下游數(shù)據(jù)

地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)由銀行轉(zhuǎn)入資本市場(chǎng)

2006年12月18日08:57   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    12月12日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱其定向增發(fā)的42億獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。僅在深圳就有金地、深天健(12.34,0.15,1.23%)、深南光等多家上市類地產(chǎn)公司發(fā)布了定向增發(fā)方案，隨著定向增發(fā)，更多主體被捆綁進(jìn)入了地產(chǎn)企業(yè)的利益鏈之中。另一方面，自今年上半年以來(lái)，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)借殼上市、非地產(chǎn)類上市公司通過(guò)資產(chǎn)置換，將其大股東的地產(chǎn)資產(chǎn)裝入上市公司之中，從而轉(zhuǎn)身為一家地產(chǎn)類上市公司。

　　在本輪地產(chǎn)調(diào)控之中，銀行試圖通過(guò)行政、利率政策限制對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的貸款以使銀行體系盡量遠(yuǎn)離地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，房地產(chǎn)作為資本推動(dòng)型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在調(diào)控的大背景之下紛紛尋求銀行體系之外的資金，一路走牛的股市成為大多數(shù)企業(yè)融資的一致目標(biāo)。而無(wú)論是通過(guò)定向增發(fā)進(jìn)入地產(chǎn)圈的更多主體，還是以借殼、收購(gòu)等方式進(jìn)入股市的地產(chǎn)企業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)無(wú)一不系于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步上漲，而仍在持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是否由銀行轉(zhuǎn)入資本市場(chǎng)？

　　資金流向房地產(chǎn)的渠道大拓展

　　收緊房地產(chǎn)信貸是本輪以抑制房?jī)r(jià)上漲、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主要目標(biāo)的調(diào)控手段之一。另一方面，信貸收緊被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)整合時(shí)機(jī)的到來(lái)，融資拿地成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求未來(lái)生存、發(fā)展空間的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。信貸收緊卻又適逢股市走牛，資本市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資的最佳平臺(tái)。

　　謝國(guó)忠近期著文認(rèn)為，中國(guó)政府對(duì)信貸的限制只是減慢了資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，并未能消除金融體系中過(guò)多的流動(dòng)性。而一旦有了將資金從銀行體系引入房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)的渠道，流動(dòng)性過(guò)剩就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。

　　這種渠道正在形成。銀行資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管受到一定限制，但是，通過(guò)資本市場(chǎng)的種種融資手段，更多的資金正在以各種方式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　地產(chǎn)類上市公司的定向增發(fā)融資，使更多的非地產(chǎn)類企業(yè)的資金流入了地產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)科被市場(chǎng)認(rèn)為是使用了所有融資手段的地產(chǎn)公司。今年7月，萬(wàn)科公布了一個(gè)42億的定向增發(fā)計(jì)劃，募集資金將用于在北京、武漢、成都等地獲得的8個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。萬(wàn)科定向增發(fā)的對(duì)象為10家機(jī)構(gòu)，其中萬(wàn)科的第一大股東華潤(rùn)認(rèn)購(gòu)了此次增發(fā)的7億股中的1.1億股。

　　本次萬(wàn)科增發(fā)已于12月12日獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。而一周之前，深天健(000090)在8月份公布的定向增發(fā)融資4億的方案亦獲得通過(guò)。12月5日，金地集團(tuán)(16.6,1.23,8.00%)(600383)發(fā)布公告擬定向10個(gè)機(jī)構(gòu)增發(fā)2.66億股，擬募集資金30億用于金地11個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。8月23日，深南光發(fā)布公告擬定向增發(fā)1.4億股，其大股東及關(guān)聯(lián)公司認(rèn)購(gòu)不少于40%。

　　上海一家券商的投行副總告訴記者，目前上報(bào)證監(jiān)會(huì)的定向增發(fā)項(xiàng)目有100多家，甚至超過(guò)了IPO的項(xiàng)目數(shù)，其中相當(dāng)大一部分是房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目。

　　除了定向增發(fā)之外，萬(wàn)科的融資方式還采取了直接聯(lián)手開發(fā)的合作方式。7月18日，萬(wàn)科公布與華潤(rùn)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，華潤(rùn)將投入不超過(guò)41.5億。

