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    近千萬(wàn)元一套的豪宅每?jī)扇昼姵山灰惶住蛟S不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買(mǎi)家高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場(chǎng)拍賣吧！”

　　在經(jīng)過(guò)2005、2006連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控之后，中國(guó)大城市高漲的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有絲毫回落，反而在近兩個(gè)月迎來(lái)新一輪全面上漲的浪潮，而深圳無(wú)疑是其中的“領(lǐng)頭羊”：僅在今年上半年，深圳房?jī)r(jià)即暴漲了50%以上。
  
　　從上海、北京到深圳、廣州，龐大的資金將一個(gè)又一個(gè)城市席卷而下。下一個(gè)房?jī)r(jià)暴漲的城市是誰(shuí)？何時(shí)才是盡頭？

　　一個(gè)樓盤(pán)的市值可買(mǎi)下整個(gè)伊利集團(tuán)，“不是伊利的價(jià)值被低估了，就是樓盤(pán)的價(jià)值被高估了?！?/P>

　　一位開(kāi)發(fā)商私下坦承：“現(xiàn)在樓盤(pán)的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了?！?/P>

　　“8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。”在中介圈內(nèi)，這句話被廣為流傳。

　　有大地產(chǎn)公司已經(jīng)決定，在2008年底前要出清全部存貨，不論以什么價(jià)格。

　　一些高新技術(shù)企業(yè)已在考慮離開(kāi)深圳。房地產(chǎn)利潤(rùn)已開(kāi)始?jí)浩壬钲诘恼麄€(gè)經(jīng)濟(jì)肌體

　　18個(gè)月以來(lái)，深圳經(jīng)歷了一次沒(méi)有前例的房?jī)r(jià)狂飆：平均房?jī)r(jià)從2005年的7000元 ／ 平方米上漲到接近16000元 ／ 平方米，僅今年頭6個(gè)月，房?jī)r(jià)就上漲了50%。

　　資本露出饕餮本性，再多、再貴的新房推出，總是一吞而空。房?jī)r(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄，買(mǎi)者依舊如云，人們似乎對(duì)數(shù)字失去了感覺(jué)；“只要樓王，不論價(jià)格”的預(yù)訂已經(jīng)不讓地產(chǎn)商感到驚喜；投資者并不抱怨價(jià)格，他們的憤怒在于——并不總能買(mǎi)到新房。

　　在十多天的采訪中，無(wú)論是政府、學(xué)者、開(kāi)發(fā)商、中介甚至是炒房者，南方周末記者遇到的每個(gè)人均稱：如此上漲其意料之。然而，一切又似乎是如此符合邏輯。

　　6月初，招商地產(chǎn)的一位高管在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上說(shuō)，他們開(kāi)發(fā)的高級(jí)住宅蘭溪谷，近1100套房子以當(dāng)下市值計(jì)算，已可買(mǎi)下整個(gè)伊 利集團(tuán)。

　　蘭溪谷二期的樓盤(pán)正在詢價(jià)，據(jù)悉買(mǎi)家報(bào)價(jià)已到3.2萬(wàn)元。伊 利是中國(guó)最有價(jià)值的企業(yè)之一，一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值顯然無(wú)法與之相提并論。這位高管感慨，“不是伊 利的價(jià)值低估了，就是樓盤(pán)的價(jià)值被高估了。”

　　到6月底，深圳福田區(qū)歡樂(lè)谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤(pán)到達(dá)了它的巔峰，這里賣出了一套單價(jià)7300多萬(wàn)的別墅，每平米價(jià)格高達(dá)14萬(wàn)元。

　　“那棟別墅光傭金就掙了100萬(wàn)?！敝薪楣拘〗阒钢凹兯丁比斯ず呇谟吃诰G樹(shù)叢中的別墅群說(shuō)，那片別墅基本上都賣完了。

　　知名地產(chǎn)商人王石亦感嘆：在這樣的牛市下，房地產(chǎn)的品牌已經(jīng)沒(méi)什么作用了。

　　“現(xiàn)在樓盤(pán)的利潤(rùn)率已經(jīng)高到讓我們不好意思的程度了?！?月29日，一位開(kāi)發(fā)商私下如是對(duì)南方周末記者坦承。

