下游數(shù)據(jù)

地產(chǎn)商年關(guān)掀融資熱潮

2006年12月15日07:29   來源：西本資訊
摘要：

    “近期我們都在積極尋求海外基金的合作。”鵬欣房產(chǎn)副總經(jīng)理徐洪林表示，由于集團(tuán)改變了以往住宅銷售“短平快”的經(jīng)營(yíng)模式，因此，除了銀行等常規(guī)融資渠道外，會(huì)有一些新的嘗試，而尋求與海外基金聯(lián)姻就是其中之一。

    年底原本是開發(fā)商的融資高峰，銀行對(duì)開發(fā)商貸款門檻提高，信托公司又關(guān)上了房地產(chǎn)信托的大門，大型的開發(fā)商紛紛通過配發(fā)新股或者發(fā)行債券融資，而中小開發(fā)商只有通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)渡過難關(guān)。從11月開始，開發(fā)商們投入到一場(chǎng)融資的熱潮中。

    上市公司紛紛配新股

    萬科通過配新股融資42億元，成就了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大一次股市融資。而萬科并非年底以來，首家通過配發(fā)新股融資的房地產(chǎn)公司。萬科日前發(fā)布公告，向特定對(duì)象非公開發(fā)行股票方案獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

    據(jù)了解，深萬科此次配售每股發(fā)行價(jià)不低于5.67元，數(shù)量不超過7億股(含7億股)，募集總額不超過42億元。

    此前，金地、金融街、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、上海置業(yè)、上海證大等公司都紛紛配售新股。

    12月7日，上海置業(yè)以每股2.42港元配售3.42億股，其中2.12億股或62％是新股，其余1.3億股或38％是舊股，將集資5.13億港元。公司大股東兼主席施建可套現(xiàn)3.15億港元。配售完成后，該公司最大單一股東GoodTimesResourcesLtd的持股量將由42.05％降至31.7％。GoodTimesResources由上海置業(yè)主席施建及其家族成員持有62％權(quán)益。

    上海證大也在近期配售8億股新股，每股0.315港元（折讓約8.7%），集資凈額2.4億港元，將主要用在內(nèi)地收購(gòu)物業(yè)。配售股份占擴(kuò)大后股本的14.01%；完成后，主席兼大股東戴志康的持股將由現(xiàn)時(shí)55.67%，攤薄至47.87%。

    金地集團(tuán)公司12月6日發(fā)布公告，共通過定向增發(fā)新股方式計(jì)劃募集資金約30億元。

    “金地集團(tuán)的在建項(xiàng)目比較多，又頻頻在全國(guó)的主要城市出手拿地。因此，在資金上會(huì)有所緊張?！敝性C券分析師表示。公告稱，金地集團(tuán)此次所募資金，將用于公司下屬的11個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)項(xiàng)目涉及北京，分別為金地中心項(xiàng)目、格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目和四惠項(xiàng)目。

    新上市地產(chǎn)公司頻發(fā)債券

    大型上市公司通過配發(fā)新股融資，今年新上市的地產(chǎn)公司則通過發(fā)債券或高級(jí)票據(jù)融資。包括掛牌上市、發(fā)行票據(jù)等多種方式。

    比如今年7月先后在香港掛牌上市的世茂房地產(chǎn)和綠城中國(guó)就于11月分別宣布，將發(fā)行6億美元票據(jù)和發(fā)行本金總額為4億美元的7年期高級(jí)票據(jù)。

    據(jù)悉，這些開發(fā)商集資所得都將用在償還債務(wù)、發(fā)展現(xiàn)有和新增項(xiàng)目、營(yíng)運(yùn)資金等方面。市場(chǎng)分析師認(rèn)為，因?yàn)檎{(diào)控的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)惜貸或者是不貸，而信托、REITs等融資渠道的要求也更加嚴(yán)格，這使開發(fā)商嘗試其他方式從資本市場(chǎng)籌集資金，預(yù)計(jì)未來一階段還會(huì)有更多開發(fā)商參與進(jìn)來。

