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        中國(guó)數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中，論規(guī)模和實(shí)力，絕大部分仍然是中小企業(yè)，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

    近年來(lái)接二連三的調(diào)控政策，以及“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的行業(yè)普遍發(fā)展規(guī)律，使國(guó)內(nèi)眾多中小房企面臨的生存環(huán)境越來(lái)越嚴(yán)峻。在這樣的背景下，如何盡快打通融資通道，突破對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要的資金瓶頸，成了關(guān)乎中小房企生死存亡的重大命題。

    近日，三位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資深人士，分別就此發(fā)表了看法和體會(huì)，以下為各方精彩觀點(diǎn)摘要：

    任志強(qiáng) 北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)

    到目前為止，國(guó)內(nèi)企業(yè)真正的融資渠道只有兩條：一是股權(quán)，一是債權(quán)。但對(duì)中小房企而言，股權(quán)融資是走不通的，因?yàn)槠髽I(yè)太小，股權(quán)不值錢，而且在很多中小房企老板或負(fù)責(zé)人的潛意識(shí)里，即便有投資方愿意收購(gòu)企業(yè)的股權(quán)，他們還是對(duì)別人當(dāng)大股東而自己僅僅是操盤手的局面不能接受。這樣一來(lái)，中小房企走股權(quán)融資這條路基本上沒(méi)什么指望。而債權(quán)融資的方式，除了銀行貸款，就只剩下地下錢莊了，風(fēng)險(xiǎn)也不小。至于產(chǎn)業(yè)投資基金，短時(shí)期更指望不上。

    不過(guò)，今后外資銀行可能是中小企業(yè)解決融資難題的一個(gè)有利途徑。因?yàn)樗鼈兺ǔ２惶谝饽闶鞘裁匆?guī)模的開(kāi)發(fā)商，更主要的看考察企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、治理結(jié)構(gòu)以及管理團(tuán)隊(duì)的能力。如果這些條件都符合外資銀行的要求，它們放款的時(shí)候也不受銀監(jiān)會(huì)現(xiàn)有的“四證齊全、封頂按揭”等一系列苛刻限制，因?yàn)樗鼈優(yōu)榱藸?zhēng)取市場(chǎng)份額，就算要求有抵押、擔(dān)保等，條件一般也比國(guó)內(nèi)銀行寬松。

    我們公司最早跟一家外資銀行進(jìn)行融資合作時(shí)，它們提供的貸款額度不僅投放在北京市場(chǎng)，也可以投放到二三線城市去，只要合同中約定就行，貸款利率還低于內(nèi)資銀行。但你做第一筆貸款的時(shí)候，一定要提供優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，讓它們對(duì)你的企業(yè)充分信任，這一點(diǎn)在中小房企向外資銀行融資時(shí)極其重要。

    今年12月11日，中國(guó)將根據(jù)加入WTO時(shí)的承諾，取消對(duì)外資銀行的準(zhǔn)入限制。外資銀行可以在中國(guó)境內(nèi)開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)，你以美元借款，用人民幣還款，他們也是樂(lè)意的，因?yàn)槿嗣駧派登熬胺浅Ｃ骼?。所以中小房企現(xiàn)在應(yīng)該好好關(guān)注和利用外資銀行這條融資渠道。

    蔡健偉 新世界（北京）項(xiàng)目管理中心業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)

    我認(rèn)為“貸轉(zhuǎn)股”是另外一種做法。房企在暫時(shí)不具備上市條件的情況下，發(fā)行企業(yè)債券，由基金機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)，然后承諾上市以后給基金一定的股份，或者直接折合為股票。這樣一旦房企成功上市，基金機(jī)構(gòu)手里的股票可以流通，也可以持有，退出機(jī)制很靈活。據(jù)我了解，很多規(guī)模不是很大的房地產(chǎn)公司，基本上都采取這樣的模式進(jìn)行融資。

    以新世界發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，到目前為止母公司以及旗下分立出來(lái)的五家上市公司，即新世界中國(guó)地產(chǎn)、新世界創(chuàng)建、新世界基建、新世界電訊和新世界公路等等，當(dāng)初都是采用此種方式募集資金得以成立的。

    但我們應(yīng)該意識(shí)到，目前國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)，在為小企業(yè)做大方面，并沒(méi)有留出太大的空間。所以國(guó)內(nèi)很多中小房企需要獲得資金進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)，不少都采用“買殼”的方式。借殼上市不違規(guī)，但是成本很高，因?yàn)闅げ皇前捉璧模冻鱿鄳?yīng)代價(jià)。

    這里面最關(guān)鍵的問(wèn)題是，你所購(gòu)買的“殼”本身在資本市場(chǎng)上到底能募集多少資金。因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)上市公司增資擴(kuò)股是有條件限制的，好公司的“殼”沒(méi)有人會(huì)賣給你，能賣給你的“殼”大多數(shù)業(yè)績(jī)都很差，到手之后還要養(yǎng)好幾年，才有機(jī)會(huì)增資擴(kuò)股，而實(shí)際上中小企業(yè)大多數(shù)等不了這么長(zhǎng)時(shí)間。

    穆浩  嘉偉捷勝投資咨詢公司總裁

    中小房企融資主要是為了支付地價(jià)，但這里有一個(gè)最關(guān)鍵的問(wèn)題，或者說(shuō)是一個(gè)悖論：需要融資的時(shí)候，你手里有沒(méi)有地？有地的話，即便是中小房企，融資也并非太難的事。

    只要有土地，就可以做股權(quán)信托。例如某家知名房企在廣東的一個(gè)項(xiàng)目，前一兩年從德意志銀行獲得了融資，就是走的這條路。它們先拿出70％左右的股權(quán)給外方，然后每年進(jìn)行一定比例的股權(quán)回購(gòu)，用該部分股權(quán)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益，作為融資的溢價(jià)支付給外方。這樣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金有了，最終還保住了項(xiàng)目的股權(quán)。當(dāng)然這家企業(yè)不是中小房企，但這種融資模式，值得手中有地的中小房企借鑒。

    在今年早些時(shí)候出臺(tái)的限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“171號(hào)文件”中，國(guó)家外匯管理局對(duì)類似的操作手法進(jìn)行了限制。但股權(quán)溢價(jià)融資的方式，從技術(shù)上說(shuō)是無(wú)法真正限制的，因?yàn)橥夥将@取的只是資本利潤(rùn)，而不參與項(xiàng)目管理和操作，這樣就避開(kāi)了“171號(hào)文件”中的相關(guān)限制。 來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)