　　素來(lái)以速度和財(cái)富著稱的深圳，在它26歲之際，發(fā)覺(jué)速度與財(cái)富的結(jié)合令它眩暈：這個(gè)城市以前所未有的速度誕生著百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，同時(shí)以前所未有的速度讓更多的人遠(yuǎn)離住房夢(mèng)想。有兩個(gè)深圳——渴望房?jī)r(jià)上漲的深圳，期待房?jī)r(jià)下跌的深圳——對(duì)于其中一個(gè)，這是最好的時(shí)代，對(duì)于另一個(gè)，這是最壞的時(shí)代。

　　篩眼中的人生

　　梅林一村100平方米的福利房、純水岸臨湖的高檔住宅、觀瀾高爾夫的別墅——深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)近來(lái)成交最旺的樓盤(pán)，它們的買(mǎi)家級(jí)別分別意味著百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁和億萬(wàn)富翁，如同對(duì)應(yīng)著飛機(jī)的普通艙、商務(wù)艙和頭等艙。

　　上漲中，深圳樓市就像一個(gè)篩子那樣篩選出富人，而且篩眼仍在不斷擴(kuò)大，眾多懷揣深圳夢(mèng)的中低收入者也竭盡所能地避免被篩子篩出去，即使這意味著他們被深深“套牢”，透支未來(lái)——取消了二線關(guān)的深圳，房?jī)r(jià)無(wú)疑是一道更高明的門(mén)檻。

　　去年10月中的一天，來(lái)自武漢的傅志剛清楚地看到他人生中的那道篩眼。

　　那天上午他偶然路過(guò)一個(gè)叫“碧華庭居”的小區(qū)，出于習(xí)慣，他把視線投向房產(chǎn)中介的信息欄。令他驚喜的是，一套100平方米的二手房剛剛掛牌轉(zhuǎn)讓，他是第一個(gè)看到的人。

　　2005年研究生畢業(yè)的傅志剛，在深圳的同學(xué)十余人，只有一人尚未買(mǎi)房；他所在的大型國(guó)有公司，同時(shí)進(jìn)來(lái)的畢業(yè)生有一大半買(mǎi)了房，2006年7月畢業(yè)的人中也有一半買(mǎi)了房。絕大部分首期來(lái)自父母，或是借錢(qián)。

　　之前兩個(gè)月他無(wú)時(shí)不處于焦灼和郁悶中，看了無(wú)數(shù)的房子，可每次他去看房，房子總會(huì)在第二天就被人搶走。而且每套都比前一套賣得貴。

　　愈發(fā)焦灼的傅志剛，不知道自己正在經(jīng)歷深圳樓市的再一次報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。當(dāng)年6月1日，“新房2年內(nèi)出售須繳納5%營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定將售出時(shí)限延長(zhǎng)到了5年。2005年的那一幕完整再現(xiàn)。同樣長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的對(duì)峙，同樣是買(mǎi)方心理崩潰，營(yíng)業(yè)稅的成本一模一樣地添加進(jìn)了房?jī)r(jià)里，房?jī)r(jià)一模一樣地加速上漲。

　　“6、7、8三個(gè)月，我的收入加起來(lái)只有5000元?！钡禺a(chǎn)中介張先生說(shuō)，那時(shí)誰(shuí)都不讓步，交易少得可憐，以傭金為生的中介日子自然不好過(guò)。

　　短暫的蕭條后，張先生們樂(lè)于為急不可待的傅志剛們找到合意的房子。

　　這次，傅志剛成了第一個(gè)去看房的人，在屋子中停留的半小時(shí)內(nèi)，他遇到了不同中介帶來(lái)的十幾個(gè)看房人，幾乎是一個(gè)小型現(xiàn)場(chǎng)拍賣會(huì)。從看房到?jīng)Q定，只用了2個(gè)小時(shí)。簽完合同后，傅志剛給女友打電話，“我是不是在做夢(mèng)？像買(mǎi)棵白菜一樣花掉了未來(lái)三十年？”

　　“這棵白菜”花去了他所有的積蓄，首期款中有部分是向朋友借的。他的收入穩(wěn)定，在深圳屬于中等偏上，每月6000元工資，女友的收入還略高一點(diǎn)。每月按揭款用去了他倆總收入的50%，而國(guó)際通行的警戒線是家庭總收入的30%。

