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    新聞背景：2006年底，上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心的研究曾顯示：上海房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)從2000年開始增長(zhǎng)，增速在2003年到達(dá)頂點(diǎn)后放緩，與之相對(duì)應(yīng)，上海房?jī)r(jià)上漲幅度也在逐步回落，住宅價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格的漲幅。房?jī)r(jià)運(yùn)動(dòng)已經(jīng)進(jìn)入“正?！狈秶６?，另一份出自易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告《2006年上海房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)證數(shù)據(jù)》則顯示，2006年上海商品房均價(jià)的漲幅在4%左右，2005年度的漲幅則超過(guò)20%。一時(shí)間，圍繞上海房市的爭(zhēng)論四起：是漲還是跌？多年的調(diào)控是否到位？商品房是否“3年內(nèi)將出現(xiàn)供大于求”？
　　
    楊波：近期，有關(guān)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論和數(shù)據(jù)異常繁雜，專家之間的觀點(diǎn)也都差異很大，不由讓人心生疑竇：究竟是因?yàn)槭聦?shí)太過(guò)于復(fù)雜，還是分析者本身有問題？

　　張泓銘：談房地產(chǎn)問題首先一定要放正心態(tài)，否則方法的合理性與結(jié)論的準(zhǔn)確性也會(huì)大打折扣。分析者應(yīng)該要站在獨(dú)立的、客觀的角度去認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，既不能簡(jiǎn)單地站在消費(fèi)者的角度，更不能站在有房者的角度，或者站在某一個(gè)政府部門的角度來(lái)看問題，發(fā)布言論。應(yīng)該說(shuō)，現(xiàn)在很多有關(guān)房市和股市的分析和討論，都有利益相關(guān)人的主觀意愿摻雜其間的痕跡，呈現(xiàn)出來(lái)的觀點(diǎn)也是大相徑庭。

　　房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，不僅有地域性，而且有異質(zhì)性。分析房市有一套復(fù)雜的指標(biāo)體系，比如購(gòu)買土地，開發(fā)土地，工程施工，商品預(yù)售、銷售，空置率以及價(jià)格指標(biāo)等。用什么方法、指標(biāo)來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，因人而異，千變?nèi)f化?，F(xiàn)在很多評(píng)論文章僅從某一個(gè)指標(biāo)入手，意圖說(shuō)清復(fù)雜的房市問題，顯然不夠科學(xué)，不夠嚴(yán)密，不夠準(zhǔn)確。我認(rèn)為，要測(cè)度房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與否，應(yīng)該采用能反映供求變化的同質(zhì)價(jià)格指數(shù)，所以我們選用了發(fā)布多年的“中房上海價(jià)格指數(shù)”作為數(shù)據(jù)來(lái)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　楊波：可是有業(yè)內(nèi)人士對(duì)“中房?jī)r(jià)格指數(shù)”的客觀性提出了質(zhì)疑，認(rèn)為該指數(shù)并不是所有交易成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)，而是“選擇了一些樓盤的價(jià)格作為樣本來(lái)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)”。

　　張泓銘：選擇中房?jī)r(jià)格指數(shù)，首先因?yàn)樗鼤r(shí)間長(zhǎng)，是從1995年開始長(zhǎng)期觀察的結(jié)果，有延續(xù)性，有可信度，能夠比較好地反映市場(chǎng)供求關(guān)系。其次，住房?jī)r(jià)格是一個(gè)立體的概念，分析房市的價(jià)格指標(biāo)很多，究竟用哪一個(gè)？有人用“平均價(jià)格”來(lái)分析房市，“平均價(jià)格”受房市結(jié)構(gòu)的影響很大，高價(jià)房多了，平均價(jià)格上揚(yáng)；低價(jià)房多了，平均價(jià)格則下跌。再有，我們現(xiàn)在很多住房?jī)r(jià)格并未納入統(tǒng)計(jì)，因此單純地采用“平均價(jià)格”是不夠準(zhǔn)確的。

