下游數(shù)據(jù)

二手房增值稅是只黑手

2006年12月13日10:59   來源：西本資訊
摘要：

    按照北京市地稅局發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，自2006年12月1日起，北京市將首次對(duì)個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓征收增值稅。有消息稱，北京試行之后，該政策或?qū)⑼茝V至全國。

　　中國政府已針對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了長達(dá)3年的宏觀調(diào)控。而自2006年4月28日央行加息繼續(xù)調(diào)控以來，針對(duì)二手房的宏觀調(diào)控政策也日漸緊縮。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房加收增值稅之后，也就意味著二手房交易所有涉稅項(xiàng)目皆已征收。

　　此前，國稅總局于7月26日下發(fā)《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》中稱，將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。而從6月1日開始，個(gè)人購買不足5年的住房對(duì)外銷售即全額征收營業(yè)稅。

　　北京市地稅局出臺(tái)這項(xiàng)政策目標(biāo)在于繼續(xù)打擊二手房市場投機(jī)行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1999年10月北京開放二手房市場以來，6年之間，二手房交易量增長了63倍，達(dá)到2005年的70180套。而截至今年10月，在全國房價(jià)總體提高3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)6.6%增長幅度同時(shí)，北京市房價(jià)漲幅達(dá)10.7%。

　　房價(jià)將繼續(xù)上漲

　　“近期房價(jià)還會(huì)上漲，”中原地產(chǎn)三級(jí)市場部總監(jiān)宮萍表示。她告訴《新世紀(jì)》周刊，由于北京目前住房供需比大概在1：7左右，買賣情況不同。而收取二手房增值稅涉及面又很小，國家出臺(tái)政策在于整頓二手房市場，但它實(shí)際上并不能阻止房價(jià)的繼續(xù)上升。

　　此次對(duì)二手房交易征收增值稅的內(nèi)容更加細(xì)化。根據(jù)通知規(guī)定，通知只針對(duì)非普通住宅收取增值稅。同時(shí)也對(duì)轉(zhuǎn)讓時(shí)限做了規(guī)定，并有不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通住宅，增值稅減半收取，而居住未滿三年的，才全額收取。

　　根據(jù)北京市關(guān)于對(duì)非普通住宅的認(rèn)定，只要符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住宅面積在140平方米以上、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以上中任何一項(xiàng)條件，即在征收增值稅范圍之內(nèi)。而普通住宅，則基本免征增值稅。

　　“由于此次收取二手房增值稅只占市場12%—13%的比重，即便是收取增值稅成本增加，也不會(huì)對(duì)二手房市場有很大影響，而北京一些區(qū)域二手房依然很緊俏。”12月1日，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究中心張?jiān)赂嬖V《新世紀(jì)》周刊。此前，鏈家已打造了北京最大的二手房房源信息平臺(tái)。

　　然而，這卻是第一次針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收增值稅的規(guī)定。在對(duì)二手房市場沒有很大影響的同時(shí)，符合條件的個(gè)人成為了此次征稅的直接影響者。此前，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收取增值稅的對(duì)象只對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)和地產(chǎn)商。這就意味著，即便不是投機(jī)的個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房行為，也將按照投機(jī)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待。

　　不只是交易人利益受損

　　根據(jù)北京市地稅部門11月29日下發(fā)的《個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》中的細(xì)則，一套2004年購買的原價(jià)為80萬的非普通商品房，如果要在12月1日之后以100萬的價(jià)格成功出售，賣房人將繳納12150元的二手房轉(zhuǎn)讓增值稅。而由于北京市巨大的供需差距，這部分增加的成本又將由買房人承擔(dān)。

　　并且，即便是賣方也要為此次征收二手房增值稅承擔(dān)成本。當(dāng)增值稅繳納個(gè)人在履行稅收義務(wù)之后，如果在交易中利益受損，國家是否要給個(gè)人賠償？規(guī)定中并沒有對(duì)納稅人在履行繳納土地增值稅義務(wù)同時(shí)，并對(duì)應(yīng)享受的權(quán)利做任何說明。

　　據(jù)我愛我家權(quán)證部數(shù)據(jù)，11月15日開始，140平方米以上的非普通住宅的加急過戶量較往常上升了45%，而140平方米以下的普通住宅的加急過戶量占了總加急過戶量的72%。鏈家的統(tǒng)計(jì)顯示，11月下半月二手房成交量比上半月上漲20%，宏觀調(diào)控以來，這是首次非普通住宅交易上漲幅度超過普通住宅。