　　女友在電話中勸傅志剛冷靜一點(diǎn)，傅則回答：如果現(xiàn)在不買(mǎi)房子，那我可能一輩子都不能給你一個(gè)家了。

　　對(duì)于傅志剛這一深圳人數(shù)最為龐大的白領(lǐng)階層來(lái)說(shuō)，房子是關(guān)乎一生的博弈。博弈論創(chuàng)始人馮·諾依曼曾準(zhǔn)確地描述過(guò)這一群體：在手上牌可能最差的時(shí)候加大賭注。牌局對(duì)他們不利。

　　身邊都是這樣的故事。在目前這個(gè)高位前已購(gòu)置房屋的人慶幸自己做了房奴，背上的沉重包袱似乎能保證他們留在篩眼繼續(xù)擴(kuò)大的篩子里；另外一些望房興嘆的人則因錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)欲做房奴而不得暗自生恨。

　　7個(gè)月后，傅志剛的同學(xué)在他的10樓買(mǎi)了同一戶型，多付了三十多萬(wàn)。“真羨慕你早就買(mǎi)了”。而傅也羨慕在他之前買(mǎi)房的同學(xué)。

　　這時(shí)的傅志剛正在裝修自己的房子，在梅園路的大型建材市場(chǎng)，上千個(gè)攤位全都生意火爆，訂單均排到一個(gè)月后。

　　據(jù)世華地產(chǎn)在今年3月的調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)，深圳人的購(gòu)房習(xí)慣有了根本變化：過(guò)去，來(lái)到深圳3-8年后購(gòu)房是常態(tài)，而目前1-3年也成為常態(tài)，而這些人，基本無(wú)法依靠自己的收入支付房款，兩個(gè)家庭、兩代人共同承擔(dān)一套房子的首期甚至是按揭已不鮮見(jiàn)。

　　轉(zhuǎn)折之年

　　“房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)是深圳最大的政治問(wèn)題。”一位深圳市政府部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)南方周末記者坦言。

　　實(shí)際上，深圳市在1988年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建設(shè)微利房，以成本價(jià)向居民出售。住宅局可獲微利，以彌補(bǔ)建設(shè)福利房的虧損。它實(shí)際上是一種成本房。

　　1993年，這個(gè)城市曾自豪地宣稱，深圳市有戶籍人口的住房問(wèn)題已經(jīng)基本解決，該市住宅局因此于1992年獲得了聯(lián)合國(guó)人居榮譽(yù)獎(jiǎng)。

　　當(dāng)時(shí)深圳房地產(chǎn)兩軌多價(jià)的住房體系已經(jīng)規(guī)劃好了藍(lán)圖?！毒游莅l(fā)展綱要》還擬訂了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明：此后，建房比例中的兩頭逐漸減少，微利房逐漸增多。

　　那個(gè)時(shí)候，每個(gè)深圳市民，都可以排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)政府開(kāi)發(fā)的微利房。這項(xiàng)政策很好地解決了深圳人的居住問(wèn)題。即使在深圳發(fā)展最熱的時(shí)候，也沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。

　　然而在10年后的2003年，深圳市住宅局黯然退出歷史舞臺(tái)。此后深圳的福利房和微利房建設(shè)陷入停頓，供應(yīng)量少得可憐，而且多數(shù)是為公務(wù)員建設(shè)，多數(shù)居民由此被逼進(jìn)商品房市場(chǎng)。

　　上述政府部門(mén)的負(fù)責(zé)人將之定為深圳房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！熬拖衩缀望}一樣，房子是半公共產(chǎn)品。因?yàn)榉课莩休d著人的基本居住權(quán)利。而房地產(chǎn)商就是想把政府供應(yīng)這塊擠掉。當(dāng)時(shí)一些開(kāi)發(fā)商攻擊住宅局，認(rèn)為住宅局成為一個(gè)政府背景的開(kāi)發(fā)商?！?/P>

　　“與香港覆蓋60%人群的公屋制度一樣，過(guò)去深圳居民三五年或者七八年總是能排上房號(hào)?？涩F(xiàn)在怎么保證？”他說(shuō)。

　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)化是全國(guó)一盤(pán)棋，深圳對(duì)此似乎無(wú)能為力。