　　楊波：是不是說(shuō)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的觀點(diǎn)差異，是由于分析方法的差異所導(dǎo)致的？

　　張泓銘：應(yīng)該說(shuō)，媒體的報(bào)道也有誤導(dǎo)的成分。一些報(bào)紙就喜歡尋章摘句，斷章取義。我2006年末個(gè)人說(shuō)的“上海宏觀調(diào)控基本到位”的話，結(jié)果就變成了最近一個(gè)報(bào)告的基本觀點(diǎn)。還把2006年年中別的機(jī)構(gòu)一份報(bào)告的內(nèi)容，如“上海商品房供大于求至少三年”也安在2007年的報(bào)告里。這是技術(shù)層面的失誤。還有一些報(bào)道則是道德層面的問題，它追求的是眼球效應(yīng)，所以發(fā)布言論就有點(diǎn)不負(fù)責(zé)任。

　　我們觀察和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是看它的一個(gè)長(zhǎng)期走勢(shì)，看它的價(jià)格是不是穩(wěn)定，是不是與GDP增幅、與職工收入水平、與CPI相協(xié)調(diào)。我們的研究表明，2005、2006兩年，由于中央政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度，這兩年上海的新建住房?jī)r(jià)格和新建住房市場(chǎng)基本上是穩(wěn)定的。

　　楊波：調(diào)控基本到位，評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)是什么？難道不是看房產(chǎn)價(jià)格與老百姓的收入水平是否相匹配嗎？

　　張泓銘：上海目前的新建住房?jī)r(jià)格水平是否合適，是否同消費(fèi)者的承受能力相匹配，那是另外一個(gè)重要問題，需要在調(diào)控中繼續(xù)探索解決。不能因?yàn)閷?duì)價(jià)格水平的質(zhì)疑，而否認(rèn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定的結(jié)論。

　　調(diào)控政策是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊管理手段。調(diào)控有階段性，更有針對(duì)性?？v觀2004年以來(lái)中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控舉措，主要是為了解決四大問題：房產(chǎn)投資過(guò)猛；房?jī)r(jià)上升太快；住房結(jié)構(gòu)不合理；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。2004年春夏，針對(duì)當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格飆升、投機(jī)成分過(guò)大等問題，中央政府有過(guò)一次收緊地根和銀根的調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)起到了某種收斂作用。但是2004年秋冬房市價(jià)格再次飆升，一直延續(xù)到2005年春。假如不予調(diào)控的話，后果不堪設(shè)想。按照中央部署，上海實(shí)施了一系列規(guī)范投資、抑制投機(jī)的措施。兩年以來(lái)，上海房地產(chǎn)投資增速下降，價(jià)格平穩(wěn)，投機(jī)者相繼離場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系導(dǎo)致的混亂基本上得到緩解。

　　從階段性目標(biāo)來(lái)看，調(diào)控顯現(xiàn)了成效。至于住房結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格水平偏高，這些問題不是一兩年間的階段性調(diào)控能夠達(dá)到的目標(biāo)，需要通過(guò)長(zhǎng)期的有智慧的房地產(chǎn)管理來(lái)加以解決。

　　楊波：國(guó)際上對(duì)于一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)是否合理，通常使用一個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量。根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，很多人認(rèn)為，我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還不太合理。

　　張泓銘：我們必須反思一個(gè)問題：房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的情況下，為什么那么多人買了房？這是不是另一個(gè)不合理呢？我覺得我們可能把所謂的房?jī)r(jià)收入比看得過(guò)分簡(jiǎn)單了。比如現(xiàn)在有人算出來(lái)的11：1，究竟是哪個(gè)價(jià)格與哪個(gè)價(jià)格的比值？如果是平均價(jià)格與平均收入水平的比，我覺得是片面的、不完整的，至少在學(xué)術(shù)上是不嚴(yán)密的。

