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    以經(jīng)濟學(xué)為職業(yè)，總有朋友與我討論經(jīng)濟。近來被問得最多的，是房產(chǎn)將來到底能否升值？經(jīng)濟學(xué)不是抽簽卜卦，推定未來需要約束。約束條件拿不準，推理會謬之百出。自知錯的風(fēng)險大，然思之再三，還是說點看法。作不得準，我姑妄言之，讀者姑妄聽之吧。

    幾星期前，謝國忠先生語出驚人，說中國房地產(chǎn)價格今年開始調(diào)整，兩年內(nèi)跌至谷底。從報上看到這個消息，是新聞稿，對謝先生下此判斷的根據(jù)，記者語焉不詳。不過看來頭，謝先生曾擔(dān)任過摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家，應(yīng)該不是信口開河。我也相信中國房產(chǎn)價格會下落，但卻不像他那樣悲觀。由于找不到謝先生的大作，甄別對錯無從下手，先存之不論，兩年后自見分曉。

    另一種觀點，是對謝先生的回應(yīng)。渣打直接投資公司董事總經(jīng)理陳凡認為，由于土地資源稀缺，中國正加快城鎮(zhèn)化進程，而GDP保持快速增長，中產(chǎn)階層可支配收入遠超GDP增速，房屋需求會大增，故房價上漲理所必然。據(jù)說陳先生剛投資了房地產(chǎn)，此番高論，料定也是言出由衷，而且代表了公司高層意見，不然，董事會是不會同意他拿股東的錢去投資的。

    與“謝、陳”素昧平生，兩位對房價判斷大相徑庭，背后是否有別的原因，旁人不得而知。與本文無關(guān)，不必猜，也猜不著。 言歸正傳，還是轉(zhuǎn)說我自己的觀點。我的看法，短期內(nèi)，比如2-3年，中國房價未必會跌，但長期看，房價則必跌無疑。得出這個推斷，是基于我對國內(nèi)房市的供求分析。

    曾撰文說過，今天中國的房市，整體是供不應(yīng)求。盡管高端住宅空置多，但中低端房供應(yīng)少，而國內(nèi)的購房需求，大多是中低端。這一點，政府顯然看得明白，去年國務(wù)院出臺政策，明令限制了戶型面積，用的雖是行政手段、一刀切，但可增加中低端房供應(yīng)，效果好，功可抵過。困難在于，建房不是搭積木，征地蓋樓，沒有幾年工夫，供求格局變不了，所以我斷定，房價上漲趨勢，近期內(nèi)不容易掉頭。

    問題是，房價短期看漲，長期為何看跌？問題復(fù)雜，要重點解釋。先指出，我說的“長期”，是指10年以上。經(jīng)濟學(xué)分析價格，來來去去離不開供求，若假定房屋供應(yīng)不變，那么推斷10年后房價下跌，那必是房屋的需求下降。可從三方面看，讓我分點說：

    首先，10年后人口會減少。據(jù)專家分析，中國人均壽命72歲，那么到2015年，每年自然死亡數(shù)2600萬，新出生人口1600萬，每年凈減少1000萬。當(dāng)然，人口不是決定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。居者有其屋，人之常理，就是再窮，也得攢錢買房不是？房屋乃必需品，人口減少，房屋需求會下降，是簡單的推理，此點不應(yīng)有爭議。

    其次，人口老齡化。有資料表明，從1950年至1980年，平均每年出生人口2600萬，按男女平均58歲退休，那么從2008年起，每年將有2600萬人退出勞動系列。10年后，退休人數(shù)將超出2億。由此看，在職勞力的社會負擔(dān)將來不會輕，而老人為安度晚年，斷不會把積蓄用于買房。相反，不少老人退休后，還會將原來的大房換成小居，北京當(dāng)下已有苗頭，西方國家亦屢見不鮮，倘如此，房屋需求也會降低。

    再次，城鎮(zhèn)化加快。中國要提高農(nóng)民收入，必減少農(nóng)業(yè)人口，鼓勵農(nóng)民進城。那么，農(nóng)民進城是否會拉動房屋需求？答案肯定，但往深處想，也需做具體分析。俗話說，安居樂業(yè)。農(nóng)民進到城市，自然要有落腳的地方。但要提點的，將來農(nóng)民進城，目標是大城市還是小城鎮(zhèn)？大城市人滿為患，而且中央已言明，城鎮(zhèn)化要以縣城為依托。因此，農(nóng)民進城拉動的只是中小城鎮(zhèn)的房屋需求，對大城市，影響微不足道。還有，現(xiàn)在發(fā)達國家，有錢人大多不住城內(nèi)，若中國也有那一天，城市房屋需求會大減。

    回頭再說供給。我估計，10年之內(nèi)，中國的房屋供應(yīng)仍穩(wěn)中有升。前年的統(tǒng)計數(shù)字，說全國共有房地產(chǎn)企業(yè)32618家，只要這些企業(yè)不歇業(yè)，每年造出的房子，數(shù)目應(yīng)相當(dāng)可觀。雖然政府控制建設(shè)用地，多少會抑制房屋供給，但開發(fā)商要賺錢，不會坐以待斃，容易想到的，開發(fā)商至少可以加多樓層。目前地價約占房價的25%-30%，若容積率提高，地價比重下降，這樣算總賬，未必會加大開發(fā)成本、減少房屋供應(yīng)。

    綜合起來，若供應(yīng)不減，10年后需求下降，房產(chǎn)價格會怎樣變？無需我說，讀者自有答案。房價持續(xù)上漲，我歷來不信。 既然房屋是商品，價格變動怎能不受供求約束？看看今天的日本，房價比20年前要低得多；香港的房價，也明顯低于10年前。“房產(chǎn)升值”不是鐵律， 哪位朋友若買房是為升值，我勸你還是三思為妙。否則，等將來蝕了本后悔，上帝也不能幫你。來源：21世紀經(jīng)濟報道　　(作者系中共中央黨校經(jīng)濟學(xué)部主任、教授）