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    2006年7月，中國開始對外國人購房進行限制。對外資機構(gòu)和境外個人購買商品房進行了一定限制。該政策執(zhí)行大半年以來，效果如何？

    有數(shù)字稱，北京市在去年7月下發(fā)緊急“限外”通知后三個月，以外資身份在京城購買寫字樓散售面積的成交套數(shù)僅為12套，成交面積為2846平方米；比政策發(fā)布前三個月內(nèi)的交易量下降了近60%。不過，數(shù)據(jù)顯示，境外資金在北京購房的比例占北京房地產(chǎn)市場交易額的7%左右；境外個人投資主要集中在高檔公寓，而境外機構(gòu)在北京主要投資在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務式公寓。整體看，限外令對北京房地產(chǎn)市場的影響并不大。

    特別是從價格變化來看，在國內(nèi)70個城市中，北京的新建商品房價上漲都處于前列。從2006年8月至12月，全國70個大中城市新建商品房平均房價同比上漲幅度分別為5.5%、6.3%、6.6%、5.2%和6.3%，而同期北京市新建商品房平均房價同比漲幅分別為11.4%、10.3%、10.7%、10.3%和10.4%。而在政策實施前的6月，70個大中城市6月房價同比上漲5.8%，北京為11.2%。上述數(shù)字顯示，“限外令”政策實施后，國內(nèi)主要城市和北京市的房價上漲并無變化。而一些有實力的外資房地產(chǎn)投資者，它們大手筆投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然如故。

    上述數(shù)據(jù)對比顯示，如果期望以限制外資購房來達到調(diào)控房價的作用，至少從北京市的實踐來看，“限外令”的執(zhí)行是基本無效或低效的。因此，把政策目標放在外資上，這是打錯了板子。

    還必須注意的是，“限外令”對中國的開放有負面影響。如果中國要進一步國際化，尤其是北京和上海要成為國際化的大都市，一個限制外國人購房的形象是很不合時宜的。中國花了近10年的時間進行改革，初步搭建起了房地產(chǎn)市場化的框架，如果臨時性地限制外資購房，實際上又在市場規(guī)則中規(guī)定了一種例外，對市場化有損害。

    有官方媒體曾表示，國外也有限制外國人購房的例子，但我們檢索美國、法國、新加坡的有關(guān)做法后發(fā)現(xiàn)，這些國家并非簡單地“限外”，很多地方對外國人購房還持歡迎態(tài)度。

    對比這些國家政府的一些做法，我們認為，中國房價過高以及由此引發(fā)各種社會問題，責任不在包括外資在內(nèi)的消費者和投資者，政府應該承擔很大的責任。

    首先，現(xiàn)有的“土地財政”和土地出讓金制度，鼓勵了各地加大房地產(chǎn)開發(fā)力度，因為土地出售的主要收益都歸地方政府所有。事實上，在商品房的成本構(gòu)成中，土地成本是最大的成本構(gòu)成。這種機制還扭曲了城市規(guī)劃，城市規(guī)劃、舊城拆遷、交通規(guī)劃等，很大程度上要受房地產(chǎn)開發(fā)的“干預”。

    其次，政府在推行房地產(chǎn)市場的商業(yè)化發(fā)展的同時，沒有承擔起滿足低收入者住房需求的基本責任。以北京為例，推出經(jīng)濟適用房制度是很早的，但在執(zhí)行中也是北京做得最糟，大量經(jīng)濟適用房成為炒作對象，“開著奔馳買經(jīng)濟適用房”的荒唐事在北京并不鮮見。結(jié)果，政府給出的補貼，并沒有落到真正有需要者的手中。

    即使在房地產(chǎn)完全市場化的美國，一些地方政府在制定與執(zhí)行“可負擔住房”（affordable house）制度方面，也做得十分嚴格。比如在麻省，如果開發(fā)商開發(fā)的項目中有25%以上的單元是可負擔得起的出租房，開發(fā)商就有資格要求按照自己的意愿進行規(guī)劃。其他州也要求至少15%的單元是用于可負擔得起的房屋。舊金山目前的住宅價格中值是70萬美元，最近市政府對開發(fā)商提出了嚴格的條款：任何擁有5個以上單元的項目必須提供至少15%的單元，以可負擔得起的價格出租。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    在沒有規(guī)范和完善國內(nèi)住房制度的情況下，“限外”不是解決房地產(chǎn)問題的有效政策。一個限制外國人購房的城市，肯定成不了國際化都市。