下游數(shù)據(jù)

樓市與股市比“牛”勁

2007年09月06日09:45   來(lái)源：西本資訊
摘要：

    近來(lái)，多家大型中介公司的成交統(tǒng)計(jì)顯示，目前成交量環(huán)比有所下降，但上海樓市價(jià)格并沒有隨著交易量的下滑而下降，而是有一股與當(dāng)今股市試比高的“?！眲?！如何讓房?jī)r(jià)回歸理性，如何讓更多的人擁有買得起、住得起的房子，成為各方專家學(xué)者的熱門話題。
　　
    香港50%戶籍人口居住公屋

　　我國(guó)從1998年取消福利分房，從此以后福利房的概念就退出了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是取消福利分房后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)并沒有快速上漲，原因何在？

　　其實(shí)在取消福利分房的同時(shí)，我國(guó)開始了大規(guī)模的舊城改造，也就是動(dòng)拆遷。相信大家都比較了解動(dòng)拆遷的政策，其實(shí)在動(dòng)拆遷的過(guò)程中就隱含了福利的因素。在實(shí)施動(dòng)拆遷的前幾年，基本上是以實(shí)物形式進(jìn)行補(bǔ)償，所以當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲還是不明顯。從1998年到2005年，動(dòng)拆遷的比例從38%下降到8%，也就是說(shuō)政府福利補(bǔ)償?shù)谋壤侵鹉晗陆档?，住宅的商品化是逐年上升的。在這個(gè)過(guò)程中，政府并沒有采取其他的措施增加其他形式福利房（如公房或廉租房）的供應(yīng)量，所以房?jī)r(jià)近幾年出現(xiàn)了快速的上漲。

　　其實(shí)在一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，住宅的商品化程度也并不是非常高。比如香港房屋署提供了50%戶籍人口居住的公屋，而像新加坡這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家住宅商品化的比例也只有20%。所以我們認(rèn)為政府在住宅制度變化過(guò)程中角色的缺失是造成房?jī)r(jià)上漲的首要原因。目前應(yīng)當(dāng)采取的辦法是繼續(xù)加大廉租房、配套房和中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，擴(kuò)大申請(qǐng)的范圍并進(jìn)行嚴(yán)格管理。

　　開發(fā)商自身缺乏約束機(jī)制

　　目前，對(duì)于部分開發(fā)商來(lái)說(shuō)，房屋價(jià)格還是有多高賣多高，為此他們不惜采取捂盤、哄抬房?jī)r(jià)等手段獲取超額利潤(rùn)。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的國(guó)家，在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中有基金的參與，甚至有些項(xiàng)目通過(guò)一些途徑公眾化，這樣就有第三方對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商的行為就會(huì)受到限制。另外即使銷售獲得的超額利潤(rùn)開發(fā)商也無(wú)法獨(dú)享，甚至大部分由基金或者公眾分享，這樣開發(fā)商在推動(dòng)房?jī)r(jià)方面也沒有太大的動(dòng)力了。所以改變房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運(yùn)作的模式，讓第三方甚至公眾都參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)，也有利于遏止房?jī)r(jià)上漲。

　　改善投資環(huán)境縮小貧富差距

　　增加投資渠道，降低住宅作為投資品的含金量。目前國(guó)內(nèi)的投資渠道還是過(guò)少，另外WTO后隨著人民幣的升值，更多的熱錢擁入國(guó)內(nèi)，造成國(guó)內(nèi)目前股市、房市齊漲的局面。而且目前國(guó)內(nèi)依然是負(fù)利率，大量的銀行儲(chǔ)蓄不僅沒有收益而且有損失，為了保值、增值，大量資金進(jìn)入樓市、股市也就不足為奇了。所以我們認(rèn)為增加投資渠道可以為資金開拓更多的投資渠道，也可以抑制投資樓市。

　　目前國(guó)內(nèi)的情況是一部分人手中空關(guān)著幾套甚至十幾套房子，而另外很大一部分人買不起房子。造成這種現(xiàn)象的原因是國(guó)內(nèi)日益加劇的貧富差距，即使增加住宅的供應(yīng)量也會(huì)被這種無(wú)效的需求所消化。所以，通過(guò)政策手段進(jìn)行財(cái)富轉(zhuǎn)移是遏止房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)手段。

　　進(jìn)行必要的理財(cái)教育

　　加強(qiáng)理財(cái)教育，認(rèn)清財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中還有一種人，他們雖然手中有幾套房子卻承受著巨額的債務(wù)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。但是由于缺乏理財(cái)知識(shí)的學(xué)習(xí)，他們不懂得風(fēng)險(xiǎn)控制，認(rèn)為負(fù)債買房就是投資。所以加強(qiáng)理財(cái)教育也可以降低無(wú)效需求。

　　提升投資者素質(zhì)，讓投資組合多元化。相對(duì)于股票、債券、金融期貨等金融投資產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資的技術(shù)含量還是比較低。特別是前幾年，住宅產(chǎn)品差異化不大的環(huán)境下，只要大勢(shì)好，什么樣的房子都能漲的現(xiàn)象讓很多素質(zhì)不高的投資者也可以參與到房地產(chǎn)投資中來(lái)。而目前房地產(chǎn)快速上漲的走勢(shì)，不可能長(zhǎng)期持續(xù)。而且從房地產(chǎn)投資個(gè)案上看，由于產(chǎn)品差異化加大，投資虧損的現(xiàn)象也越來(lái)越多。來(lái)源:勞動(dòng)報(bào)

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