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    國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的最新調(diào)查顯示，8月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%。這是從2005年7月房價統(tǒng)計從全國35個大中城市擴展到70個大中城市以來的最高點。而從去年開始房價飛漲的深圳，在8月份的漲幅排行榜上位居繼續(xù)第二位，僅次于廣西北海。我們也到深圳的樓市上進行了調(diào)查。

　　回國投資遭遇銀行收緊房貸

　　2005年以來，深圳經(jīng)歷了一次沒有前例的房價狂飆：平均房價從7000元/平方米上漲到16000元/平方米，僅今年頭6個月，房價就上漲了50%，房地產(chǎn)的巨大收益讓很多人自己都始料未及，6月初，一位地產(chǎn)高管在一個房地產(chǎn)論壇上說，他們開發(fā)的一個高級住宅，近1100套房子以當(dāng)下市值計算，已可買下整個伊利集團。

　　到6月底，深圳福田區(qū)歡樂谷附近一個樓盤賣出了一套單價7300多萬的別墅，每平米價格高達14萬元。

　　深圳房價的暴漲讓炒房者越來越多，“8000個炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅?！痹谥薪槿?nèi)，這樣的說法廣為流傳。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳區(qū)域分部連鎖服務(wù)部經(jīng)理孫宇黃：“我們關(guān)外以前有個店，它就有個大客戶一口氣買了190套房，然后就慢慢地炒作，慢慢地放出去賣，也有這樣的人，其實這種人在深圳很多，他不是說某一個時間暴出來一個，它可能每個區(qū)都會有這樣的人?！?/P>

　　巨大的財富效應(yīng)吸引著更多的人投資房地產(chǎn)，但是在2007年6月份之后，深圳的房地產(chǎn)市場卻風(fēng)云突變，銀行突然提高房貸門檻，很多房貸被叫停。

　　這個變化讓無數(shù)投資房地產(chǎn)的人始料未及，現(xiàn)在定居美國的郁青就是其中的一位，基于深圳房地產(chǎn)的上升態(tài)勢，加上人民幣不斷升值，郁青決定到深圳購買一套住房，7月21號回國后，她看中了一套200多平方米的二手房。

　　購房者郁青：“我覺得還是有一定的升值空間，但是因為深圳的房子最近大半年來漲得特別厲害，很多的房子都是成倍地漲，像在福田區(qū)的很多房子，一下子就漲了一萬兩萬三萬，甚至于三四萬一平米，可是萬科這個房子呢，我知道好像它以前開盤的時候價錢跟現(xiàn)在房子的價錢差距并不是太大?！?/P>

　　這套房子兩年前開盤時價格約8000元/平方米，如今賣價只有13000元，因此，郁青認為這套房子很有投資價值，他迅速和房屋中介—創(chuàng)輝地產(chǎn)簽定合同，并且交付了15萬元定金。

　　郁青：“因為我在國內(nèi)的時間挺短的，我希望在這個時間內(nèi)能夠把房子交易，拿到房產(chǎn)證，貸款落實，當(dāng)時他們中介公司的人跟我說上午去辦銀行的托管資金，申請貸款的業(yè)務(wù)，下午就可以去辦房產(chǎn)過戶的手續(xù)，我確實也不知道國內(nèi)的手續(xù)是怎么回事?！?/P>

　　原來以為馬上就可以拿到房子回美國，但是麻煩卻接踵而至，銀行貸款出了問題。

　　郁青：“根據(jù)我的這個合同價是絕對不可能貸出239萬元，只能貸198萬元這樣的情況?！?/P>

　　按照郁青和中介公司簽訂的這份合同已經(jīng)后來簽訂的這份協(xié)議，郁青購買這套房子中介需幫助辦理貸款239萬元，這大約相當(dāng)于整個房價283萬元的85%。

　　郁青：“根據(jù)國家政策的話，是只能根據(jù)我的交易價283萬它只能貸到198萬，就是30%，30%首付，必須達到30%的首付，當(dāng)我簽合同的時候，我并不知道這樣一個政策，我不曉得這樣的政策。”

　　中介創(chuàng)輝地產(chǎn)為什么會和郁青簽訂這份貸款比例高達85%、嚴重違反國家相關(guān)規(guī)定的合同呢？郁青告訴記者，在后來和中介公司以及銀行的交涉中，他找到了答案。

