下游數(shù)據(jù)

瑞信陶冬：中國房價再入上漲周期

2007年07月20日11:21   來源：西本資訊
摘要：

    儲蓄和股市資金流入、新增房源減少、開發(fā)商惜售這三大基本面理由，令筆者看好樓市。一次全國性的房價大漲的可能性甚大。

    5月份住宅價格出現(xiàn)了一次全國性的急漲。深圳、北京房價均呈現(xiàn)雙位數(shù)上揚，上海又爆連夜排隊購房的壯景，而且大批二三線城市樓盤也持續(xù)火爆。

    這是一輪報復性的價格上漲，顯現(xiàn)出以"國六條"為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營的房地產(chǎn)價格防線已有被打破的跡象。

    筆者認為，新一輪房價上漲周期已在中國形成。持續(xù)兩年的A股牛市，至少創(chuàng)造出8萬億元新財富，其中一部分正明顯地轉向樓市。在通貨膨脹升溫、銀行利率卻上調(diào)不足的時代里，銀行儲蓄出走是大趨勢。而且一旦開始，政府的行政手段很難將其制止。負利率環(huán)境下，銀行儲蓄移向其他資產(chǎn)，是筆者看好樓市的第一個原因。

    股市是與樓市爭奪儲蓄資金的競爭對手，而且前一段時間的確吸引到大部分出走的儲蓄。但是5月底、6月初的跌市，改變了人們對股市風險的認識，更多的目光開始投向樓市。目前中國A股正處在溫和調(diào)整期。股市上賺錢不再易如反掌，財富又沒有在急跌中被摧毀。市場對股價走勢的預期，催生了這一輪樓市的行情。

    筆者看好樓市的第二個原因，是供應不足。房地產(chǎn)新政、國土整頓、反腐運動，使土地供應出現(xiàn)了戲劇性的減少。如果計入政府收回的未開發(fā)土地，2006年新土地供應為負值，這就加深了開發(fā)商的惜售心理，也為今后幾年房價大漲埋下伏筆。

    宏觀調(diào)控下，受政策、信貸、規(guī)劃等方面的限制，建筑速度放緩的現(xiàn)象比比可見。今年1-4月，全國住宅竣工面積增長9.9%，增幅低于去年同期的46.3%和一季度的11.5%。這必然帶來可售面積的下降，造成房源的緊張。

    在中國絕大多數(shù)城市，房屋供應還談不上真正短缺。筆者相信，如果開發(fā)商敞開供應，供大于求的可能性更大。但是開發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善，它們已經(jīng)有了捂盤不賣的本錢。這是相信樓價會升的第三個原因。

    房地產(chǎn)調(diào)控的撒手锏是銀行對開發(fā)商貸款的釜底抽薪。過去兩年中，確實有相當一批財力不足的開發(fā)商陷入現(xiàn)金流困境。銀行停止貸款，售房回款速度放慢，資金鏈開始繃緊。那時是政府調(diào)整房價的大好時機，不過這個窗口機會十分短暫。部分開發(fā)商缺錢，但是社會整體并不缺錢；國內(nèi)不缺錢，國外也不缺錢。股市IPO、發(fā)行海外債、兼并收購、向海外土地基金售賣股權，一系列資本運作之后，房地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)金流已無大恙，政府也從此失去了運用經(jīng)濟手段影響開發(fā)商的一條韁繩。

    儲蓄與股市資金流入、新增房源減少、開發(fā)商惜售，是筆者看好樓市的三大基本面理由。以目前的負利率、股市表現(xiàn)、開發(fā)商現(xiàn)金流、樓盤數(shù)量來看，出現(xiàn)一次全國性的房價大漲的可能性甚大。

    政府干預，是人民幣資產(chǎn)升值的最大不確定因素。政府對穩(wěn)定房價的決心遠大過穩(wěn)定股價，因為這干系到國計民生、和諧社會。溫家寶總理今年的政府報告中，對股市一筆帶過，而對樓市則作了連篇闡述。政府對房地產(chǎn)市場的重視程度，由此可窺一斑。

    不過近年穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策中，幫倒忙的多。收緊土地供應、切斷對開發(fā)商的信貸、限定中小戶型、強征營業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場原則的，更多政策則起到反效果。

    深圳在全國率先對居住不滿5年的二手房轉讓強征個人所得稅，本意是加大投機成本，抑制房價上漲。但是在供求關系沒有理順、熱錢橫流的大環(huán)境下，交易成本由買方承擔幾乎成為慣例，無形中進一步拉高了房價，也滋生出低報成交價的弊端。

    打壓房價，政府并非一籌莫展。韓國對5年內(nèi)買賣的住房課征最高50%的利得稅，政府還可以制止銀行貸款給炒家，這些措施一夜之間將熾熱的漢城樓市打至冰點。面對房價急漲，新一輪調(diào)控相信很快會出臺。不過筆者認為，中國政府非不得已不會痛下殺手，壓垮房價。社會和諧，是新一屆政府的執(zhí)政基石。政府真正想干預的是房價上漲的速度和幅度，不是房價上漲的大趨勢。

    流動性過剩、房價急升，其實是全球性現(xiàn)象。筆者曾在內(nèi)部會議上引述中國70個大城市5月份房價上漲6.4%，試圖說明出現(xiàn)泡沫的可能性。一位歐洲同事當即指出，中國的經(jīng)濟增長是西歐的3倍，收入增長是西歐的7倍，房價升幅低過GDP，與不少西歐城市接近。

    換一個角度看問題，也許會得出不同的結論。中國的經(jīng)濟增長甚為強勁，收入增長和生產(chǎn)力的提高遠超過世界平均水平。人民幣升值緩慢，直接導致流動性失控，通貨膨脹復燃。新一輪全國性房價上漲已經(jīng)開始。(來源：新財富)

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