　　中國(guó)有自己的國(guó)情。由于目前住房保障體系還不到位，造成房地產(chǎn)剛性需求太強(qiáng)，某種意義上擴(kuò)大了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格居高不下。房?jī)r(jià)有不合理的地方，但不是一個(gè)單純的價(jià)格問題，還有一個(gè)供求關(guān)系的問題和住房保障問題需要解決。

　　楊波：有人說(shuō)，股市上漲房?jī)r(jià)下跌，政策風(fēng)向不容樂觀，這十六個(gè)字，大致可以反映上海地產(chǎn)界對(duì)2007年樓市發(fā)展的普遍預(yù)期。

　　張泓銘：在資本市場(chǎng)不很充分、貨幣緊缺的前提下，是有可能會(huì)出現(xiàn)這種情況。但現(xiàn)在在人民幣流動(dòng)過(guò)剩的條件下，股市的上漲只是降低了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。2006房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，2007年將繼續(xù)企穩(wěn)，這不僅是慣性使然，從供求關(guān)系來(lái)看，市場(chǎng)的真實(shí)需求和理性投資的量也會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。此外，從全國(guó)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，將為上海未來(lái)幾年房市的穩(wěn)定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中，有兩項(xiàng)重大的或決定性的因素：中央要求2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展“又好又快”，“好”在“快”前，確保宏觀經(jīng)濟(jì)不過(guò)熱，這將消減房地產(chǎn)過(guò)熱和價(jià)格上升的基礎(chǔ)；中央將把促進(jìn)國(guó)際收支平衡放在突出位置，降低人民幣流動(dòng)性過(guò)剩的程度，這將降低對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)和價(jià)格沖擊的可能性。此外，在房地產(chǎn)管理上，中央要求增加住房供給，直接從供求關(guān)系上調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；要求各地抓緊建立住房保障體系，從另一面降低“房市”過(guò)熱的可能性。

　　楊波：有觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)問題首先是政治問題，其次是政策問題，最后才是市場(chǎng)供需問題。您是否同意？

　　張泓銘：住房?jī)r(jià)格問題首先是經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也是政治問題。但不要把什么問題都政治化。說(shuō)到底，住房是與民生息息相關(guān)的問題，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，比如猛漲或猛跌，都有可能會(huì)釀成嚴(yán)重的政治問題。

　　我們認(rèn)為，目前上海房?jī)r(jià)指數(shù)基本在正負(fù)1%-2%之間波動(dòng)，是在合理、正常范圍。當(dāng)然，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是非常特殊的商品，總價(jià)值非常高，而且交易時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲鈍，供求的數(shù)據(jù)往往來(lái)不及反映即時(shí)的變化，因此不能光看一兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，也不能將由個(gè)案的研究得出的結(jié)論整體化。

　　如果從長(zhǎng)時(shí)段的發(fā)展來(lái)看的話，1999年，按照中房指數(shù)，上海房?jī)r(jià)大體跌掉27%，處于歷史的低谷，其時(shí)房屋空置率也是最高，但是為什么消費(fèi)者仍然覺得房?jī)r(jià)高？市場(chǎng)也沒有出現(xiàn)瘋搶的局面？或許從消費(fèi)心理學(xué)角度才能更好理解，價(jià)格的高低永遠(yuǎn)只是個(gè)相對(duì)的指標(biāo)。

　　楊波：長(zhǎng)期來(lái)看，上海房?jī)r(jià)的走勢(shì)是否與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同步？

　　張泓銘：根據(jù)我的觀察，房?jī)r(jià)的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是密切相關(guān)的。這一點(diǎn)很多國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)都可以證實(shí)。當(dāng)然，在經(jīng)濟(jì)總體上升的過(guò)程中，也不排除房?jī)r(jià)某些年份上升、某些年份下降的情況。因?yàn)槌斯┣箨P(guān)系是否協(xié)調(diào)，也要考慮季節(jié)性、地域性因素的影響?？傮w而言，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在各項(xiàng)政策基本穩(wěn)定的前提下，不會(huì)有重大波動(dòng)。來(lái)源:解放日?qǐng)?bào)