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樓市明星“湯臣一品”的是是非非

2007年06月27日07:26   來源：西本資訊
摘要：

    轉眼三周過去，“湯臣一品被查”事件的當事雙方也開始進入膠著期。一邊是建設部調查組緊鑼密鼓的調查，另一邊則是湯臣集團主席徐楓口中“湯臣并未違規(guī)”的信誓旦旦。

　　“湯臣一品被查”事情仍在微妙地曲折前行，結果尚不得而知，其間的背景卻多少讓人回味。

　　今年5月份，全國70個大中城市的房屋銷售價格同比上漲6.4%，樓市被認為開始回暖，開發(fā)商紛紛提高銷售價格，比如上海西郊莊園的別墅就在單價4.5萬至6萬元每平方米的價格基礎上又提高了5%。

　　這多少令“湯臣一品被查”事件的“標本意義”受到質疑。盡管如此，湯臣一品把成本價每平米4225元的樓盤賣到每平米均價11萬元，毫無疑問地在挑戰(zhàn)著人們對樓市的想象力。

　　被調查導致股票暴跌

　　6月6日早上9點，香港的劉先生接到股票經紀的電話，被告知內地一早出了條大新聞：湯臣一品被查。劉先生毫不猶豫地跟經紀說：“馬上把我手上所有的湯臣集團的股票（0258.HK）全部賣掉！”

　　事實上，拋掉湯臣的股票對于劉先生而言，已經是遲早的事情?！凹词棺罱麳股市場相當火熱，但是湯臣這兩年業(yè)績一直下滑，2006年年報出來以后，我就打算要拋掉手上的股票了。”

　　6月5日，上海市房屋土地資源管理局表示，湯臣集團旗下子公司在其樓盤湯臣一品銷售過程中涉嫌價格虛高、捂盤惜售及虛擬交易自我炒作。湯臣一品于2005年10月開盤至今，網上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套，同時網上撤銷定金合同3套，撤銷率列全市所有在售樓盤前列。

　　劉先生拋售湯臣股票的當天下午，湯臣集團就停牌了，次日湯臣集團發(fā)布公告稱公司并不知悉引發(fā)調查的原因及根據，且集團未曾違反任何相關法律及規(guī)定。

　　事實上，劉先生對于湯臣的悲觀符合目前絕大部分人的想法。湯臣集團發(fā)布的2006年年報顯示，由于湯臣一品銷售不順，外加土地增值稅清算，集團業(yè)績一落千丈，虧損5551萬港元。而湯臣集團2005年營業(yè)額4.97億港元，比2004年減少35.1%；經營利潤為2.28億港元，同比下跌48.6%。

　　作為近年來湯臣集團的主要獲利項目，湯臣一品近兩年來在上海非但沒有取得集團曾經預期的業(yè)績，反而成為了申城是非最多的樓盤，伴隨著兩年的宏觀調控，開盤兩年的湯臣一品的每套房子的銷售都成為關注的熱點。

　　開盤至今是非不斷

　　2005年11月4日，就在原湯臣集團董事長湯君年去世一周年之際，湯臣一品對外發(fā)售，每平方米11萬元的均價令人咋舌，更創(chuàng)出中國最貴公寓的記錄。開盤之際，湯臣總經理徐彬甚至揚言11萬元/平方米的單價依然便宜，“均價15萬元/平方米才是合理的價錢?！?/P>

　　雖然此前樓市火熱之時，滬上不乏單價四五萬元/平方米的樓盤熱銷，然而2005年6月的宏觀調控讓下半年的房地產市場開始走向了下坡路。2005年12月9日，發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數據顯示，當年11月份上海房屋銷售價格環(huán)比下跌0.6%，自8月份以來連續(xù)4個月跌幅居全國之首。

　　此后，關于湯臣一品究竟能不能賣出去便成為了滬上矚目的焦點，與此相伴的，則是湯臣方面一直咬牙堅稱的“絕不降價”。

　　2006年11月9日，湯臣多次對外宣稱的希望整體出售的計劃落空，其為湯臣一品展開的全球公開招標形式出售物業(yè)計劃宣布擱置，彼時，距湯臣一品開盤正好一年，賣出兩套。此后，湯臣一品又曝出因涉嫌虛假銷售接受了有關稅務部門的稽查，被要求提供原始資料、相關報表，但這一消息遭到了湯臣集團的否認。