　　通往“繁榮”之路

　　“如果說(shuō)，2006年深圳樓市是瘋狂，那么，今年則是癲狂。”6月22日，世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)肖小平對(duì)南方周末記者說(shuō)。在她的記憶中，瘋狂源自2005年下半年。十余天的采訪中，這一印象不斷被印證。

　　2005年之前，深圳以房?jī)r(jià)平穩(wěn)著稱。當(dāng)杭州、上海、北京等明星城市的房?jī)r(jià)次第領(lǐng)漲時(shí)，深圳更像一個(gè)局外人——這里的居民經(jīng)歷過(guò)1990年代中后期的樓價(jià)下跌(價(jià)格從高位時(shí)的10000元／平方米跌落一半)，也見(jiàn)證過(guò)香港樓市的崩潰、負(fù)資產(chǎn)階層的凄苦，“他們更理性，不輕易投機(jī)”，香港學(xué)者郎咸平曾這樣評(píng)價(jià)。

　　房?jī)r(jià)溫和而平靜地上漲幾年后(每年約5%)，深圳人對(duì)樓市的審慎態(tài)度開(kāi)始悄然而變。

　　推力更多地來(lái)自深圳之外。2005年前后，“流動(dòng)性過(guò)?！背蔀槊枋鲋袊?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一，它的意思是：錢(qián)太多了。這意味著，“留什么在手上都比留人民幣好?！币晃磺暗禺a(chǎn)中介說(shuō)，從2005年開(kāi)始，她替自己和幾位無(wú)暇親力親為的朋友投資深圳房產(chǎn)，至今，獲利數(shù)倍。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)此有著清晰的解釋：事實(shí)上，在貨幣市場(chǎng)上有超額供給(即流動(dòng)性過(guò)?；蝈X(qián)太多了)時(shí)，人們會(huì)通過(guò)增加支出來(lái)調(diào)節(jié)，而這種支出通常會(huì)是投資而不是消費(fèi)。

　　由于前期的平穩(wěn)，相較于北京、上海，2005年的深圳樓市已有落差，頗讓投資者放心，在深圳購(gòu)置房產(chǎn)顯然是一個(gè)穩(wěn)妥的選擇。

　　何況，可供中國(guó)普通居民選擇的投資品實(shí)在不多——比起普洱茶、藝術(shù)品，甚至是奢侈品，股票、房產(chǎn)還是更可靠一些。相較陰晴不定的股市，房產(chǎn)又更可靠。何況，房產(chǎn)比股票更“重”：股票只是一張紙，而房?jī)r(jià)即使下跌，還可通過(guò)出租房屋挽回?fù)p失。

　　2005年7月，另一個(gè)大事件更將深圳人推向了投資一途——人民幣開(kāi)始匯率改革。QFII(合資格的境外機(jī)構(gòu)投資者)提出了近乎夸張的建議，“持有一切以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，包括垃圾?！?/P>

　　那時(shí)至今，人民幣累計(jì)升值幅度已超過(guò)7%，各方預(yù)測(cè)，升值仍將持續(xù)。這意味著，人民幣匯率目前仍被低估。通俗而言，匯率是現(xiàn)金的價(jià)格，當(dāng)把現(xiàn)金的價(jià)格往下壓的時(shí)候，其他資產(chǎn)的價(jià)格都要上漲。房產(chǎn)亦如是，直到匯率不再上升。

　　“人民幣一升值，我們就意識(shí)到，深圳將接過(guò)上海、北京的接力棒，成為房產(chǎn)投資的又一個(gè)資金洼地。房?jī)r(jià)上漲無(wú)可避免?！币晃环康禺a(chǎn)策劃師回憶道。

　　匯改前兩個(gè)月，調(diào)控樓市的“國(guó)六條”出臺(tái)，深圳市政府應(yīng)聲宣布，從6月1日開(kāi)始，“新房2年內(nèi)出售須繳納5%營(yíng)業(yè)稅”。這為深圳人的理性選擇增添了些許戲劇性?押賣方希望以更高價(jià)賣，以彌補(bǔ)陡然增出的成本，買(mǎi)方不愿買(mǎi)，等著房?jī)r(jià)跌。心理對(duì)峙持續(xù)了3個(gè)月，以買(mǎi)方卸甲投降、追漲購(gòu)買(mǎi)告終。

