下游數(shù)據(jù)

當前樓市目睹之“怪現(xiàn)狀”

2007年04月20日14:41   來源：西本資訊
摘要：

    這一周，《上海證券報》率先獨家刊發(fā)的一季度我國房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，讓原本就不甚平靜的房地產(chǎn)市場一時再度掀起軒然大波。

    “部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快；90平方米以下普通商品住房投資占比較小；住房保障制度還不完善；市場供應體系不完善；房地產(chǎn)市場調控體系還不完善……”這些依舊存在的問題甚至大有“遇暖”反彈之勢，讓不少關心中國房地產(chǎn)市場的有識之士頗感焦慮。

    一輪調控一輪漲？難道還真是跳不出的怪圈么？我們希望，答案是一個堅定的“不”！
  
     怪狀一：開發(fā)投資逆勢加碼

    在國家發(fā)改委此次提出的樓市問題中，房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇是第一個關注焦點。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3543.78億元，26.9%的增幅同比加快了6.7個百分點，同時高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點。

    而去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來較低水平。無疑，今年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資速度出現(xiàn)反彈。在中央相關部門一再強調抑制以房地產(chǎn)為代表的固定資產(chǎn)投資過快勢頭之時，這一數(shù)據(jù)無疑給調控者當頭棒喝。

    還有值得關注的是，在一季度7125.49億元的房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中，利用外資和外商直接投資的比例大幅增加，其中利用外資131.27億元，同比增長154.4%，外商直接投資占102.63億元，同比增長192.5%。

    “受銀根緊縮的影響，開發(fā)商的融資方式日益從銀行直接融資，向外資合作和資本市場融資轉移?！鄙虾７康禺a(chǎn)金融專家林戈表示，而目前的投資增速很可能迫使相關部門出臺進一步收緊資金流動性的金融政策，以及加強以往調控政策的執(zhí)行力度。

    怪狀二：結構調控仍然“倒掛”

    一個具諷刺性的樓市問題是中小戶型的反比例供應，業(yè)內戲稱“70-90倒掛”。一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%?！澳壳?市場銷售的主要是前幾年開發(fā)的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上?！眹野l(fā)改委稱。

    根據(jù)國家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小戶型供應量未來應占到全部住宅供應的70%。去年年中，有媒體統(tǒng)計，一些一線城市的商品房供應中，90平方米以下小戶型占比不足30%，大小戶型供應已呈現(xiàn)比例倒掛現(xiàn)象。

    “而從目前的投資情況看，這一局面遠沒有改觀。”分析人士稱，“雖然在此輪宏觀調控中，住房結構政策作為最重要調控內容之一被建設部等相關部門反復強調，一再要求，但市場做這類產(chǎn)品的主動性仍然不強，地方政府以周邊地塊和保障類住房充數(shù)的意圖明顯?！?

    專家則認為，這種現(xiàn)象一方面說明在利益最大化影響下，結構調控的抗力較大，另一方面，似乎也說明從實際需求上看，商家在有意識地規(guī)避結構風險。 （記者 于兵兵）

    怪狀三：住房保障“蝸牛行”?

    另一個被市場稱為“抑制房價上漲”的強有力工具的政策———保障類住房建設也仍然進展不大?！艾F(xiàn)行的廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低，中西部地區(qū)保障資金不到位?！眹野l(fā)改委稱。

    根據(jù)建設部等部委要求，以廉租房為重點的全國住房保障制度必須于去年年底前初步建立。但是，根據(jù)媒體報道，這一任務至今沒有全面達標?！耙胱尡姸嘀械褪杖胝叩淖》啃枨螅蟛糠滞ㄟ^廉租房等保障體制來實現(xiàn)，不知道要等待多少年?！笔袌鋈耸扛锌?。

    住房保障制度實施過程中還有一個值得注意的現(xiàn)象是單位自建房、代建房的涌現(xiàn)。廣州、北京等地相繼傳出的類似案例和數(shù)據(jù)令專家更感憂心?！艾F(xiàn)在這個政策在廣州被高調宣傳，專家都不敢提及弊端，真不知道該如何收場?！币晃粡V東的資深房地產(chǎn)評論人感慨。

    “不愿為住房保障出錢出力的地方政府將本應由政府承擔的住房保障任務推給企業(yè)，這一過程中，單位沒有交納土地出讓金就建房、無償享有周邊配套的行為等于以全社會的資源為一已服務，而薪資待遇往往處于行業(yè)內前列的自建房單位，又將為新的不公平置疑提供素材?！鄙虾偷┐髮W房地產(chǎn)研究中心副主任華偉評價。

    怪狀四：房價漲幅不降反增  

    日前，國家發(fā)改委公布3月份70個大中城市房屋銷售價格統(tǒng)計數(shù)字，曾經(jīng)的房價調控標桿城市上海再次出現(xiàn)止跌回升。其中，新建商品房價格同比上升0.2%，環(huán)比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，環(huán)比上升0.2%。這也是上海在1月份之前連續(xù)多月呈現(xiàn)房價下降走勢之后，第二個月止跌回升。

    據(jù)記者粗略統(tǒng)計，70個城市的新房價格同比全部上漲，漲幅較大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、長沙10.1%、北京9.9%、廣州8.6%等。除了秦皇島、丹東、包頭、蚌埠、瀘州等地新房價格環(huán)比或二手房價格有微幅下降外，絕大多數(shù)城市房價仍一路上揚。全國綜合價格同比上漲5.9%，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比則上漲0.6%。

    房價一路高歌的勢頭并不是短期現(xiàn)象，2月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，記者同樣沒有找到新房價格同比下降的城市，綜合價格上漲5.3%。1月份，除上海、合肥新房價格同比微幅下降外，其它城市全部上漲，綜合漲幅5.6%。再向前回顧到去年第四季度，房價漲幅5.3%，僅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房價漲幅5.5%，僅上海下降1.1%。

    這就是繼去年5月中國啟動“有史以來最嚴厲房地產(chǎn)宏觀調控”后，中國70個大中城市房價一路走來的真實記錄。

    面對這樣的數(shù)據(jù)，發(fā)改委日前發(fā)布報告嚴陳樓市五大問題，將部分城市房價漲幅仍然較快列為樓市頭號問題，并要求各地方、部門要認真抓好37號文落實工作，按照溫家寶總理在《政府工作報告》中提出的四點宏觀調控要求，確保房地產(chǎn)宏觀調控目標的實現(xiàn)。

    而總理也在報告中明確指出，宏觀調控任務之一就是“抑制房地產(chǎn)價格過快上漲”。來源：上海證券報

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