　　今年1月，土地增值稅清算通知出臺對湯臣一品無疑是雪上加霜。由于土地增值稅采用累進稅制的計算標準，房價和增值幅度越大，稅收就越高，湯臣一品需要為此繳納50.82億元的土地增值稅。

　　湯臣集團在去年的年報中也為此坦承，2006年業(yè)績下降的主要原因是土地增值稅清算通知的出臺。湯臣集團為此撥備過往年度及回顧年度土地增值稅約2.458億港元。

　　巧合的是，在土地增值稅清算開始實施的今年2月1日，湯臣一品以14.21萬元/平方米的價格售出了第三套住宅，刷新了此前由它自己創(chuàng)下的13萬元/平方米的中國住宅最貴單價記錄。

　　售價高出土地成本26倍

　　事實上，與其說湯臣一品因為高房價而受到眾多爭議，不如說根本上是因為開發(fā)商的暴利，引起了社會的不滿。

　　資料顯示，湯臣一品所在的“陸家嘴金融貿易區(qū)X4-2地塊”，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取。湯臣為這一地塊總共付出7620萬美元，約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品14.2萬平方米總建筑面積計算，湯臣一品的土地成本價應該是4225元／平方米，是現在出售均價11萬元／平方米的3.8%。也就是說，湯臣一品的房價是此前的土地成本價的26倍。

　　在湯臣一品進行全球招標的時候，有分析師指出，以2005年湯臣集團1800萬美元收購余下20%股權的代價計算，當時這一項目公司相關股權的合理估值已經達到約2.65億港元，以此估計，即2005年湯臣一品項目的估值也僅約13億港元。湯臣集團高層對此公開解釋，整體湯臣一品包括地價及建筑成本實際上為30多億元。但他同時也承認，除了D棟保留出租以外，如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢，湯臣集團約可套現高達80億元。

　　由于目前房地產項目的成本絕大部分都不公開，本來就天價銷售的湯臣一品在被挖出樓板價以及實際成本后，暴利更使其成為眾矢之的，對于湯臣集團的收益產生了直接的影響。

　　既不違法也不違規(guī)？

　　由于湯臣一品的買家至今身份不明，坊間眾多傳言稱其出售的三套住宅均有左右手游戲之嫌。

　　對于湯臣一品目前面臨的調查，上海市政府新聞發(fā)言人近日公開表示，“此次本市有關房地產交易市場和交易秩序的專項整治行動重點在于，一是檢查和處理房地產開發(fā)企業(yè)的捂盤惜售行為；二是依法查處房地產開發(fā)企業(yè)縱容雇傭銷售人員和工作人員利用職業(yè)便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價的行為；三是依法查處房地產開發(fā)企業(yè)無證預訂預售、期房售后包租、拆零銷售等違法違規(guī)行為?！?/P>

　　據相關媒體報道，日前建設部調查組已抵達上海，并對湯臣一品涉嫌違規(guī)進行調查。報道稱，建設部的相關領導６月7日與上海市房屋土地資源管理局有關人員開了一天的會議，討論湯臣一品等3處樓盤存在違規(guī)嫌疑的問題。與此同時，6月8日，國土資源部副部長王世元在滬出席了上海市房屋土地資源局指揮（監(jiān)測）中心成立揭牌儀式。

　　毫無疑問的是，上海的房地產銷售的網上備案已經相對十分成熟，對于交易統(tǒng)計也十分詳盡。在對于湯臣一品的調查中，即使能夠查出其高撤銷率，但是依然沒有辦法直接證明其有虛擬預定、捂盤惜售的動機。換句話說，以政府現行的法律法規(guī)來看，并沒有給開發(fā)商樓盤定價具有任何約束。從這個角度來講，湯臣一品的定價既不違法也不違規(guī)，所以其究竟將面臨怎樣的處罰尚不明朗。《國際金融報》

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