　　征稅5%，房?jī)r(jià)漲幅不止5%。肖小平解釋，被征稅者漲價(jià)5%，不需要交稅的賣方不會(huì)不跟著漲，為了得到與后者相等的收益，交稅者還會(huì)接著漲價(jià)……這樣的逐漲游戲，在一直是賣方市場(chǎng)的深圳樓市，成為了不斷探測(cè)買(mǎi)房者心理底線的競(jìng)價(jià)過(guò)程。

　　一位有威斯康星大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士背景的地產(chǎn)商將人們投資樓市的沖動(dòng)稱為“理性選擇”。當(dāng)前人民幣的存款利息已低于通貨膨脹率，即經(jīng)濟(jì)學(xué)家們所說(shuō)的“負(fù)利率”。將現(xiàn)金留在手里或存銀行，其實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力將下降，并不理性；用于購(gòu)買(mǎi)股票或房產(chǎn)，或許還可以預(yù)期未來(lái)升值。

　　事實(shí)上，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，房地產(chǎn)隸屬于金融業(yè)，而不是制造業(yè)。房子是金融產(chǎn)品而不是單純的消費(fèi)品。很多中國(guó)老百姓沒(méi)有這個(gè)常識(shí)——房產(chǎn)類似股票，它的價(jià)格某種程度上來(lái)自于“散戶們”自己對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

　　于是，看似荒誕卻符合邏輯的一幕出現(xiàn)：政府抑制投資或投機(jī)需求的良好意愿，在買(mǎi)賣雙方力量不均的競(jìng)價(jià)中，違背初衷，成為了房?jī)r(jià)上漲的助推劑。

　　一系列事件之后，深圳樓市踏上了通往“繁榮”之路。

　　滿城盡是炒房客？

　　看漲！看漲！深圳樓市從2006年的瘋狂，演進(jìn)到了今年上半年的顛狂。樓市飛漲的“深圳速度”似乎是對(duì)人類想象力的一種嘲弄。

　　新樓盤(pán)的銷售不得不在酒店或是會(huì)展中心進(jìn)行——只有這些地方，才能容納下等候抽簽的購(gòu)房者。過(guò)去常常只在彩票搖獎(jiǎng)時(shí)出現(xiàn)的公證人員，現(xiàn)在則出沒(méi)于各個(gè)售樓現(xiàn)場(chǎng)——他們的在場(chǎng)，多少能緩解人群對(duì)地產(chǎn)商的責(zé)難。

　　2006年底，觀瀾高爾夫推出160多套別墅，600多戶聞?dòng)崜屬?gòu)，近千萬(wàn)元一套的豪宅每?jī)扇昼姵山灰惶住蛟S不比賣白菜更慢。眼看可能出局的買(mǎi)家竟然高呼：“別抽簽了，干脆現(xiàn)場(chǎng)拍賣吧！”

　　今年4月，深圳市社會(huì)科學(xué)院公布《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，去年置業(yè)者中有超過(guò)30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手。

　　“炒家讓一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到這么高！”深圳規(guī)劃局的一位官員直言。

　　“像炒股票一樣，他們一波一波地在炒房子。現(xiàn)在的房產(chǎn)證就跟燙手山芋一樣，過(guò)不了幾個(gè)月就轉(zhuǎn)一道手?！鄙钲诎l(fā)展銀行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑告訴南方周末記者，他見(jiàn)過(guò)一套房子，半年內(nèi)轉(zhuǎn)了三道手。

　　而在中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。

　　傳言無(wú)法求證。追溯歷史報(bào)道，2005年，無(wú)論是政府還是市場(chǎng)人士，都認(rèn)為深圳炒房客大約只為購(gòu)房者的10%。

　　至于今年，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)高管披露，他們的樓盤(pán)約35%-40%是投資性購(gòu)買(mǎi)，“其他開(kāi)發(fā)商的數(shù)據(jù)也大致相同”。

　　深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張文華則表示，“根據(jù)下面調(diào)查的結(jié)果，有的樓盤(pán)顯示炒家比例高達(dá)驚人的70%?！备鶕?jù)他的經(jīng)驗(yàn)，全市范圍內(nèi)這一比例約為35%。