　　郁青：“就到第二家銀行貸款部門找他們的審批官去了解情況，他們中介公司所提供的(合同)復(fù)印件價格是不一樣的，他們提供的價格是342萬，如果是342萬的話，70%的話，240萬，正好是這個數(shù)字?！?/P>

　　連續(xù)兩家銀行都拒絕了中介遞交的貸款申請，而郁青返回美國的行程也一拖再拖，不僅房子買不了，而且創(chuàng)輝地產(chǎn)連中介費，定金也拒絕退還，在深圳期間，記者多次聯(lián)系創(chuàng)輝地產(chǎn)，但是這家公司始終沒有接受記者的采訪。

　　郁青：“只能是走訴訟程序。”

　　記者了解到，六月份以來，很多人在辦理二手房貸過程中，都有著和郁青類似的遭遇。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳喜悅加盟店經(jīng)理周新昱：“像一些小的銀行還在貸，但是大的銀行基本上都不貸了，工行像這些都不貸了，也不是說評估不合格，它就是收緊，不貸款。”

　　記者：“理由是什么？”

　　周新昱：“不知道，反正就是說不貸款了?！?/P>

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳區(qū)域分部連鎖服務(wù)部經(jīng)理孫宇黃：“像國有四大銀行，尤其是對一些比較老，評估價比較高的基本上都已經(jīng)停止放貸了，辦不下來了，這在以前都不存在問題，以前很容易，一天兩天就可以把基本的貸款承諾書這些都做出來，辦完手續(xù)之后，就可以貸款，現(xiàn)在的話，他可能有各種理由給你，但是就是說他已經(jīng)不給你貸款了?！?/P>

　　深圳市世華地產(chǎn)營業(yè)總經(jīng)理林家樂：“比如說，按以前來說，你買一個200萬的房子，你的首付一般就是40萬，以前的貸款一般都是八成，但是現(xiàn)在首付，你現(xiàn)在要拿出來的可能要60萬到80萬，所以這個首付差不多對比以前可能就多了一倍。”

　　莊家出逃 二手房門庭冷落

　　郁青在深圳買二手房，因為銀行提高門檻，所以中介遲遲未能給他辦下來貸款，最后弄了個錢房兩空，銀行為了防止風(fēng)險過大，加大了二手房購房貸款的首付比例，那么，這個辦法對二手房市場會帶來多少影響呢？

　　在深圳采訪期間，記者聯(lián)系了多家銀行，但是他們都婉拒了記者的采訪要求，那么深圳市各大銀行為什么要提高房貸門檻呢？

　　深圳市房地產(chǎn)研究所所長王鋒：“深圳樓市前一段時間的投資比較旺，而深圳這個市場機制本身的調(diào)整能力是很強的，這個銀行本身并不是中央銀行下了政策，要它這么做是它自己，自發(fā)地開始這么做，金融機構(gòu)有意向地來提高信貸門檻，我想這本身就是一個很好的風(fēng)險防范措施。”

　　銀行提高二手房房貸門檻，對市場造成了什么影響？記者在深圳找到了一位樓市炒家，這是它的一個商鋪，這是她今年剛剛收的一套房子。

　　記者：“能透露一下你手上有多少房子？”

　　炒房人：“不能，不好意思?！?/P>

　　記者通過這位炒家的朋友了解到，在6月份以前，他的手上至少有上百套房子，對銀行提高二手房房貸門檻，這位炒家非常緊張。

　　炒房人：“但是會難賣一些，接手的人會少了，就是等于市場上少了一大部分這些人，他們會再觀望?！?/P>

　　于是，他當(dāng)機立斷，在銀行剛剛開始提高門檻的6月初，出掉了一半的樓盤。

　　炒房人：“本錢都回來了，肯定回來了，保本了?！?/P>

　　隨后，進入7月份，8月份，深圳二手房市場一落千丈，交易量銳減，作為房地產(chǎn)中介門市的經(jīng)理，周新昱度過了從業(yè)以來最清閑的兩個多月。

　　周新昱：“基本上大家都處于觀望狀態(tài)，不愿意，放盤的就感覺賣不掉，就是感覺沒人問，然后問的人很少，8月份一個單沒有?！?/P>

　　在周新昱門市采訪的兩個小時時間里，記者沒有看到一位上門的顧客，在中原房地產(chǎn)的門市，記者看到了同樣的場景，屋子里坐滿了門市的銷售經(jīng)理，但是，整整一個下午，沒有一位顧客。

