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    新干線(xiàn)訊  新華網(wǎng)上海１月７日專(zhuān)電  房?jī)r(jià)這個(gè)令人頭疼的老大難問(wèn)題從歲末又說(shuō)到了年初，總拋不開(kāi)一個(gè)惱人的“漲”字：一線(xiàn)城市“一騎絕塵”，二線(xiàn)城市狂飆猛進(jìn)，三線(xiàn)城市也在時(shí)不時(shí)“領(lǐng)漲”。為什么２００６年十道調(diào)控“令牌”都沒(méi)能摁住房?jī)r(jià)“犟?！?？這個(gè)樓市難題留待２００７年破解。如果說(shuō)２００６年是樓市調(diào)控“政策年”，那么，２００７年應(yīng)是樓市調(diào)控政策“執(zhí)行年”。

    “囚徒困境”仍在延續(xù)

    “我沒(méi)買(mǎi)房，結(jié)果房?jī)r(jià)還是漲了，因?yàn)槲覀儫o(wú)法保證大家都不買(mǎi)房?？墒?，我錯(cuò)了嗎？沒(méi)有。當(dāng)初如果我買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)下跌了呢？因?yàn)槲也荒鼙ＷC大家都買(mǎi)房。人們根本不能預(yù)知在疾風(fēng)暴雨式的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)竟還能且調(diào)且漲?？墒牵覍?duì)了嗎？沒(méi)有?！?/P>

    這是一部眼下流行、充滿(mǎn)黑色幽默的網(wǎng)絡(luò)視頻《北漂族的無(wú)房生活》中的經(jīng)典對(duì)白。含淚的“調(diào)侃”折射出當(dāng)下樓市的“囚徒困境”：買(mǎi)，難擔(dān)高房?jī)r(jià)重負(fù)；不買(mǎi)，難受房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的煎熬。

    ２００６年，每當(dāng)發(fā)展改革委、統(tǒng)計(jì)局的月度數(shù)據(jù)出爐時(shí)，房?jī)r(jià)都熱得燙手。前１１個(gè)月，全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格每月同比漲幅少則５．８％，多則７．１％，后一個(gè)月比前一個(gè)月的環(huán)比上漲都在０．５個(gè)百分點(diǎn)以上。同比漲幅高達(dá)兩位數(shù)的如北京、福州等，屢見(jiàn)不鮮。

    東部地區(qū)，連浙江省經(jīng)濟(jì)最不發(fā)達(dá)的城市麗水，２００６年１１月份的新樓盤(pán)均價(jià)也已超過(guò)６０００元／平方米，而麗水的人均ＧＤＰ為浙江最低，２００５年僅為１１９６３元，不及浙江省平均水平的一半。事實(shí)上，當(dāng)?shù)匾粚?duì)收入中上等的夫婦月收入總和也不過(guò)４０００元左右?，F(xiàn)在，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)還在一片看漲，有人估計(jì)“２００７年樓價(jià)肯定超過(guò)每平方米１萬(wàn)元?！?

    上漲的城市并不僅限于東部地區(qū)，呼和浩特、成都、南寧等西部城市也交替“領(lǐng)漲”。全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房同比漲幅排行顯示，２００６年１１月份，成都漲８．９％、貴陽(yáng)漲８．４％，位列第六、第七；整個(gè)第三季度漲幅居前５位的城市中，西部地區(qū)就占了兩個(gè)：成都漲８．９％、呼和浩特漲８．４％，比廣州的８．３％還要高。房?jī)r(jià)漲幅背離了當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入的增長(zhǎng)狀況。

    統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告還顯示，２００６年前１１個(gè)月，全國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資７９３１２億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１６４１６億元。每４．８元固定資產(chǎn)投資中，就有１元錢(qián)投進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資同比雖有減少，但言房地產(chǎn)高燒已退，為時(shí)尚早。

    房地產(chǎn)研究者、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波說(shuō)：“房地產(chǎn)投資居高不下、高房?jī)r(jià)大面積擴(kuò)散發(fā)生在樓市調(diào)控年，發(fā)人深?。　?