　　這與深圳發(fā)展銀行高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理高黑的經(jīng)驗(yàn)大體相符——他的業(yè)務(wù)中，1／3是初次買(mǎi)房，1／3是投資，1／3是轉(zhuǎn)貸。而轉(zhuǎn)貸，常常是為了裝修或買(mǎi)第二套房。

　　這與世華地產(chǎn)的調(diào)查暗合。在回答購(gòu)房動(dòng)機(jī)時(shí)，15%的人選擇“自住”，15%的人選擇“投資”，余下的70%則選擇“投資兼自住”——如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，他們將可能成為新的投資客。

　　一位留美博士出身的地產(chǎn)商認(rèn)為：在成熟市場(chǎng)，成功的投機(jī)者應(yīng)該起到市場(chǎng)穩(wěn)定器的作用?！皟r(jià)低買(mǎi)進(jìn)，平穩(wěn)樓市；價(jià)高賣出，平抑房?jī)r(jià)?！比欢?，在一個(gè)失序市場(chǎng)中，炒家的投資行為無(wú)法不以一種唯利是圖見(jiàn)利忘義的負(fù)面形象示人。

　　炒家“干炒”早已不是秘密。房?jī)r(jià)的上漲，已把太多自住需求拋離，目前二手房已經(jīng)從由投資客轉(zhuǎn)賣給自住者，轉(zhuǎn)變?yōu)榱送顿Y客轉(zhuǎn)給投資客，投資客之間相互接貨，然后一波波抬價(jià)，也就是所謂的“干炒”。

　　樓市，已是投資者的盛宴。他們對(duì)上漲的預(yù)期，甚至強(qiáng)于地產(chǎn)商——只要繼續(xù)上漲，就意味著獲利。這些逐浪者，在追逐中疊加、推高著浪花，一次又一次，試探、突破著人們的心理底線，也挑戰(zhàn)著彼此的心理底線。

　　這座城市從未擁有過(guò)這么多的百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁和億萬(wàn)富翁。財(cái)富與勤奮、刻苦和知識(shí)不再有那么大的關(guān)系，而更要?dú)w功于冒險(xiǎn)，或是與地產(chǎn)商的良好關(guān)系。

　　奇異的合謀

　　今年1月27日，一個(gè)叫“金地名津”的樓盤(pán)在深圳會(huì)展中心開(kāi)盤(pán)銷售。近幾年持續(xù)投資資產(chǎn)的金融分析師楊銳，一直看好深圳樓市，但對(duì)于當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)仍沒(méi)有心理準(zhǔn)備。準(zhǔn)備購(gòu)房的他看到等待搖號(hào)的4000人(約2000戶)，不由倒抽一口冷氣——這個(gè)樓盤(pán)只有800多套。

　　當(dāng)場(chǎng)搖號(hào)抽簽，抽中的每一撥10戶依次選房。楊銳幸運(yùn)地排進(jìn)了第3撥，也是最后一撥。“進(jìn)去一看，80%的房子都標(biāo)明已售。”心儀的戶型早已被人捷足先登，但看到如此情形，楊銳臨時(shí)決定多買(mǎi)一套，他在剩下的戶型里隨便挑了兩套。

　　其他還在等待叫號(hào)的約1970戶在一個(gè)小時(shí)后被告知樓盤(pán)已經(jīng)售罄。現(xiàn)場(chǎng)立即混亂起來(lái)，人們激動(dòng)、憤怒，大廳中的摩擦、爭(zhēng)吵此起彼伏。

　　就像參加了一次“輪盤(pán)賭”一樣——作為獎(jiǎng)賞，中獎(jiǎng)?wù)呓K于有資格掏出至少百萬(wàn)以上的巨款購(gòu)買(mǎi)均價(jià)16200元每平米的房屋?？梢杂?jì)算出，中簽率是1.5%；購(gòu)房者中的老股民還記得，1992年百萬(wàn)人排隊(duì)搶購(gòu)股票認(rèn)購(gòu)證的那次，中簽率是10%。

　　和很多至今在網(wǎng)站討伐開(kāi)發(fā)商的市民一樣，楊銳認(rèn)定那次在會(huì)展中心1.5%的中簽率便是其中手法拙劣的一例。

　　他說(shuō)：“我回去上網(wǎng)查那天成交的不足50%，也就是說(shuō)房子根本沒(méi)有賣完，我擔(dān)心是完成手續(xù)時(shí)間不夠，連著兩三個(gè)星期上網(wǎng)查都是同樣的結(jié)果，春節(jié)一過(guò)，開(kāi)發(fā)商再出示公告說(shuō)有一些退訂的可以重新選房，這一次房?jī)r(jià)就是18000元了?！?/P>