　　深圳中原地產(chǎn)新中苑分行客戶經(jīng)理宛冬生：“減少?！?/P>

　　記者：“減少大概量有多少？”

　　宛冬生：“應(yīng)該在30%左右。”

　　孫宇黃：“我們下面的店，我們下面的很多分行他們以前平均一個月大概也能做好幾個買賣單，那么6月份是比較慘淡的，6月份我們有一個以前最好的一個分行它只簽下來了四個買賣單，其中有兩個買賣單就被銀行退回來了，沒有做成功，因為銀行已經(jīng)不給它放款了，成交量這幾個月說實話下降了，相當(dāng)多的一部分成交量6月份整體下降了20%，7月份在6月份的基礎(chǔ)上再下降了20%，也就是說到8月初為止，一共下降了30%到40%，是你們公司的不是我們公司，是整個深圳市?！?/P>

　　深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智：“如果按200萬成交量，如果我們把它變?yōu)榉瞧胀ㄗ≌?，貸款原本是70%，但是現(xiàn)在銀行貸的是60%或50%的，會令你的首付原本是60萬，現(xiàn)在你可以變成80萬或100萬，無形的就會讓買房用來投資或者出租的成本加大，會令很大一部分投資客戶會離開深圳的房地產(chǎn)市場?！?/P>

　　銀行提高房貸，炒房人忍痛割肉

　　隨著深圳各家銀行提高了二手房貸款的門檻，進入今年6月份以來，深圳市二手房市場的交易量應(yīng)聲下降，一些二手房交易中介都處在有價無市的狀態(tài)，而我們在深圳也發(fā)現(xiàn)，一些急于脫手的炒房人為了順利離場，現(xiàn)在也開始忍痛割肉，降價出售二手房。

　　由于二手房基本上很少有人問津，部分二手房已經(jīng)開始降價。

　　周新昱：“現(xiàn)在有的(房價)是下調(diào)，有的(房價)下調(diào)的，幅度是蠻大的，也有下調(diào)幾千塊錢一平方，他們也會根據(jù)各個中介公司，然后根據(jù)整個市場，然后報價，然后想過之后再做了一些調(diào)整。”

　　周新昱經(jīng)理介紹說，目前降價的主要是一些前期漲幅比較大、價格比較高的二手房，這是某高檔小區(qū)的一套海景房。

　　周新昱：“因為有這樣子的海景房不多，也就是沿海這一圈，然后那邊的半島城幫，價格都遠遠不止了，至少在三萬元以上，那邊貴的話半島城幫報的貴的話，都是五萬多元。”

　　6月份之前，這套128平方米的海景房最高掛價是410萬元，每平方米約3萬2千元，當(dāng)時很多人想買，但是后來業(yè)主覺得還有上漲空間，沒舍得賣，但是現(xiàn)在這套房的價格已經(jīng)降了下來。

　　周新昱：“380萬元，合一平方米，是128平方米，將近3萬吧。”

　　其實，就在一些炒房人準(zhǔn)備將手里的二手房出手的時候，深圳的二手房價格又開始恢復(fù)了上漲的勢頭，國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年8月份，深圳二手房價格同比增長22%，在全國70個大中城市位居第一，為什么銀行緊縮貸款的政策還是擋不住深圳二手房漲價的腳步呢？

　　一些人開始降價賣房，但是在進入8月份以后，這位已經(jīng)出掉了一半樓盤的炒家則決定不再賣房，這套剛剛收房的兩居正在進行裝修，裝修完后準(zhǔn)備出租，預(yù)計每個月的租金大約3000元，完全可以承擔(dān)每個月的月供。

　　炒房人：“裝修得十萬左右，準(zhǔn)備做長線投資，捂?zhèn)€兩三年這樣?！?/P>

　　這些炒家為什么現(xiàn)在開始捂盤，在21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳分公司，記者聽到了這樣一個新動向。

