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    政府真想抑制價(jià)格瘋狂上漲的勢頭嗎？那治本之策就是改變土地、房屋的雙重壟斷格局，打破土地的城鄉(xiāng)分割局面，承認(rèn)農(nóng)民個(gè)人或者合作開發(fā)面向城市居民的商品房的自然權(quán)利。 南都社論

    半年上漲50%，深圳的房地產(chǎn)市場顯然已經(jīng)陷入一種十分危險(xiǎn)的境地，眾目睽睽之下，政府也被輿論推到風(fēng)口浪尖。政府在現(xiàn)有約束條件下，很自然地走向了行政調(diào)控，該市國土房產(chǎn)局和國家外匯管理局深圳市分局近日聯(lián)合發(fā)出紅頭文件，限定境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過一年才能購買一套自用商品房，而港澳臺居民和華僑在深只能購買一套自住房。

    姑且不論這一規(guī)定是否侵犯了個(gè)人--即便是港澳臺居民支配自己財(cái)產(chǎn)、安排自己經(jīng)濟(jì)生活的自由，即便是站在政府的立場來說，這一政策能否如政府所愿，減少需求，抑制房價(jià)之瘋狂上漲態(tài)勢，也十分令人懷疑。

    當(dāng)然，深圳雖然最為極端，但房價(jià)快速上漲，乃是一個(gè)普遍現(xiàn)象。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，其中，北京房價(jià)同比上漲了9.6%。

    很多專家把房價(jià)快速上漲的原因，歸結(jié)為房屋供不應(yīng)求。標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論確實(shí)是這樣解釋價(jià)格上漲現(xiàn)象的。這種解釋也有一定道理，因?yàn)?，人們都看到，自去?月份以來，政府對房地產(chǎn)業(yè)采取了十分怪異的調(diào)控政策。政府對民眾宣稱調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)，但政府卻采取了收緊土地供應(yīng)、清查房地產(chǎn)開發(fā)商等等減少供應(yīng)的措施。反映在數(shù)字上，現(xiàn)房和期房供應(yīng)及土地供應(yīng)同時(shí)減少，房價(jià)當(dāng)然會強(qiáng)勁上漲。

    不過，房價(jià)上漲與房屋供不應(yīng)求之間的關(guān)系并不是單向的。房屋供不應(yīng)求固然會推動(dòng)房價(jià)上漲，但同時(shí)，房價(jià)上漲也造成房屋的供不應(yīng)求。歸根到底，價(jià)格不是由客觀的市場供需總量決定的，而是由人們對于相關(guān)變量的主觀認(rèn)知決定的。這些變量包括供需，但也包括更大范圍的因素。

    任志強(qiáng)說得確實(shí)沒有錯(cuò)，不是房地產(chǎn)開發(fā)商單方面就可以把房價(jià)抬高的，因?yàn)椋课莸慕灰字辽購谋砻嫔峡词亲栽高M(jìn)行的，房地產(chǎn)開發(fā)商在一天之內(nèi)數(shù)次提高房價(jià)，消費(fèi)者卻自愿接受了開發(fā)商的報(bào)價(jià)，甚至出現(xiàn)瘋狂搶購的局面。消費(fèi)者當(dāng)然不是傻子，他們根據(jù)自己所掌握的信息，形成房價(jià)將會持續(xù)地上漲的預(yù)期，且其上漲速度將會超過其他社會投資渠道的平均回報(bào)率。因此，只要買到房，哪怕不出租，未來也能穩(wěn)賺一筆錢。

    有了這樣的預(yù)期，需求就接近于無窮大。所有人每賺到一筆錢，馬上就會想到投資于這個(gè)最為有利可圖的資產(chǎn)上。在這種情況下，任何技術(shù)性的供應(yīng)增加，都根本不足以緩解需求緊張的狀況。這個(gè)時(shí)候，區(qū)分所謂的"自住"和"投資"、"投機(jī)"是徒勞的。因?yàn)?，本來通過租房就可以解決居住問題的人，出于利益考慮，也會變成購房者。中國人之所以具有強(qiáng)烈的購買住房沖動(dòng)，根本的原因正是人們預(yù)期房價(jià)將會持續(xù)地、高速地上漲。不僅可以保證其價(jià)值不貶值，更可以獲得不菲的投資收益。

    因此，政府如果要抑制房價(jià)快速上漲，就必須分析，消費(fèi)者、整個(gè)市場為什么會形成房價(jià)將會持續(xù)地快速上漲的預(yù)期？

    短期的因素顯而易見，比如，在宏觀調(diào)控措施的大環(huán)境下，土地、房屋供應(yīng)減少。但在短期因素之外，還有對人們的經(jīng)濟(jì)決策構(gòu)成穩(wěn)定影響的長期因素，且上述短期因素本身也是由長期因素所決定的。這個(gè)長期因素就是目前的城市房地產(chǎn)開發(fā)模式。

    大陸城市土地、房屋供應(yīng)模式模仿自香港，最早的模仿者正是深圳，因而深圳房價(jià)上演如此行情，并非偶然。這種模式的基本特征是政府壟斷土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷商品房供應(yīng)。而政府對土地的壟斷又是人們形成房價(jià)將會長期快速上漲的心理基礎(chǔ)。由于政府是土地的壟斷者，所以人們預(yù)期，政府即使握有大量土地，也必然會操縱土地供應(yīng)量，人為減少供應(yīng)，以維持地價(jià)持續(xù)快速上漲的趨勢，因?yàn)檫@符合政府利益。也因此，人們預(yù)期政府不可能對個(gè)人合作建房打開大門，不可能打破開發(fā)商的壟斷地位，也不會認(rèn)真查處開發(fā)商操縱價(jià)格的行為。

    因此，目前政府所維持的城市房屋供應(yīng)模式，內(nèi)在地具有推動(dòng)價(jià)格快速上漲的機(jī)制，在這個(gè)市場上，從政府到開發(fā)商，到購房者，人人都是投機(jī)者。因此，供給永遠(yuǎn)大大地滯后于需求，除非到泡沫破裂之時(shí)。

    政府真想抑制價(jià)格瘋狂上漲的勢頭嗎？那治本之策就是改變土地、房屋的雙重壟斷格局，打破土地的城鄉(xiāng)分割局面，承認(rèn)農(nóng)民個(gè)人或者合作開發(fā)面向城市居民的商品房的自然權(quán)利。土地、人口在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動(dòng)，將會為城市居民住房的土地供應(yīng)打開無限空間，從而打破人們對于城市土地的迷信，打破人們對城市房屋價(jià)格將會持續(xù)快速上漲的預(yù)期。讓農(nóng)民充分享有土地權(quán)利，讓城市居民充分享有選擇居住地的自由，將在很大程度上消解城市房地產(chǎn)市場非理性繁榮的基礎(chǔ)。（南方都市報(bào)）