　　“時(shí)間就是金錢(qián)?！边@一在深圳蛇口最先提出的口號(hào)深刻影響了中國(guó)。對(duì)于捂盤(pán)惜售追求房?jī)r(jià)“漲停板”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)口號(hào)的確別有意味。

　　“開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象確實(shí)存在，但對(duì)于正規(guī)的大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，它們更傾向于快速套現(xiàn)，將資金轉(zhuǎn)入下一個(gè)項(xiàng)目，而不愿承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，樓市泡沫并不一定產(chǎn)生于有人惡意囤積，而是整個(gè)市場(chǎng)和社會(huì)的短視?！毙ば∑秸f(shuō)。

　　2006年以來(lái)，樓市的投資者們和地產(chǎn)商們形成了奇異的合謀關(guān)系，“金地名津”的銷售策略只是其中手法的一種，一些地產(chǎn)商采用了更為高級(jí)而合法的方式，它們?cè)谡介_(kāi)盤(pán)前，會(huì)進(jìn)行一段時(shí)間的公開(kāi)詢價(jià)，將關(guān)系戶和普通購(gòu)房者報(bào)出的價(jià)格累加制定出最終售價(jià)，這樣的定價(jià)往往會(huì)提前覆蓋未來(lái)的上漲空間，成為市場(chǎng)上的價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者，而實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商則可根據(jù)這樣的價(jià)格確定己方售價(jià)，而投資者們?cè)谫u出二手屋時(shí)又是盯住新盤(pán)價(jià)格。

　　價(jià)格繼續(xù)上漲，地產(chǎn)商將獲利，投資者也將獲利，本應(yīng)是價(jià)格談判者的買(mǎi)賣雙方，卻不約而同地合謀定價(jià)，房?jī)r(jià)在這樣的循環(huán)中漸次推高。盼望樓市下跌的購(gòu)房者除了用腳投票，基本失去議價(jià)的機(jī)會(huì)——他們中許多人也已被逐離在房市之外。

　　面對(duì)南方周末記者，一位知名房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)商回應(yīng)“深圳開(kāi)發(fā)商聯(lián)手推高房?jī)r(jià)”的指責(zé)時(shí)表示：香港房地產(chǎn)商才有可能形成壟斷，整個(gè)香港房地產(chǎn)市場(chǎng)控制在幾家大地產(chǎn)商手上，可他們也沒(méi)形成價(jià)格聯(lián)盟，深圳成百上千家開(kāi)發(fā)商，更沒(méi)有這個(gè)可能。

　　或者說(shuō)，在空前牛市中，根本不需要什么合謀，開(kāi)發(fā)商跟著水漲船高罷了。這個(gè)時(shí)候，沒(méi)有人考慮水能載舟也能覆舟的道理。

　　2007年6月28日，福田區(qū)一塊5000平方米的居住用地拍出1.66億元，競(jìng)價(jià)激烈。該樓面地價(jià)為1.0375萬(wàn)元／平方米，創(chuàng)深圳新高。這是特區(qū)內(nèi)今年首次出讓居住用地。

　　而在前不久，關(guān)外一塊土地的拍賣也創(chuàng)下天價(jià)。這表明一個(gè)可怕的事實(shí)，有房地產(chǎn)商繼續(xù)看好深圳房?jī)r(jià)，否則斷不會(huì)這樣出價(jià)。

　　另一方面，政府財(cái)政也得以大為充裕，房?jī)r(jià)大漲，導(dǎo)致深圳房地產(chǎn)稅收猛增。據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，深圳地稅局負(fù)責(zé)人透露，1-5月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)由于交易活躍，以及多數(shù)交易樓盤(pán)為5年期以內(nèi)樓盤(pán)，所以營(yíng)業(yè)稅收入較高，房地產(chǎn)總稅收合計(jì)49.84億元?穴未含契稅?雪，占全市總稅收的19.6%，全年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò) 100億元。

