下游數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)行業(yè)并購大潮將席卷中國

2007年01月17日10:25   來源：西本資訊
摘要：

    目前，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，但轉(zhuǎn)型已經(jīng)悄然展開，回顧2004年第2季度至今，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模和盈利能力均在不斷上升。20世紀70年代的日本和目前的中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是極其相似的，包括人均GDP、人均能耗、出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)（35－54歲壯勞力的占比）、高國民儲蓄率、工業(yè)增長和各口徑貨幣增長速度，甚至舉辦奧運會等等。當時日本出現(xiàn)了資產(chǎn)價格的持續(xù)膨脹。以股市為例，1980年東京證券交易所的綜合指數(shù)較1968年增長了5倍；1989年則較1968年增長了28.8倍。以房地產(chǎn)市場為例，房地產(chǎn)類上市公司的行業(yè)指數(shù)在這兩個階段則分別上漲了3.5和23.5倍！相應(yīng)地，不少學(xué)者也在討論中國股市的“黃金十年”和中國房地產(chǎn)市場的“高速廿年”。極其樂觀的氣氛充滿整個市場，從現(xiàn)有的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)很可能上演一幕“資本為王、強者恒強”的并購大潮。

    經(jīng)濟學(xué)家鐘偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)一個重要特征，是地價決定房價，開發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金規(guī)模，給小企業(yè)的生存，以及大企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營帶來巨大壓力。

    從1998年年底開始至今，地價和房價從來都是密切相關(guān)的，在土地出讓以“招拍掛”為主之后，行業(yè)呈現(xiàn)出從“關(guān)系型市場”向“資本型市場”的加速轉(zhuǎn)型。作為大型開發(fā)商，必須擁有3－5年開發(fā)量的土地儲備才能具有成長性地持續(xù)經(jīng)營，對于小開發(fā)商，“招拍掛”使其幾乎無法在土地一二級市場中輕易地獲得土地。在中國的房地產(chǎn)市場上，既缺乏銀行在土地出讓環(huán)節(jié)上對開發(fā)商的金融支持，又缺乏政府運用金融稅收制度逐步分攤土地出讓成本給房價帶來的壓力，這在很大程度上導(dǎo)致了目前高地價、高房價背景下，開發(fā)商必須擁有巨額資本投入土地儲備的現(xiàn)狀。這種成本，目前大約在1.6萬億，估計在2007年可輕易突破2.2萬億，資金對于開發(fā)商的重要性進一步上升。

    在這種情況下，很多資金難以為繼的小房地產(chǎn)商，將難以承受不斷上漲的成本壓力，最終可能導(dǎo)致行業(yè)集中度迅速提高。這種趨勢在過去3年已十分突出，例如在2003年，排名靠前的中國開發(fā)商凈資產(chǎn)規(guī)模大約在100億元左右，目前已普遍提升到了500億－600億的水平。對比發(fā)達國家如日本、英國和美國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度，即便是在行業(yè)集中度最低的美國，前五家最大的房地產(chǎn)商所占市場份額的比例也超過了10%，而在中國，類似中海、萬科和合生這樣的企業(yè)，估計擁有的市場份額都僅在1%左右。從成熟市場的經(jīng)驗看，行業(yè)集中度的提高意味著行業(yè)兼并破產(chǎn)浪潮的涌動，通過兼并收購，大開發(fā)商越來越大，中小開發(fā)商要么舉旗投降，要么出局。這種強者恒強的趨勢，已從一線城市迅速向二線城市蔓延。它將帶來兩個后果，一是中小開發(fā)商的不斷消亡，二是市場份額和行業(yè)利潤不斷向大企業(yè)集中。

    另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也將在行業(yè)集中度提高的基礎(chǔ)上，逐漸成為一些優(yōu)秀開發(fā)商在行業(yè)蛋糕享用的奶油。目前中國住宅市場高度興盛，這意味著滿足了居民基本的居住需求之后，在住宅周邊的服務(wù)配套需求將不斷膨脹，這給商業(yè)地產(chǎn)帶來了發(fā)展良機。在住宅業(yè)領(lǐng)先發(fā)展的一線城市，其商業(yè)地產(chǎn)市場也會領(lǐng)先孕育出來?？紤]到商業(yè)地產(chǎn)所需的專業(yè)經(jīng)驗較之住宅更為復(fù)雜，因此只有少量優(yōu)秀開發(fā)商才能撇得一線城市商業(yè)地產(chǎn)的奶油。進而言之，在紐約曼哈頓、東京銀座以及巴黎拉德方斯等局部區(qū)域，過去20年持有型物業(yè)的年均回報都高達8%－9%，因此一些開發(fā)商可能逐漸改變自身“項目公司”，開發(fā)－銷售－再開發(fā)的業(yè)務(wù)模式，而在其凈資產(chǎn)中適當增加持有型物業(yè)的比重。目前看來，未來3－5年中國出現(xiàn)幾家在凈資產(chǎn)中有1/3為商用地產(chǎn)的大開發(fā)商是有可能的。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    我們認為，地價的不斷上揚以及缺乏金融支持的現(xiàn)實，將導(dǎo)致未來大量的中小房地產(chǎn)公司被市場“清洗”，而商業(yè)地產(chǎn)這一未來的市場亮點，主要競爭者也將是大型房地產(chǎn)商和外資，并購和兼并將是下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流。

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