，討價還價空間明顯增大?！翱吹贸鰜恚毙栌缅X的企業(yè)很多，不過對于資金雄厚的大企業(yè)倒是個利好?！彼毖圆恢M，“從我們大企業(yè)的角度來考慮，即使樓板價高一些，仍然愿意收購下來用作土地儲備，這比從招拍掛的市場競爭中拿地把握更大些?！?/P>

    開放商潦倒有因

　　年關將至，“挨餓受凍”的開發(fā)商有增無減。

　　“在各個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都可能遇到資金周轉不靈的情況，而在國家今年對房地產業(yè)加大行政性調控的影響下，陷入資金窘境的開發(fā)商越來越多，如果不是資金鏈告急，又有誰愿意把自己的‘孩子’賤賣呢？”銀鈴投資有限公司的一位項目經理坦言。

　　的確，房地產市場寒流來襲，開發(fā)商的資金鏈也變得愈加脆弱。如本周，上海市房屋土地資源管理局向社會公示了“上海市城鎮(zhèn)房地產開發(fā)土地供應和開發(fā)利用情況”，892幅于2004年至今年批出的土地，尚未交清土地出讓金的可不在少數(shù)，另有一批項目已過了約定開工時間卻仍處于動遷、設計階段等?！坝行┩恋亻e置不光是開發(fā)商蓄意囤積，有錢拿地沒錢開發(fā)的情況也不少。”荒島房產工作室市場研究部副經理閔益飛表示。

　　而上海國有土地使用權抵押的有關統(tǒng)計還顯示，開發(fā)商把土地進行抵押融資的數(shù)量已從2005年的月均不足10幅增至今年以來的月均30多幅，開發(fā)商資金鏈吃緊的情形也可見一斑。

　　上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭向記者歸納，這么多開發(fā)商因資金“受凍感冒”，原因是綜合性的。如前幾年樓市在高速發(fā)展的同時也累積了較多泡沫，開發(fā)商利令智昏，不可避免地產生不少非理性開發(fā)行為，而國家調控又令樓市受到打擊，項目滯銷等使不少開發(fā)商受到重創(chuàng)———資金困境顯現(xiàn)，財務狀態(tài)雪上加霜。

　　看來，對許多開發(fā)商而言，這個冬天注定要潦倒度日了。來源：上海證券報

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