　　孫宇黃：“實際上據(jù)我了解，現(xiàn)在很多的一些大牌中介公司，已經(jīng)想出了一些怎樣避免國家這些政策的方法，它們正在試驗看看能不能成功，這個我就不知道將來會不會這樣成功，如果它們能夠找出這種方法來應(yīng)對目前國家的一些政策，而我們的政府部門又不能夠嚴格執(zhí)行的話，那么很可能再過一兩個月兩三個月又會反彈回來?！?/P>

　　中介們想到了什么樣的方法呢？

　　孫宇黃：“深圳市政府要求一定要打兩份合同，一份是國土局買賣合同，一份是我們中介公司的三方居間合同，這兩份合同必須是有資質(zhì)的公司從網(wǎng)上下載，那么你某一個單位要賣的話，你要通過中介公司的話，這兩份合同必須是同樣的單位，同樣的客戶，同樣的價格，這樣的話，就可以造成客戶既很難避稅，又很難在按揭方面讓銀行多給你貸款，他們就會協(xié)商，說我們就盡量不要簽居間合同，我們就以你們私下成交的名義來簽一份，私下成交的買賣合同，那么你們跟我們中介公司還是私底下，簽以前舊的三方合同，那么最關(guān)鍵的一點為什么他們能這么做，就是因為很多的銀行如果愿意給他貸款的，那么銀行也認這份舊的居間合同?！?/P>

　　這種陰陽合同不僅可以少填寫房價避稅，而且可以可以多填寫房價獲得更多的銀行貸款，據(jù)信，這種方法已經(jīng)開始在一些中介公司進行實際操作。

　　孫宇黃：“剛剛開始還沒有正式，想出這種方法的時候，其實很多的大業(yè)主都很害怕，深圳出現(xiàn)過，有一個業(yè)主他一個人有800個單位的房子，他平均每天放50個單位出來，他急著把它賣掉，但是他放了大概十幾天，一直都沒有人買，但是后來中介公司想出這種方法之后，他發(fā)現(xiàn)有些銀行也愿意接受，這種所謂的私下的方法，很多樓盤他又收回去了，不賣了，因為他知道這個樓可能不會降價降那么多，因為國家不可能真正完全把這個政策實行好，作為業(yè)主的話，他完全可以再等待下去。”

　　半小時觀察

　　炒房者靠什么在炒房？毫無疑問，他們靠的是銀行資金。像深圳那些囤積了上百套房源的炒家，購房資金需要數(shù)億元，他們自己拿出來的只是一小部分，大部分的錢都要靠銀行貸款。要限制炒房，其實只要卡住銀行放貸，就應(yīng)該能收到立竿見影的效果。深圳的一些銀行將二手房按揭首付比例提高到三成、四成甚至五成，這是希望遏止住房價過快上漲，但現(xiàn)在看來，8月份深圳二手房價格同比增長22%，位居全國第一，這是為什么呢？我們記者的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，陰陽合同的出現(xiàn)，讓炒房者輕易突破銀行的規(guī)定，首付五成，其實成了一紙空文。對于陰陽合同，銀行究竟是完全被蒙弊，還是睜一只眼閉一只眼，深圳的二手房中介私下告訴我們的記者，其實違規(guī)放貸，銀行完全心知肚明，這是出于自身利益的考慮，因為房貸收益，現(xiàn)在是銀行最穩(wěn)定的利潤之一。

　　抑制房價過快上漲，銀行是個非常重要的抓手，但縱觀近兩年出臺的調(diào)控樓市的政策，金融方面的手段還是不夠多，而且銀行是否落實了這些手段，也沒有事后的嚴格督查，這需要銀行業(yè)的決策者和監(jiān)管者能夠更科學(xué)、更全面地來總結(jié)我們的相關(guān)政策。雖然從眼前來看，房貸收入確實能對銀行帶來穩(wěn)定的利潤，但如果房價上漲過快，最終導(dǎo)致整個樓市出現(xiàn)嚴重危機，當(dāng)初設(shè)想的利潤可能就會變成銀行沉重的呆壞帳，美國次級債風(fēng)波應(yīng)該就是我們眼前最好的教訓(xùn)。來源：cctv《經(jīng)濟半小時》