　　已經(jīng)上市的地產(chǎn)公司正在通過(guò)資本市場(chǎng)融資。已上市的地產(chǎn)公司相對(duì)規(guī)模都比較大，另一方面，深圳綜合研究院研究員周旭教授表示，目前銀行對(duì)于一些大的房地產(chǎn)企業(yè)的信貸還是非常支持的，限制的更多的是中小型地產(chǎn)公司。而未上市的中小型地產(chǎn)公司今年以來(lái)以各種方式大量進(jìn)入資本市場(chǎng)。

　　今年以來(lái)已有超過(guò)30家公司通過(guò)收購(gòu)上市公司或者上市公司定向增發(fā)收購(gòu)關(guān)聯(lián)股東的地產(chǎn)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)以地產(chǎn)為主的公司上市。包括ST環(huán)球(7.24,0.15,2.12%)(000718)定向增發(fā)收購(gòu)實(shí)際控制人江蘇乾陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，冠城(600067)定向增發(fā)收購(gòu)北京京冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，沿海控股收購(gòu)ST豐華(600615)實(shí)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)上市。

　　多方面的風(fēng)險(xiǎn)

　　上市地產(chǎn)公司、非上市地產(chǎn)公司通過(guò)各自手段從資本市場(chǎng)融資，資金通過(guò)各種渠道向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚。而這種匯聚，無(wú)論是短期、中長(zhǎng)期都存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)定向增發(fā)、借殼上市等都存在較強(qiáng)的資本套利驅(qū)動(dòng)。以增發(fā)為例，定向增發(fā)的股份鎖定期一般是6個(gè)月，按照目前證券市場(chǎng)的狀況，很多機(jī)構(gòu)可以借機(jī)套利。

　　事實(shí)上，在當(dāng)前的股市，定向增發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)上市公司進(jìn)行資產(chǎn)置換都是作為股價(jià)利好的題材被炒作。比如12月11日，萬(wàn)科公布其定向增發(fā)獲批前一天，股票漲停。由于今年以來(lái)ST豐華(600615)一直盛傳被沿?？毓墒召?gòu)，并轉(zhuǎn)換成為地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，今年完成，ST豐華目前的股價(jià)較年初翻了一倍多，盡管其目前的市盈率為負(fù)的162倍。

　　近兩個(gè)月以來(lái)，以萬(wàn)科為代表的地產(chǎn)股受到追捧，地產(chǎn)類上市公司股價(jià)普遍上漲，一位分析人士認(rèn)為，2007年新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施之后，對(duì)地產(chǎn)類資產(chǎn)的重新評(píng)估增值將會(huì)進(jìn)一步拉高股價(jià)。即便定向增發(fā)鎖定期為12個(gè)月的機(jī)構(gòu)，今年獲得定向增發(fā)的機(jī)構(gòu)，在明年普遍可以獲利離場(chǎng)。

　　上海一家券商的投行副總對(duì)記者表示，對(duì)于定向增發(fā)，證監(jiān)會(huì)目前已經(jīng)開始加以限制，鼓勵(lì)上市公司使用公募增發(fā)或轉(zhuǎn)債方式再融資。

　　而更為關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)在于，無(wú)論是眾多機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)上市公司股權(quán)，或者是非上市類地產(chǎn)公司借殼上市，均是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的獲利前景被普遍看好。而一旦房?jī)r(jià)下跌，可能會(huì)引發(fā)整個(gè)房地產(chǎn)資金體系的風(fēng)險(xiǎn)。

　　周旭分析認(rèn)為，大量投資涌向房地產(chǎn)，一是因?yàn)槿嗣駧派狄蛩?，二是大家都是基于目前高企的房?jī)r(jià)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)很高。

　　周旭分析認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較大幅度下跌，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)大幅縮水。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備的項(xiàng)目又都是近兩年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的市場(chǎng)之下競(jìng)拍所得，即便以國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)最為優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科之一其凈利潤(rùn)約為12%，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)10%以上普遍下跌，那地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)可能會(huì)大大降低。

　　事實(shí)上，包括房地產(chǎn)企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的普遍看好仍然是基于房?jī)r(jià)在現(xiàn)在基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定或者穩(wěn)定增長(zhǎng)的預(yù)期之下。以萬(wàn)科為例，在萬(wàn)科定向增發(fā)的42億中，其中有一個(gè)位于武漢的武漢京漢大道項(xiàng)目，根據(jù)萬(wàn)科預(yù)估的數(shù)據(jù)，由于拿地價(jià)較高，萬(wàn)科的開發(fā)成本已達(dá)到5609元/平方米，預(yù)計(jì)銷售價(jià)為7630元/平方米，而2006年上半年武漢住宅成交均價(jià)為3886元/平方米。來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)

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