下游數(shù)據(jù)

政府定價突襲南京樓市

2007年05月29日13:17   來源：西本資訊
摘要：

    這幾天，一場前所未有的風(fēng)暴正在席卷南京的地產(chǎn)界。

　　風(fēng)暴起源于三天前。5月25日，南京市物價局一場動員大會通過了南京市房價調(diào)控細(xì)則。其核心內(nèi)容主要是：限制開發(fā)商利潤；推行政府主導(dǎo)價和“一房一價”核價政策。

　　該細(xì)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房凈利潤率被界定為3%；普通商品住宅的凈利潤率為8%。

　　“這個規(guī)定如果能切實(shí)貫徹下去，對開發(fā)商的打擊將是致命的?！蹦车禺a(chǎn)界知名人士表示，目前開發(fā)商平均凈利潤率在20%以上，此次列入調(diào)控范圍的開發(fā)面積占全市開發(fā)面積的75%以上。

　　值得注意的是，這項(xiàng)強(qiáng)硬政策是在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出臺而大城市房價一路走高的情況下出臺的。

　　南京市這種政府強(qiáng)勢介入調(diào)控房價的做法引起爭議自在意料之中，而眾多開發(fā)商、市民更關(guān)心的是這項(xiàng)政策能走多遠(yuǎn)。

　　政府規(guī)定基準(zhǔn)價

　　在南京，流傳著該市江寧區(qū)一新樓盤房價一天內(nèi)從3900元/平方米暴漲到5100元/平方米的故事。

　　但今后這樣的故事或許難再重演。

　　因?yàn)?，根?jù)新政，南京市將對除高檔化住宅商品房[指市計委、建委立項(xiàng)為公寓(含酒店式公寓)、別墅(含拼聯(lián)式、聯(lián)排式)、度假村的商品房]之外的經(jīng)濟(jì)適用住房、中低價商品住房、征地拆遷安置房、普通住宅商品房實(shí)行“政府指導(dǎo)價”管理，并把開發(fā)商的銷售利潤率嚴(yán)格控制在規(guī)定的幅度內(nèi)。

　　政府指導(dǎo)價，即南京市物價局的核準(zhǔn)基準(zhǔn)價格。南京市物價局一位副處長表示，上述被列入調(diào)控范圍的商品房指導(dǎo)價的基準(zhǔn)價格為成本與利潤率、稅金之和。

　　其中，成本構(gòu)成包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用等8個方面。

　　而在利潤率上，經(jīng)濟(jì)適用住房被界定為3%；普通商品住宅的利潤率為8%。這里均指的是凈利率。

　　東南大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李啟明表示，這個利潤率主要是參照其他行業(yè)定的。李長期致力于南京房地產(chǎn)市場研究。

　　此外，該新政細(xì)則還規(guī)定針對基準(zhǔn)價的上下調(diào)整幅度。其中，新項(xiàng)目不得超過價格主管部門核定的基準(zhǔn)價加規(guī)定的浮動幅度(普通住宅商品房價格的上浮幅度最高不得超過5%，經(jīng)濟(jì)適用住房價格的上浮幅度最高不超過3%)；而對于經(jīng)價格主管部門核價已開始銷售但尚未銷售完畢的老項(xiàng)目，不僅要執(zhí)行這個規(guī)定，還要遵循樓層、朝向、環(huán)境等差價代數(shù)和為零的原則。

　　比如，如果某樓盤的個別房源由于樓層、環(huán)境等因素，已賣房屋漲價超過了5%的界限，那么，該樓盤就必須有對應(yīng)的房源價格下調(diào)上述房源超出的價格。

　　細(xì)則還要求實(shí)施明碼標(biāo)價。價格要在銷售場所醒目位置按“一套一價”規(guī)定標(biāo)出。住房套數(shù)較少的樓盤可用標(biāo)價牌進(jìn)行標(biāo)價，套數(shù)較多的樓盤要用價目表進(jìn)行標(biāo)價，并注明基準(zhǔn)價、浮動幅度、綜合差價(樓層、朝向、環(huán)境等)、銷售單價、總價等具體情況。

　　而標(biāo)價的詳細(xì)情況，要在銷售前報當(dāng)?shù)貎r格主管部門的價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)以備核查。價格公示確定后，開發(fā)企業(yè)不得擅自上調(diào)已公示的銷售價格。

　　對于擅自提價的，南京市方面將沒收違法所得并處以違法所得5倍以下的罰款，沒有違法所得的，可處以4萬元以上40萬元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，可責(zé)令停業(yè)整頓。

　　六部門聯(lián)合大檢查

　　“這對開發(fā)商的影響是非常大的。”南京蘇鼎房產(chǎn)研究所所長宋堅相當(dāng)肯定地表示，他透露，拿普通商品住宅來看，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的平均凈利潤都在20%以上。

