下游數(shù)據(jù)

以“打壓”來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)難以取得實(shí)質(zhì)效果

2007年06月08日06:57   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    近期，國(guó)內(nèi)“打壓”房地產(chǎn)市場(chǎng)的勢(shì)頭似乎山雨欲來(lái)。一個(gè)重要跡象是，外資投資房地產(chǎn)將繼續(xù)被嚴(yán)格控制。日前，商務(wù)部聯(lián)合國(guó)家外匯管理局下發(fā)了一份針對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)的通知。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，已經(jīng)在上個(gè)月下發(fā)到各省市商務(wù)主管部門以及外匯管理部門。

    《通知》第一條就明確規(guī)定，各地要求嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（171號(hào)文件）和相關(guān)通知，依法加強(qiáng)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的審批和監(jiān)管，嚴(yán)格控制外資投資高檔房地產(chǎn)。通知指出，外資申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與土地管理部門、土地開發(fā)商/房地產(chǎn)建筑物所有人簽訂土地使用權(quán)或房產(chǎn)權(quán)的預(yù)約出讓/購(gòu)買協(xié)議。未達(dá)到上述要求，審批部門不予批準(zhǔn)。

    已設(shè)定外資投資企業(yè)新增地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，以及外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從事新的房地產(chǎn)專案開發(fā)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)按外商投資有關(guān)法律法規(guī)，向?qū)徟块T申請(qǐng)辦理增加經(jīng)營(yíng)范圍或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。目前為了躲過(guò)審批以及避稅，不少外資在收購(gòu)內(nèi)地房地產(chǎn)專案時(shí)，越來(lái)越多地采取收購(gòu)專案公司的模式。而此次通知明確，必須“嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括同一實(shí)際控制人）、并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)、境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批?！蓖ㄖ鞔_指出，任何由地方自行審批的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須上報(bào)商務(wù)部備案。

    這一通知的出臺(tái)，意味著政府部門試圖更加全面和清楚地掌握外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)投資的全貌，并且將外資房地產(chǎn)投資的最終審核權(quán)掌握到了商務(wù)部手中。未來(lái)中央政府對(duì)外資投資的調(diào)控將更為方便。

    除了商務(wù)部的相關(guān)通知外，國(guó)內(nèi)一些地方還啟動(dòng)了在房地產(chǎn)領(lǐng)域“打老虎”的行動(dòng)。近日，上海房屋土地資源管理局開始嚴(yán)格查處房產(chǎn)交易中的違規(guī)行為，“湯臣一品”、“嘉和國(guó)際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”等三大“高撤銷率”樓盤正在專項(xiàng)調(diào)查之中。對(duì)此，有廣州地產(chǎn)專家透露，廣州也有發(fā)展商使用類似的“虛假交易”招數(shù)，以自我炒作等違規(guī)行為來(lái)欺騙消費(fèi)者。此外據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志披露，珠海最大房地產(chǎn)公司——珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司總裁劉克，已于日前被珠海市反貪局帶走，協(xié)助調(diào)查，據(jù)稱涉嫌個(gè)人經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存在各種操作手法并不稀奇，值得注意的是，上述調(diào)查行業(yè)的啟動(dòng)時(shí)機(jī)正是國(guó)內(nèi)輿論對(duì)房?jī)r(jià)上漲高度關(guān)注之時(shí)。近期，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，樓價(jià)仍然以可觀的幅度頑強(qiáng)上漲，顯示近幾年針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控完全失敗。

    我們?cè)谘芯亢?jiǎn)報(bào)中多次分析，房地產(chǎn)調(diào)控直接針對(duì)房?jī)r(jià)這是方向性的錯(cuò)誤，在需求仍然增大的情況下，加大供應(yīng)量才是解決問(wèn)題的根本之道。但現(xiàn)在出臺(tái)的各種調(diào)控手段，很多是以加大交易成本、抑制交易為目的，它只能導(dǎo)致供需更加失衡，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。

    值得注意的是，如果中央繼續(xù)出臺(tái)政策打壓房地產(chǎn)，還可能導(dǎo)致中央與地方之間的矛盾激化，因?yàn)閷?duì)于各級(jí)地方政府來(lái)說(shuō)，土地-房地產(chǎn)-地方財(cái)政這一利益鏈條，是維系地方政府運(yùn)作的重要支撐。如果中央財(cái)政拿不出這么多錢來(lái)返還地方，那么為地方財(cái)政保持相當(dāng)?shù)目臻g，對(duì)于維持現(xiàn)有中央-地方政府體系就十分重要。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    考慮到房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的重要作用，對(duì)地方財(cái)政體系的支撐作用，以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題所在，我們判斷，“打壓”房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策將不會(huì)有實(shí)際效果，加大供應(yīng)量才是解決問(wèn)題的根本之道。

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