    中小型公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)

    如果說手上有合適項(xiàng)目的開發(fā)商還算有融資的資本的話，那么另一些已無力支撐的房地產(chǎn)企業(yè)只好賣股權(quán)以求渡過難關(guān)。

    “一些大的上市公司面向資本市場(chǎng)發(fā)行債券，小的公司只能被迫割肉，開始轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。”上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示。

    上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理和中介企業(yè)在交易所掛牌進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目共計(jì)21個(gè)。其中不乏位于上海黃浦區(qū)最核心地段的幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也不乏與大型國(guó)有房企相關(guān)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?？梢姡瑹o論多么有實(shí)力的房企，資金難題都不容忽視。

    馬冀表示，在政策的影響作用下,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的大量進(jìn)行，可能促使中小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè),行業(yè)內(nèi)部可能會(huì)面臨一次洗牌。

    此前，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶在某論壇上表示，在銀行將貸款門檻提升到35%后，開發(fā)商的資金缺口將達(dá)到3100億元，預(yù)計(jì)將有兩三成的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。（下接D4）

    少數(shù)公司尋求海外聯(lián)姻

    除了直接融資，少部分開發(fā)商也在嘗試與海外基金的合作。不過，由于海外基金選擇公司與項(xiàng)目比較謹(jǐn)慎。所以，與海外基金的聯(lián)姻需要較長(zhǎng)一段時(shí)間的商談。

    “近期我們都在積極尋求海外基金的合作。”鵬欣房產(chǎn)副總經(jīng)理徐洪林在接受記者采訪時(shí)表示。他表示，由于集團(tuán)改變了以往住宅銷售“短平快”的經(jīng)營(yíng)模式，因此，除了銀行等常規(guī)融資渠道外，會(huì)有一些新的嘗試，而尋求與海外基金聯(lián)姻就是其中之一。

    此前，曾有媒體報(bào)道，鵬欣在與摩根士丹利商談合作事宜。合作將首先選擇集團(tuán)位于楊浦的兩個(gè)酒店項(xiàng)目，但在此基礎(chǔ)上，并不排除其他更深入合作的可能性。

    多數(shù)開發(fā)商不會(huì)直接降價(jià)

    奇怪的是，雖然很多開發(fā)商對(duì)于資金十分饑渴，但是，從今年最后一屆房展會(huì)的情況來看，開發(fā)商并不傾向于通過直接降價(jià)促進(jìn)銷售以增加銷售回款。

    中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在今年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理整頓過程中，中小開發(fā)商的資金鏈會(huì)更加緊繃，貸款到期、利息支付、工程款等資金壓力接踵而至。伴隨著銀行收縮貸款、樓盤銷售停滯等問題，上演資金“大挪移”的可能性愈發(fā)降低。

    陳晟表示，從今年的市場(chǎng)形勢(shì)看，政策層面更多注重于細(xì)節(jié)，對(duì)市場(chǎng)化供應(yīng)源頭、保障化體系進(jìn)行整頓和落實(shí)。按照市場(chǎng)趨勢(shì)分析，市場(chǎng)化的地價(jià)行情并不會(huì)產(chǎn)生降幅，房?jī)r(jià)則會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，這樣一來，對(duì)于開發(fā)商來說，一系列調(diào)控政策的運(yùn)行，將使得其利潤(rùn)空間被壓縮，導(dǎo)致回報(bào)率下降。

    據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院進(jìn)行的一次業(yè)內(nèi)調(diào)研顯示，只有三成開發(fā)商認(rèn)為目前的市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)導(dǎo)致較多的降價(jià)銷售出現(xiàn)，多數(shù)仍然傾向于用“軟性營(yíng)銷”方式來促進(jìn)樓盤銷售。因此，年底市場(chǎng)或許會(huì)有匹配剛性需求的銷售手段大量出現(xiàn)。 （東方早報(bào)）

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