　　李啟明則稱，8%指的是單個項(xiàng)目的凈利潤率?！叭绻麖膯蝹€項(xiàng)目考察，凈利潤率絕對遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于8%?！?/P>

　　南京市知名的地產(chǎn)上市公司——南京棲霞建設(shè)股份有限公司——公開的數(shù)據(jù)表明，去年，該公司不少房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率均在30%左右。

　　“對于開發(fā)商來說，這些調(diào)控措施如果真正實(shí)施下來，威力不亞于‘國六條’、‘國十六條’等等政策?！蹦暇┦邢玛P(guān)區(qū)一位房地產(chǎn)開發(fā)公司副總直言不諱地表示，“我們剛開了一個會，研究下一步該怎么辦?！?/P>

　　上述影響產(chǎn)生的前提是該政策能得到貫徹落實(shí)，南京市政府為此做了周密部署。

　　首先，開發(fā)商銷售上述列入調(diào)控范圍的房屋前，必須到物價局辦理報價手續(xù)。未經(jīng)物價局審核，房產(chǎn)(建設(shè))部門將不予核發(fā)“商品房銷售許可證”。

　　“你不拿到許可證就敢進(jìn)行銷售，我們就認(rèn)為你是違法銷售，就有權(quán)直接處罰?！蹦暇┦形飪r局人士表示。

　　其次，為防止開發(fā)商虛列成本，南京市規(guī)定，要重點(diǎn)對土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用從嚴(yán)從緊審核，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不合理成本列支。

　　南京市還規(guī)定，對取得使用權(quán)三年以上的土地，方可實(shí)行按評估方式測算地價進(jìn)入普通商品住房價格成本；土地評估價進(jìn)入成本的普通商品住房，其土地價格不得高于周邊地區(qū)同期普通商品住房的土地價格水平。

　　該人士還透露，對于核定的開發(fā)商的造房成本，“可能還會通過一定的渠道，向公眾公布”。

　　值得注意的是，加入這次房價調(diào)控隊(duì)伍的，不只是南京市物價局一家。南京市房產(chǎn)局、國土局、國稅局、地稅局、工商局等五家部門，也同時加盟調(diào)控大軍。上述六部門將于6月份開展一次大規(guī)模的房地產(chǎn)價格檢查。

　　誰來規(guī)定利潤率？

　　“我們會聯(lián)名向中央反映，房價應(yīng)該由市場來決定，豈能由政府說了算？”南京市一家位于下關(guān)區(qū)的知名房地產(chǎn)開發(fā)商的秘書說。

　　持有相同看法的開發(fā)商不在少數(shù)。

　　南京知名房地產(chǎn)企業(yè)——南京棲霞建設(shè)( 24.00,-0.02,-0.08%)股份有限公司——一位高管也對新政表示不滿?！鞍吹览?，商品房已經(jīng)市場化，應(yīng)該由市場說了算，政府不應(yīng)該直接介入?！?/P>

　　該高管對政府控制8%凈利潤率也表示不解：“政府規(guī)定多少利潤率，都是不合理的。”

　　該高層進(jìn)一步表示，“政府要想調(diào)控房價，可以通過其它的渠道，比如，增加土地供應(yīng)量，房子價格自然就上不去了；比如，還可以降低二手房交易費(fèi)用，作為商品房的補(bǔ)充?！?/P>

　　不過，宋堅認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)是我國的一個關(guān)系到國計民生的重大產(chǎn)業(yè)，“政府與市場兩種手段都應(yīng)該介入”。拿南京來看，“房價已經(jīng)企高，政府干預(yù)是必要的”。

　　被推到風(fēng)口浪尖的南京市物價局一位人士則認(rèn)為，目前，南京房地產(chǎn)市場發(fā)展“已經(jīng)很不健康，甚至畸形”；開發(fā)商通過各種手段來操縱房價，發(fā)布虛假信息，“不僅影響了政府形象，還損害了購房者的利益”。

　　李啟明對此表示贊同。他認(rèn)為，從我國的實(shí)際情況來看，雖然房改實(shí)施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，市場定價機(jī)制還沒有完全形成，應(yīng)該逐漸放開。政府在當(dāng)下特殊的時期介入房地產(chǎn)價格管理，是合理的。

　　的確，房地產(chǎn)調(diào)控在連續(xù)實(shí)行幾年來，由于地方政府執(zhí)行力度不夠，調(diào)控效果大打折扣，下一步地產(chǎn)宏調(diào)何去何從值得關(guān)注。

　　國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局最近聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.3%。其中，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)價格增幅出現(xiàn)反彈勢頭。其中，南京新建商品住房銷售價格漲幅為8.8%。（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）

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