　　有專家表示，開(kāi)發(fā)商在短期內(nèi)沒(méi)有任何降價(jià)的動(dòng)力。但可以看出，開(kāi)發(fā)商的這種行為方式仍建立在購(gòu)買(mǎi)者總體對(duì)樓市看漲的前提下，而影響整個(gè)購(gòu)買(mǎi)者群體的預(yù)期通常只有地方政府才能做到。

　　亦有經(jīng)濟(jì)學(xué)家形容，就像已經(jīng)一去不復(fù)返的金本位時(shí)代，某種程度上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了房本位時(shí)代。

　　他預(yù)言，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，各種形式的資產(chǎn)中房產(chǎn)是交易成本最低的，房本位正慢慢變成金融體系的基石?！?/P>

　　誰(shuí)在裸泳

　　近日，又有小道消息在深圳地產(chǎn)界傳出，7月15日將是深圳樓市的又一個(gè)心理節(jié)點(diǎn)，從這一天開(kāi)始，政府將對(duì)房屋出讓收益征收15%的個(gè)人所得稅。這一次，如果傳言屬實(shí)，買(mǎi)賣雙方誰(shuí)將贏得對(duì)峙？過(guò)去兩年的情形會(huì)不會(huì)第三次重現(xiàn)？

　　無(wú)論輸贏，目前的深圳樓市，租金已不足以支付利息，推動(dòng)房?jī)r(jià)的原動(dòng)力已主要是投機(jī)和轉(zhuǎn)手。這意味著，目前的市場(chǎng)邏輯近乎自我循環(huán)：房?jī)r(jià)的上漲系于對(duì)仍將上漲的預(yù)期。

　　“售租比(售價(jià)／月租)、房?jī)r(jià)與家庭年收入比兩項(xiàng)指標(biāo)都已經(jīng)到達(dá)警戒線?？偟膩?lái)說(shuō)，不樂(lè)觀，有蠻大風(fēng)險(xiǎn)。”深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博說(shuō)。他們已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制的尺度，“所有的風(fēng)險(xiǎn)防范，都是為了應(yīng)付將來(lái)的那一次不景氣?！?/P>

　　在房貸業(yè)務(wù)突飛猛進(jìn)的樂(lè)觀氛圍中，柳博總會(huì)不合時(shí)宜地想起羅伯特·希勒。這位準(zhǔn)確預(yù)言了納斯達(dá)克崩盤(pán)的耶魯大學(xué)教授，研究了美國(guó)115年的房?jī)r(jià)后得出結(jié)論，人們對(duì)房?jī)r(jià)的投機(jī)心理是導(dǎo)致上漲的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是偽命題。但這樣的上漲，總會(huì)跌落。Anything flying high will fall.(任何高飛之物均會(huì)跌落)

　　柳博問(wèn)道：“有誰(shuí)能保證，房?jī)r(jià)在未來(lái)沒(méi)有20%的可能下跌三成？”

　　到那時(shí)，房貸就已經(jīng)不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮時(shí)才能看得出誰(shuí)在裸泳，“我希望那時(shí)我們都穿著衣服。”

　　許多人在準(zhǔn)備衣服。楊銳已決定不再添置新房，一些炒房客也認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，已把視線投往下一個(gè)可能的資金洼地。數(shù)十人甚至上百人的深圳看房團(tuán)一批一批地涌向惠州、東莞、桂林、長(zhǎng)沙、武漢等城市，繼續(xù)著淘金神話。不久前，在長(zhǎng)沙，一個(gè)由深圳地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，70套聯(lián)排別墅中有40套為深圳人購(gòu)得。

　　地產(chǎn)商們依舊在享受著樓盤(pán)的高價(jià)和搶購(gòu)，依舊在以天價(jià)競(jìng)拍土地。但有的大地產(chǎn)公司已決定，在明年年底前出清存貨，不論什么價(jià)格。

　　“下跌是一定的，也許就在明年，也許不那么快?！币晃坏禺a(chǎn)商私下坦言，他現(xiàn)在做的所有事情，都是在為將要到來(lái)的寒冷期準(zhǔn)備。盡管各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)一般是緩緩下降，更像是一塊系在降落傘上的磚塊，但是，“如果那個(gè)日子來(lái)了，很難有人逃得過(guò)”，他喃喃自語(yǔ)。 (來(lái)源：南方周末)