    有多少調(diào)控政策還在“懸空”？

    ２００６年是名副其實(shí)的樓市調(diào)控年：結(jié)構(gòu)調(diào)整、信貸、稅收、土地、保障等方面，國(guó)家出臺(tái)了１０項(xiàng)政策、措施。但在“落地”中，一些政策竟被“懸空”“化解”。

    開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅本為遏制投資、打擊投機(jī)，結(jié)果發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，二手房市場(chǎng)買(mǎi)房的負(fù)擔(dān)加重。

    征收２０％個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)于無(wú)房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的１％至３％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按１％或２％的稅率征收，離２０％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對(duì)策。

    ９０平方米戶(hù)型占開(kāi)發(fā)總面積７０％以上的規(guī)定本為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，結(jié)果成了大戶(hù)型漲價(jià)的理由。進(jìn)入下半年，一些城市大戶(hù)型房源，尤其是較好地段內(nèi)的大戶(hù)型，價(jià)格明顯抬升。中介公司的說(shuō)法是：“物以稀為貴，以后以９０平方米為主，大戶(hù)型少呀。”

    提高建設(shè)用地使用費(fèi)本為減輕地方“借地生財(cái)”的沖動(dòng)，結(jié)果“地價(jià)升帶動(dòng)房?jī)r(jià)漲”的預(yù)期彌漫市場(chǎng)?！懊娣蹪q了，饅頭能不貴嗎？”一些開(kāi)發(fā)商公開(kāi)宣揚(yáng)：“像北京這樣的大城市房?jī)r(jià)上漲將在１０％左右?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)一位負(fù)責(zé)人甚至斷言：“說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)降是沒(méi)有根據(jù)的，要達(dá)到房地產(chǎn)降價(jià)條件還需要２０年時(shí)間。”

    “把利空當(dāng)作利好炒，這樣的房市和以前的股市很相似！”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說(shuō)。

    呼喚調(diào)控政策“執(zhí)行年”

    回望２００６年樓市，其運(yùn)行軌跡大體如此：宏觀調(diào)控政策頻出——買(mǎi)房人引頸觀望等降價(jià)——開(kāi)發(fā)商放慢上市節(jié)奏——供應(yīng)量減少——反向解說(shuō)調(diào)控政策，“利空”成“利好”——房?jī)r(jià)上漲——熱點(diǎn)城市供求缺口放大——房?jī)r(jià)加速甚至急速上漲。

    究竟什么是樓市“逆風(fēng)飛揚(yáng)”的推手？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城市化的步伐沒(méi)有停歇、人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩的趨勢(shì)沒(méi)有停止，這些都是房?jī)r(jià)走高的促動(dòng)因素，但主導(dǎo)因素還是強(qiáng)大的“房地產(chǎn)勢(shì)力”———一些地方政府、部門(mén)、部分開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)利益關(guān)聯(lián)方綜合作用的結(jié)果。在中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)部主任王東京教授看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)、銀行和地方政府正是阻擋房?jī)r(jià)下降的“三個(gè)火槍手”。

    尹伯成教授也認(rèn)為，不少地方政府對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策認(rèn)識(shí)不足，甚至陽(yáng)奉陰違。如果說(shuō)２００６年是樓市調(diào)控“政策年”，那么，２００７年應(yīng)該成為“執(zhí)行年”，關(guān)鍵是要將調(diào)控政策、措施執(zhí)行到位，遏制對(duì)樓市宏觀調(diào)控作用的消解因素。

    分析人士判斷，在國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)始顯露從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的態(tài)勢(shì)下，２００７年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的執(zhí)行力度將會(huì)加大。不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，２００７年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一是“要注意加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控”，“要在政策落實(shí)上狠下工夫，確保中央各項(xiàng)方針政策和工作落到實(shí)處”。會(huì)議還就建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度，以及不斷改善城鎮(zhèn)低收入困難群眾的住房條件等內(nèi)容進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)部署。這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

    專(zhuān)家預(yù)期，２００７年國(guó)家對(duì)房市調(diào)控力度不會(huì)削弱，將會(huì)更注重針對(duì)性和執(zhí)行力度。如果房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得不到有效遏制，則進(jìn)一步出臺(tái)調(diào)控政策的可能性就比較大。

    此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將增多。市場(chǎng)供給更多的中小戶(hù)型住房產(chǎn)品，以及投資、投機(jī)需求進(jìn)一步讓位于自主消費(fèi)的格局會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。廉租房制度建設(shè)也會(huì)在中央的強(qiáng)力干預(yù)下在各地逐步得到落實(shí)，但短期內(nèi)還難達(dá)到一定規(guī)模。