　　對(duì)個(gè)人收取二手房轉(zhuǎn)讓增值稅又將對(duì)房價(jià)上漲起到推波助瀾的作用。在房價(jià)沒有因?yàn)檫@項(xiàng)政策而得到控制的同時(shí)，個(gè)人卻不得不按照規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓二手房的時(shí)候，多繳納一筆增值稅款。二手房交易成本因此而上漲，價(jià)格也因此進(jìn)一步提升，上升的價(jià)格又推動(dòng)了整體二手房價(jià)格的上漲。

　　買不起就租？

　　外加北京市巨大的供需差距，房價(jià)將繼續(xù)上漲已成為社會(huì)共識(shí)。對(duì)于越來越多的人來說，由于收入的增加難以跟上房價(jià)上漲，距離買房子的目標(biāo)也越來越遠(yuǎn)。張?jiān)赂嬖V《新世紀(jì)》周刊，這幾年二手房交易量翻番增長，但是租房的交易量始終相當(dāng)于二手房交易數(shù)量的10倍。

　　28歲的徐女士4年前從國外回到北京，目前從事銷售工作，月收入3000元左右。自從來到北京，她一直租房子住。她向《新世紀(jì)》周刊表示，以她個(gè)人的收入，根本買不起房子，因此希望和男友一起奮斗買房子。而持有類似觀點(diǎn)的還有中國人民大學(xué)的一位副教授，他目前租房月租有1500元。

　　此前11月22日，在第三屆中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇上，國土資源部土地利用副司長束克欣表示，政府應(yīng)該調(diào)整政策導(dǎo)向，倡導(dǎo)中低收入家庭租房居住，并引用了歐洲多數(shù)國家租房者居多的例子。然而，事實(shí)并非如此。

　　除了有調(diào)查顯示，東方人具有更加強(qiáng)烈的買房偏好以外，中國房地產(chǎn)市場和歐洲有著本質(zhì)的區(qū)別。包括歐洲在內(nèi)西方資本主義國家的土地是私權(quán)性質(zhì)的，土地可以自由交易。而在中國，土地尚為國有。

　　而在租房市場上，德國埃森-杜伊斯堡大學(xué)東亞政治學(xué)博士吳強(qiáng)告訴《新世紀(jì)》周刊，德國恰是典型的歐洲租房模式。但德國有自助建房協(xié)會(huì)、發(fā)達(dá)的住房儲(chǔ)蓄金融機(jī)構(gòu)，以及發(fā)達(dá)的業(yè)主委員會(huì)和租客委員為住房服務(wù)。而這其中包括大量傳統(tǒng)極其悠久的、組織發(fā)達(dá)的非營利組織。

　　在通過稅收對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上，吳強(qiáng)表示，雖然德國也收取土地增值稅，國會(huì)也就增稅問題已爭吵了好幾年，但德國的稅法相對(duì)穩(wěn)定，不像中國變動(dòng)那么大。而就中國宏觀調(diào)控的意義，吳強(qiáng)說，看不出來兩國的相同點(diǎn)，大多數(shù)行業(yè)也沒有這樣的宏觀調(diào)控，德國政府經(jīng)濟(jì)政策的重心是就業(yè)。

　　過度干預(yù)市場后果嚴(yán)重

　　古老的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論早已說明，政府過度干預(yù)市場總是會(huì)以失敗而告終。即便短期內(nèi)收到了效果，但在長期，由于交易人的市場行為因過度干預(yù)而被扭曲，社會(huì)將付出更大的代價(jià)。

　　而這在房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上早有明證。臺(tái)灣的房價(jià)在1972年-1987年出現(xiàn)了三次暴漲，每次暴漲之后，臺(tái)灣當(dāng)局即采取各種干預(yù)手段壓抑房價(jià)。每次，房價(jià)在降低之后，又出現(xiàn)更大漲幅，直至1987年連續(xù)4年房價(jià)飛漲，最后導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的崩潰。

　　房地產(chǎn)市場的崩潰在于房價(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了社會(huì)個(gè)人收入的增長幅度。根據(jù)中國統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2001年~2003年，中國人收入上升幅度超過了房價(jià)的上漲程度，因此房價(jià)還在可以接受的范圍內(nèi)。2004年兩者已經(jīng)持平，再往后，房價(jià)繼續(xù)上漲，而打擊投機(jī)行為的宏觀調(diào)控也開始了。

　　然而，與6月1日開始對(duì)五年內(nèi)二手房征收全額營業(yè)稅相比，收取個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房增值稅并不能打擊炒房的投機(jī)行為，相反卻增加了個(gè)人交易成本，推高了房價(jià)。

　　而當(dāng)房價(jià)繼續(xù)上漲，并與收入增長速度拉大，未來又會(huì)如何？（新世紀(jì)周刊）

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